«Неавтоматическая» пролонгация

Без заключения дополнительного соглашения завершение процедуры возобновления договора аренды земли невозможно. Такое заключение сделал ВС в постановлении №922/1197/21, текст которого печатает «Закон и Бизнес».

Верховний Суд

Іменем України

Постанова

24 листопада 2021 року                      м.Київ                           №922/1197/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого — МІЩЕНКА І.С.,
суддів: БЕРДНІК І.С., ВОЛКОВИЦЬКОЇ Н.О. —

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.08.2021 і рішення Господарського суду Харківської області від 2.06.2021, у справі за позовом Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко» до Харківської міськради про визнання незаконним і скасування рішення та визнання договору оренди землі поновленим

Вступ

1. 3.08.2004 товариство отримало в оренду комунальну земельну ділянку строком до 1.05.2009. У 2011 році договір оренди був поновлений до 31.12.2016. За місяць до спливу строку оренди земельної ділянки, орендар звернувся до орендодавця з клопотанням про продов-
ження строку договору.

2. Орендар вважав, що оскільки він продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, а міська рада впродовж місяця після спливу цього строку не заперечила проти його поновлення, останній є поновленим на тих самих умовах і на той самий строк в силу закону.

3. Вказане стало підставою для звернення орендаря до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим на підставі ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору). Одночасно позивач просив скасувати рішення міськради, яким надано дозвіл на поділ орендованої ним ділянки.

4. Міськрада проти задоволення позову заперечувала, стверджуючи, що: (1) позивач не дотримався строку звернення до міськради, передбаченого договором оренди (звернувся за 32, а не за 90 днів); (2) не долучив проект додаткової угоди.

5. Суди першої й апеляційної інстанцій ухвалили рішення на користь позивача. Вважали, що він має право на поновлення договору оренди землі, оскільки відповідно до ч.2 ст.33 закону №161-XIV повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та продовжив користуватись земельною ділянкою. У зв’язку з чим наданий міськрадою дозвіл на поділ земельної ділянки порушує права орендаря, створюючи перешкоди останньому в користуванні земельною ділянкою.

6. ВС, розглядаючи касаційну скаргу, формулює ключове питання даного спору таким чином:

(1) чи дотримався позивач процедури поновлення оренди землі, передбаченої ст.33 закону №161-XIV та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця та долучення до листа-повідомлення проекту додаткової угоди.

7. Нижче детально викладені факти та обставини спору.

Обставини, встановлені судами

8. 3.08.2004 між ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» та Харківською міськрадою укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим №* площею 0,22 га, що розміщена за адресою: м.Харків, просп. Ювілейний для експлуатації торговельного майданчика з організацією торгівлі автозапчастинами та автомобілями, терміном дії до 1.05.2009.

9. Додатковою угодою від 21.11.2011 сторони продовжили термін дії договору оренди до 31.12.2016.

10. 28.11.2016 ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» звернулося до ради із листом-повідомленням про поновлення договору оренди до 31.12.2021, проте не долучивши до нього проект додаткової угоди. Рада у встановлений строк не висловила заперечень проти поновлення договору.

11. У 2019 році рада звернулась до ПрАТ із вимогою повернути земельну ділянку за актами приймання-передачі, від підписання яких орендар відмовився, вважаючи договір оренди поновленим на той самий строк та на тих самих умовах до 31.12.2021.

12. 15.05.2020 проведена державна реєстрація припинення права оренди позивача.

13. Рішенням ради «Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою» від 24.02.2021 №48/21 територіальній громаді м.Харкова дано дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (п.14 додатку №2 до рішення).

Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову

14. У квітні 2021 року ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» звернулося з позовом до hади про: (1) визнання незаконним та скасування спірного рішення; (2) визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у запропонованій позивачем редакції на тих же умовах і на той самий строк.

15. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач дотримався встановленого ст.33 закону №161-XIV порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача до закінчення строку дії договору з відповідним повідомленням з метою реалізації переважного права на його поновлення. Після закінчення строку дії договору позивач продовжив користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за відсутності заперечень відповідача проти продовження договору як протягом місяця, так і після завершення місячного строку після закінчення договору, що є підставою для поновлення договору оренди відповідно до ч.6 ст.33 закону №161-XIV.

16. Отже, рада надала дозвіл на поділ земельної ділянки під час дії договору оренди з позивачем, а отже спірне рішення, наслідком виконання якого буде припинення існування орендованої земельної ділянки, порушує права позивача, як дійсного орендаря.

Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішень

17. Рішенням ГСХО від 2.06.2021, залишеним без змін постановою САГС від 11.08.2021, позов задоволений. Визнано незаконним та скасовано спірне рішення; визнано поновленим договір оренди на тих самих умовах і на той самий строк; визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди в редакції, наведеній в резолютивній частині судового рішення.

18. Судові рішення мотивовані тим, що позивач до закінчення строку дії договору звертався до відповідача з метою поновлення договору оренди, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, сплачував орендну плату та протягом одного місяця як після звернення позивача, так і після закінчення строку дії договору від відповідача не надходило заперечень у поновленні договору та ним не прийнято рішення про відмову в поновленні договору, внаслідок чого в силу приписів ч.6 ст.33 закону №161-XIV договір вважається поновленим на новий строк.

19. З огляду на чинність договору оренди ініціювання відповідачем процедури поділу земельної ділянки може створити позивачу перешкоди у реалізації чинного права оренди земельної ділянки, яка за наслідками поділу припинить своє існування як об’єкт цивільних прав. Отже, спірне рішення відповідача на відповідає вимогам законодавства та порушує права позивача.

Касаційна скарга

20. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, з касаційною скаргою звернувся відповідач, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених п.1 ч.2 ст.287 Господарським процесуальним кодексом, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

Узагальнені доводи касаційної скарги відповідача

21. Суди невірно застосували ч.6 ст.33 закону №161-XIV, без урахування висновків Великої палати ВС у справах №№594/376/17-ц, 159/5756/18 та не встановили існування сукупності юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі, насамперед своєчасного повідомлення орендодавця про намір поновлення договору та обов’язкового долучення до такого повідомлення проекту додаткової угоди. Суди проігнорували те, що позивач не дотримався встановленого договором оренди строку для звернення до відповідача та не надав відповідний проект додаткової угоди, а отже не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди.

Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу

22. Законним і обґрунтованим є висновок судів про наявність законодавчих підстав для поновлення договору оренди в порядку ч.6 ст.33 закону №161-XIV у зв’язку з повідомленням орендодавця про намір поновити договір на новий строк, відсутністю заперечень останнього та продовженням орендарем користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору.

Позиція ВС

Відповіді на ключові питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті

23. Заперечення скаржника проти висновків судів про наявність підстав для поновлення договору оренди узагальнено зводяться до таких аргументів: (1) орендар не дотримався встановленого договором оренди строку для повідомлення орендодавця про намір поновити договір; (2) орендар не надав проект додаткової угоди про поновлення договору.

24. ВС погоджується з відповідачем в частині сутності ключового спірного питання у даній справі і формулює його наступним чином: чи дотримався позивач процедури поновлення оренди землі, передбаченою ст.33 закону №161-XIV та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця та надання проекту додаткової угоди. З відповіді на це питання логічно випливає наступне: якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення оренди.

25. ВС наголошує, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 закону №161-XIV, можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури і строків.

26. Так, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше ч.2 ст.33 закону №161-XIV).

27. Отже, ст.33 закону №161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у ч.2 цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв’язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності — зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

28. ВП ВС у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов’язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого з них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов’язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

29. Отже, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов’язки за договором оренди землі, маючи намір реалізувати переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин, зобов’язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч.2 ст.33 вказаного закону або договором оренди) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.

30. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5 ст.33 закону №161-XIV).

31. Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалось ВС, при цьому дотримання строку та надання орендарем проекту додаткової угоди та надсилання орендарем проекту додаткової угоди входять до п’яти обов’язкових юридичних фактів, наявність яких необхідна для поновлення договору оренди з підстав, передбачених ч.6 ст.33 закону №161-XIV: (1) орендар належно виконує його обов’язки за цим договором; (2) він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; (3) до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; (4) продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; (5) орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №№313/350/16-ц, 159/5756/18).

32. Щодо визначення конкретного строку, якого мають дотримуватись сторони договору оренди, ст.33 закону №161-XIV передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та не закріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно — не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

33. Таким чином, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст.33 закону №161-XIV. ВС звертається до власних правових висновків у постанові від 3.02.2021 у справі №915/1003/20.

34. Так, констатуючи обставину дотримання позивачем порядку поновлення договору оренди в силу ч.6 ст.33 закону №161-XIV, суди передніх інстанції виходили з таких обставин: (1) орендар звернувся до орендодавця з листом від 28.11.2016 №677; (2) орендар продовжив користуватись земельною ділянкою після закінчення договору; (3) орендодавець не заперечив проти поновлення договору протягом місяця.

35. Однак, як у відзиві на позовну заяву, так і в апеляційній скарзі відповідач заперечував проти поновлення договору оренди, вказуючи на те, що орендар не дотримався встановленого умовами договору оренди строку для звернення до орендодавця з метою поновлення договору, а також не долучив до звернення проект додаткової угоди.

36. У той же час вказані істотні аргументи відповідача, які безперечно впливають на висновок про набуття орендарем права на поновлення договору оренди, були проігноровані судами обох інстанцій. Відповідні умови договору оренди, якими врегульовано строк для звернення орендаря з метою поновлення договору, а також обставина долучення орендарем до свого звернення проекту додаткової угоди взагалі не були предметом дослідження судів попередніх інстанцій під час вирішення даного спору.

37. У той же час ВС наголошує, що недотримання орендарем встановленого договором оренди строку для звернення до орендодавця є істотним порушенням, яке унеможливлює поновлення договору оренди, виходячи із загальновстановлених цивільним законодавством принципів виконання договірних зобов’язань, зокрема наведених нижче.

38. Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу договір є обов’язковим для виконання сторонами. Згідно положень ст.526 вказаного кодексу зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

39. Із наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов’язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов’язання вважається не виконаним.

40. Тобто відсутність звернення позивача до відповідача у встановлений договором строк з повідомленням про поновлення такого договору означає, що позивач не реалізував право на поновлення договору оренди землі та не підтвердив у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору.

41. ВС повторно наголошує, що для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених ст.33 закону №161-XIV строків: орендарем — для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем — для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов’язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов’язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди, з обов’язковим долученням до такого звернення проекту додаткової угоди.

42. Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору є неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов’язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з п.1 ч.1 ст.27 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов’язує виникнення права оренди (ст.125 Земельного кодексу). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 закону №161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

43. Відповідно до ч.2 ст.2 ГПК основними засадами (принципами) господарського судочинства є, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом та змагальність сторін.

44. Згідно з чч.1, 2, 3, 4 ст.13 ГПК судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов’язків, передбачених цим кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, установлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов’язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

45. Принцип змагальності сторін полягає в тому, що сторони у процесі зобов’язані в процесуальній формі довести свою правоту, за допомогою поданих ними доказів переконати суд в обґрунтованості своїх вимог чи заперечень.

46. Суд, зберігаючи об’єктивність і неупередженість, зокрема, керує ходом судового процесу; роз’яснює у разі необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов’язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом (пп.1, 3, 4 ч.5 ст.13 ГПК).

47. Згідно з положеннями ст.236 ГПК законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права; обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з’ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

48. Судові рішення у цій справі наведеним вимогам не відповідають, оскільки вагомі та істотні для вирішення даного спору аргументи відповідача не були оцінені судами та відповідні обставини справи, які б їх підтверджували або спростовували, судами встановлені не були.

49. Таким чином, судами не досліджено всіх зібраних у справі доказів, з наданням вичерпної відповіді на істотні аргументи обох сторін спору, що унеможливлює перевірку судом касаційної інстанції правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при вирішенні спору.

50. Ураховуючи наведене, висновки судів про наявність підстав для задоволення позову про визнання поновленим договору оренди землі необхідно визнати передчасними <…>.

Керуючись стст.300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК, ВС

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.08.2021 і рішення Господарського суду Харківської області від 2.06.2021 у справі скасувати.

3. Справу направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.