Одвічне питання: земля

Як орендарям і власникам ділянок чи нерухомості захистити свої права в судовому порядку

У Касаційному господарському суді підготували огляд викладених у постановах за січень — листопад 2018 року правових позицій КГС і Великої палати Верховного Суду у спорах, що виникають із земельних відносин. Зважаючи на зміст останніх, КГС і ВП ВС дійшли низки правових висновків, що сприятимуть прогнозованості судових рішень та належному захисту порушених прав.

Підвідомчість: до якого суду звернутися

Якщо у результаті прийняття рішення порушено право особи на земельну ділянку, спір стосується приватноправових відносин і підлягає розгляду в порядку цивільного чи господарського судочинства залежно від суб’єктного складу сторін.

Аналогічно спори щодо оскарження рішень органів місцевого самоврядування стосовно надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі також мають приватноправовий характер.

Спори щодо визнання незаконним і скасування розпорядження райдержадміністрації про надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою мають вирішуватись у порядку адміністративного судочинства.

Справи у спорах, що виникають із земельних відносин, в яких беруть участь суб’єкти господарської діяльності, проте предмет спору в яких безпосередньо стосується прав та обов’язків фізичних осіб, підлягають розгляду за правилами цивільного судочинства.

Наявність в особи статусу фізичної особи — підприємця, не є безумовною підставою для вирішення спору за її участю у порядку господарського судочинства.

Оскарження рішень органів у галузі земельних відносин

Передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтвердженого належними доказами факту порушення (невизнання або оспорювання) цього права на земельну ділянку.

На відміну від інших учасників цивільних правовідносин, держава несе ризик спливу позовної давності на оскарження нею незаконних правових актів державних органів, якими порушено право власності чи інше речове право.

Позовна давність має обчислюватися з моменту прийняття на засіданні міськради оскаржуваного рішення у зв’язку з присутністю на ньому представника прокуратури.

Відлік позовної давності за вимогами про визнання недійсними державних актів на право постійного користування земельними ділянками починається з моменту, коли про порушене право дізналася держава в особі уповноваженого органу.

Земельна ділянка, яка належить до земель залізничного транспорту та перебуває у користуванні підприємства транспорту на підставі відповідних рішень виконкому міської ради депутатів трудящих, не може бути вилучена без згоди підприємства транспорту.

Отримання паспорта прив’язки тимчасової споруди на підставі відповідного рішення органу місцевого самоврядування про надання дозволу на її розміщення, а також наявність належним чином укладеного договору щодо пайової участі в утриманні об’єкта благоустрою є підставою для встановлення тимчасової споруди.

Направлення відповідним державним органом розробникові проекту землеустрою повідомлення з висновком про погодження такого проекту свідчить про відсутність недоліків проекту землеустрою.

Нез’ясування, в інтересах якого саме уповноваженого органу держави звернувся прокурор, наявності у такого органу відповідних повноважень у спірних правовідносинах, а також того, яким саме чином порушуються, не визнаються або оспорюються права держави в особі цього органу, має наслідком повернення позовної заяви, залишення позову без розгляду або скасування судового рішення.

Скасування органом власного наказу про надання земельної ділянки в постійне користування, законність якого є предметом судового розгляду, не має наслідком припинення провадження у справі.

Зміна договору: умови та наслідки

Необхідною умовою для внесення змін до договору оренди землі щодо її площі є формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав, виготовлення технічної документації із землеустрою щодо визначення площі земельної ділянки.

Формальні зміни не мають наслідком внесення змін або переоформлення договору оренди, натомість настання матеріальних змін є підставою для внесення змін до умов договору оренди або його припинення у разі, якщо сторони погодили таку умову в договорі оренди землі.

Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж визначено у ст.288 Податкового кодексу.

Зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки), оформлена додатками до рішень міськради про бюджет міста на певний рік, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі у частині розміру орендної плати.

Поновлення договору: орендарю на замітку

Поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі», можливе за сукупної наявності таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, належно виконує свої обов’язки за договором, письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди не надійшло, сторони уклали додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Вчинення орендарем дій, спрямованих на поновлення договору оренди землі у межах процедури, передбаченої ч.5 ст.33 закону «Про оренду землі», виключає у подальшому можливість поновлення договору оренди землі на підставі ч.6 зазначеної статті.

Зміна об’єкта оренди виключає можливість пролонгації договору на тих самих умовах і потребує укладання нового правочину щодо нового (зміненого) предмета договору.

Невизнане орендодавцем право орендаря на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п.2 ч.2 ст.16 Цивільного кодексу.

Невитребувані земельні частки (паї) не є землями державної власності, тому ГУ Держгеокадастру не може бути розпорядником таких земель, а отже, і орендодавцем за договором оренди землі.

Підстави для розірвання договору

Стаття 652 ЦК пов’язує можливість розірвання договору безпосередньо не з істотною зміною обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених ч.2 цієї статті, за істотної зміни обставини. Фінансова криза у країні та інфляційні процеси є обставинами загального характеру, комерційними ризиками сторін і повною мірою стосуються обох сторін договору.

Відчуження об’єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником.

Вирішуючи питання про розірвання договору оренди з підстави, передбаченої п.«д» ч.1 ст.141 Земельного кодексу, слід також застосувати положення ч.2 ст.651 ЦК, згідно з якою такою підставою є істотне порушення стороною договору (пп.3.4 п.3 розд.V).

Положення стст.1, 13, 21, 32 закону «Про оренду землі», ст.141 ЗК, ст.651 ЦК, що регулюють спірні правовідносини, як підставу для розірвання договору оренди землі визначають систематичну несплату орендної плати, передбаченої договором.

Визнання недійсним договору: підводні камені

Непроведення нормативної грошової оцінки у порядку, встановленому законодавством, є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Передача земель, наданих для потреб оборони, здійснюється місцевим органом влади за умови отримання згоди міністра оборони.

Правочини, які передбачають відчуження земельних ділянок, що належать до земель оборони, здійснюються з обов’язковим наданням Кабінетом Міністрів як органом, що здійснює розпорядження цими землями, згоди на таке відчуження.

Передача орендованої земельної ділянки комунальної власності у суборенду можлива лише з дозволу органу місцевого самоврядування.

Недійсність первісного договору є підставою для визнання недійсними похідних від нього договорів оренди земельних ділянок, які за своєю суттю є договорами про продовження недійсного договору.

Отримане відповідачем на підставі договору право користування земельною ділянкою, яка накладається на земельну ділянку позивача, порушує його речове право, що виникло раніше.

Відсутність правовстановлюючих документів: на що сподіватись

Відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку за умови вжиття заходів щодо оформлення необхідних документів для користування нею не може вважатися правопорушенням і, відповідно, бути підставою для застосування положень ст.212 ЗК.

Відповідно до ст.377 ЦК, ст.120 ЗК особа як власник нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, має право на частину цієї ділянки.

Розміщення тимчасової споруди за відсутності рішення органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність або у користування є підставою для застосування положень ст.212 ЗК.

Саме лише фактичне користування земельною ділянкою за відсутності документів, що посвідчують права на неї, не є достатньою підставою для визнання таких дій самовільним зайняттям ділянки.

Зобов’язання власника нерухомого майна звільнити земельну ділянку шляхом демонтажу цього майна порушує право власності особи, гарантоване ст.41 Конституції.

Користування земельною ділянкою за відсутності правовстановлюючих документів на неї та розташоване на цій ділянці нерухоме майно має наслідком застосування положень ст.212 ЗК.

Сам лише факт підписання між відповідачем і власниками державних актів на право власності на землю договорів оренди конкретних ділянок за відсутності державної реєстрації таких правочинів не припиняє правовідносин за раніше укладеними такими орендодавцями договорами оренди земельних часток (паїв).