Малеча в заставі

Різна практика ВСУ дозволяє банкам виселяти неповнолітніх з квартир, що передані в іпотеку

Через різну та неоднозначну практику Верховного Суду України часто порушуються права малолітніх на житло. Такого висновку дійшли учасники круглого столу «Сучасні реалії звернення стягнення на майно, право власності або право користування яким має дитина», організованого секцією майнових прав та немайнових сімейних спорів комітету сімейного права Асоціації адвокатів України.

ВСУ не заперечує…

Заступник начальника відділу претензійно-позовної роботи ПАТ «Міжнародний інвестиційний банк» Олександр Грищенко розповів про особливості реалізації банком свого права на звернення стягнення на майно. Тож спершу, при перевірці документів, поданих для передання в іпотеку житлового будинку (квартири), необхідно з’ясовувати наявність дітей в іпотекодержателя. Якщо є неповнолітні, банк установлює, чи мають вони право користування житловим приміщенням. За відсутності реєстрації в ньому на момент укладення оспорюваного договору фінустанова з’ясовує наявність у дитини іншого місця проживання.

«Водночас через різну практику ВСУ в питаннях звернення стягнення на іпотечне майно фактично стягувач має право виселяти із житла малолітніх дітей», — зауважив О.Грищенко. Так, у рішенні у справі №6-158цс14 ВСУ передбачив, що право членів сім’ї власника користуватися житловим приміщенням може виникнути та існувати лише за наявності права власності на будинок в особи, членами сім’ї якого вони є; із припиненням такого права особи втрачається й право користування у членів його сім’ї. «Тобто в стягувача є можливість виселяти дітей з іпотечного житла, коли банк набув право власності на таке майно, посилаючись на вказану позицію ВСУ», — зазначив О.Грищенко.

Проте у справі №6-197ці16 ВСУ вказав на обов’язкове застосування під час ухвалення рішення про виселення положень ст.40 закону «Про іпотеку» та норм ст.109 ЖК УРСР. Крім того, у справі №6-1731цс16 ВСУ зауважив, що, за змістом стст.39, 40 закону «Про іпотеку» та ст.109 ЖК УРСР, особам, яких виселяють із житлового будинку (житлового приміщення) — предмета іпотеки у зв’язку зі зверненням стягнення на нього, інше постійне житло надається тільки в тому разі, коли це житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла. Постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначене в рішенні суду.

Отже, при розгляді цивільних справ №№6-197цс16, 6-1731цс16 ВСУ не надав правової оцінки нормам ст.40 закону «Про іпотеку» та ст.109 ЖК УРСР у взаємозв’язку з правовою позицією ВСУ у справі №6-158цс14 та, відповідно, ст.156 ЖК УРСР. «Наразі відсутня однозначна позиція ВСУ щодо виселення осіб, які не є членами сім’ї власника житла», — підсумував О.Грищенко.

Позасудовий порядок

Про те, як звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому  порядку і не порушити права дітей, розповіла приватний нотаріус Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Альона Загвоздіна. На її думку, судовий спосіб вирішення спору пов’язаний передусім зі складною процедурою, судовими витратами і проблемою виконання судового рішення. «Досить часто винесення судового рішення не означає дійсного розв’язання конфлікту, а навпаки, провокує його ескалацію», — підкреслила А.Загвоздіна. Альтернативне вирішення спорів включає методи, що лежать поза державним судовим процесом.

У рішенні Конституційного Суду від 9.07.2002 (справа про досудове врегулювання спорів) зазначено, що право на судовий захист не позбавляє суб’єктів правовідносин можливості досудового врегулювання спорів. Це може бути передбачено цивільно-правовим договором, коли суб’єкти правовідносин добровільно обирають спосіб захисту своїх прав. Досудове врегулювання може мати місце і за волевиявленням кожного з учасників правовідносин і за відсутності в договорі застереження щодо такого врегулювання спору. Таким чином, обрання певного способу правового захисту, зокрема й досудового врегулювання спору, є правом, а не обов’язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.

Нотаріус наголосила, що для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. «Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав та інтересів дітей при наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, яке належить дітям», — повідомила доповідачка.

Алгоритм дій адвоката

У свою чергу заступник голови черкаського відділення ААУ Людмила Гриценко розповіла про алгоритм дій адвоката у справах про звернення стягнення на житло, в якому проживають або зареєстровані діти.

Так, відповідно до закону «Про іпотеку» іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законом. У разі невиконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Ще один крок алгоритму — це отримання необхідної інформації у справі. По-перше, необхідно з’ясувати, чи була отримана згода органів опіки та піклування на вчинення такого правочину. Відповідно до п.67 Порядку провадження органами опіки та піклування діяльності, пов’язаної із захистом прав дитини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 24.09.2008 №866, дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається у разі гарантування збереження її права на житло і оформлюється рішенням районної, районної у мм.Києві та Севастополі держадміністрації, виконавчого органу міської, районної в місті ради, витяг з якого заявникам видає служба у справах дітей.

«Тобто цілком упевнено можна сказати: якщо частка житлового приміщення дитини буде продана, але вона не отримає взагалі або отримає меншу частину іншого житлового приміщення, то орган опіки та піклування не дасть дозволу на вчинення такого правочину», — повідомила О.Гриценко. Також не буде дозволу і в тому випадку, коли дитина, маючи право користування житлом, стосовно якого вчиняється правочин, не буде забезпечена правом користування іншим житловим приміщенням, умови проживання в якому принаймні не гірші.

Практика свідчить, що майже в усіх випадках, коли житло виступає заставою, орган опіки та піклування не дає згоди, якщо відсутні гарантії забезпечення житлом неповнолітнього в разі звернення стягнення на заставлену нерухомість.

По-друге, необхідно перевірити право дитини на користування житловим приміщенням. Його може підтвердити довідка про реєстрацію осіб на житловій площі, серед яких зазначена і дитина. Хоча реєстрація останньої за місцем проживання не є основним аргументом при ухваленні рішення, проте питання можна розглядати інакше: чи могли особи діяти умисно при укладанні іпотечного договору, щоб в подальшому визнати його недійсним. Адже не всі згодні укладати іпотечні договори, знаючи про те, що предметом іпотеки є житло, яке перебуває в користуванні неповнолітнього.

Судова практика останніх років показує, що батьки не тільки не думають про дітей, а й навмисно порушують їхні права, приховуючи від банку як їх наявність, так і факт їх проживання в житловому приміщенні. Якщо такі факти будуть установлені судом, то у батьків навряд чи вийде визнати договір іпотеки недійсним з цих підстав, а значить, є небезпека бути виселеним із займаного приміщення разом з дитиною.

По-третє, необхідно довести факт порушення майнових прав дитини. Таким чином можна підтвердити, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам найменшого члена сім’ї. Тут ідеться про звуження обсягу існуючих майнових прав або порушення охоронюваних законом інтересів дитини, порушення гарантії збереження права неповнолітніх на житло, а також зменшення або обмеження їхніх прав та інтересів при користуванні житловим приміщенням.

Зібравши необхідні документи, адвокат отримує доказову базу, яка може бути основою для рішення суду, забезпечує права клієнта та його родини.

Наприкінці заходу учасники підсумували, що норми законодавства та судова практика з питань виселення малолітніх або неповнолітніх дітей є досить суперечливими і єдиної позиції сьогодні, на жаль, немає. Тож стягувачам, адвокатам, нотаріусам передусім варто пам’ятати про права дітей.

КОМЕНТАР ДЛЯ «ЗіБ»

Яким чином захистити права дітей під час звернення стягнення на житло?

«Для захисту прав дітей при зверненні стягнення на іпотечне майно своєчасне звернення боржника до суду є першочерговим»

Ганна ЛИСЕНКО,
партнер АО «Адвокатська сім’я Лисенко», заступник голови секції майнових та немайнових сімейних спорів комітету сімейного права Асоціації адвокатів України:

— На жаль, справи про звернення стягнення на житло, в якому зареєстрована малолітня дитина, сьогодні не рідкість. Оскільки через фінансову кризу збільшилася кількість позичальників, які не мають змоги виконати свої зобов’язання за кредитним договором. А банки, у свою чергу, стягуючи заборгованість, все частіше обирають такий спосіб захисту, як звернення стягнення на іпотечне майно. Тому існує ризик, що боржники можуть втратити єдине житло, при цьому порушивши право дитини на власність або користування цим майном.

Часто батьки, передаючи майно в іпотеку, приховують наявність малолітніх чи неповнолітніх дітей або взагалі без згоди банку реєструють дітей в іпотечному житлі. Правда, останнім часом банківські установи все більше перестраховуються при отриманні в іпотеку майна і вимагають від позичальників заповнювати форму заяви про визначення місця проживання дитини, надавати довідки про склад сім’ї та згоду органу опіки та піклування.

Маючи досвід захисту як на стороні банку, так і на стороні позичальників, відзначу, що відстоювати права останніх важче, оскільки інструментів для захисту менше.

Зазвичай банки обирають спосіб звернення стягнення на іпотечне майно шляхом реєстрації права власності за ними на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі п.61 Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Оскільки при такій реєстрації нотаріус (реєстратор) не вимагає від банку надання дозволу органу опіки та піклування на відчуження цього майна, то в більшості випадків такі дії банку та реєстратора  порушують права дітей на це майно.

В таких випадках своєчасне звернення боржника до суду з вимогами про скасування реєстрації, накладення арешту на майно та залучення  органів опіки та піклування є першочерговими.

Також можливим способом захисту прав дітей при відчуженні іпотечного майна є подання позову про визнання недійсним іпотечного договору з підстав відсутності дозволу органу опіки та піклування на таке відчуження.

Головним у таких справах є доведення в суді порушення майнових прав дитини.

Так, норми ст.177 Сімейного кодексу, ст.16 закону «Про охорону дитинства» та ст.12 закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» передбачають необхідність отримання попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення батьками договору щодо майна, право на яке має дитина. Тому підставою для визнання недійсним такого договору є не сам факт відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування на його укладення, а порушення в результаті таких дій майнових прав дитини.

«Адвокату необхідно відразу обрати стратегію захисту клієнта, яка залежатиме від органу, котрий здійснює стягнення»

Олег ПРОСТИБОЖЕНКО,
адвокат, голова правління Центру сімейно-правових досліджень:

— Перш за все адвокатам необхідно виходити з того, що реєстрація місця проживання дитини у житловому приміщенні не є перешкодою для звернення стягнення на таке майно в судовому чи позасудовому порядку. Тільки органи державної виконавчої служби, керуючись п.28 розд.VIII Інструкції з організації примусового виконання рішень, вимагають дозвіл органу опіки та піклування на реалізацію нерухомості, право користування якою має дитина. У разі ненадання такого дозволу (та за відсутності в боржника іншого майна) виконавчий документ повертається стягувачу. Натомість для державного реєстратора чи суду сам факт проживання дитини (з реєстрацією чи без) не є перешкодою для звернення стягнення на майно.

Тож вибір адвокатом стратегії захисту клієнта залежатиме від органу, який здійснює стягнення. Якщо таке стягнення проводиться органом ДВС чи приватним виконавцем, то доцільно з’ясувати, чи не володіє дитина або її законні представники іншим житлом, придатним для проживання. Якщо ж це здійснюється судом, державним реєстратором або нотаріусом, то стратегія адвоката має будуватися на недопущенні чи принаймні відстроченні втрати права власності на майно, право користування яким належить дитині.

Нині Верховний Суд України дотримується позиції, що укладення батьками договору іпотеки щодо майна, право користування яким мала дитина, не порушує безпосередньо прав останньої і не є достатньою підставою для визнання такого договору недійсним. Проте ініціювання спору щодо недійсності договору іпотеки може бути підставою для зупинення провадження у справі про звернення стягнення на житло, в якому зареєстрована дитина.

Зрештою, доцільно з’ясувати, чи на майно, право користування яким має дитина, не накладено арешт у рамках іншого судового чи виконавчого провадження.

Серед інших обставин, які можуть мати юридичне значення, можна виділити час набуття дитиною права користування майном (якщо воно існувало на момент укладення договору іпотеки, то шанси визнати останній недійсним вищі) та напрям використання кредитних коштів (якщо майно не було набуте за такі кошти, то згідно з висновком ВСУ не можуть бути виселені навіть повнолітні  особи без надання їм іншого житлового приміщення).