Закон і Бізнес


Недвусмысленные определения

Как защищать свое право на использование участка


№48 (1554) 27.11—03.12.2021
Олеся БАГРЯНАЯ
4695

Постоянные изменения в законодательстве и значительный объем судебной практики обуславливают наличие некоторых неожиданностей, которые могут скрывать земельные вопросы. На круглом столе «Рынок земли» Юрий Чумак из Кассационного хозяйственного суда объяснил аспекты, касающиеся договоров аренды.


Істотні обставини

Безперечно, завдяки укладенню договору оренди землі обидві сторони мають певні гарантії. За словами Ю.Чумака, учасникам таких правовідносин насамперед потрібно враховувати той факт, що для початку строку дії відповідного документу має значення не момент його підписання. Натомість відлік часу розпочнеться з того дня, коли будуть внесені відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Водночас бувають випадки укладання договору з іншим орендарем під час дії попереднього документа. Крім того, наступний договір реєструють відповідно до чинного законодавства. Як зазначив спікер, у такому випадку суд може захистити право первинного орендаря. Однак тільки тоді, коли на підставі судового рішення ця особа зможе зареєструвати своє право в тому ж державному реєстрі.

Про зміни умов договору оренди землі суддя повідомив, що підставою для цього можуть послугувати рішення міської ради. Проте необхідно заздалегідь визначити безпосередньо в документі таку причину для перегляду розміру орендної плати. Це має узгоджуватися з принципом свободи договору.

Тобто зміни допускаються лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом. Ю.Чумак додав, що в разі недосягнення згоди спір розглядатимуть у судовому порядку. «При цьому, якщо договір буде змінений судом, то зобов’язання сторін зміняться з моменту набрання законної сили відповідного рішення», — наголосив спікер.

Підставою для розірвання документу є систематична відсутність плати за оренду. Ідеться про 2 і більше випадків недотримання цієї умови, яка передбачена договором. Водночас разове порушення не вважається систематичним. Тож у такому випадку не буде підстав для припинення.

За словами Ю.Чумака, чинним законодавством передбачається можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами відповідного документу. Тому сторони мають визначити саму процедуру такого припинення. Наприклад, це можна зробити шляхом підписання відповідної угоди. «Визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці», — пояснив законник.

Натомість право однієї зі сторін звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов не є тотожним праву на таке припинення. Правник зазначив, що це лише свідчить про наявність спору, який підлягає вирішенню з урахуванням усіх істотних обставин.

Підстави для змін

Визнання договору оренди недійсним може відбутися за умови відсутності витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки землі. Або ж це можливо, якщо така оцінка не проводилась у порядку, встановленому законодавством.

При цьому не підлягає визнанню недійсним договір, який є незареєстрованим. Ю.Чумак повідомив, що в такому випадку власник може захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним відповідного документу. Ці дії зумовлюватимуться мотивами негаторного позову й виходитимуть з дійсного змісту правовідносин, що склалися у зв’язку з фактичним використанням землі.

Право оренди земельної ділянки, яке попередній користувач ще не набув станом на час відчуження нерухомого майна, не може перейти від однієї особи до іншої незалежно від дати укладання договору. Оскільки виникнути таке право може тільки після відповідної державної реєстрації.

Важливим аспектом щодо можливості змінити розмір орендної плати є те, що додатки до рішень міськради про бюджет на певний рік не можуть вважатися законодавчою підставою для внесення подібних змін до конкретного документа.

За словами спікера, якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об’єкта оренди, то потрібно додати угоду щодо відшкодування цих витрат. Крім того, платниками податку є саме власники земельних ділянок і постійні землекористувачі. Своєю чергою орендарі земель державної та комунальної власності повинні платити лише за оренду.

Також Ю.Чумак зазначив: договір щодо попереднього користувача припиняється відповідним документом, на підставі якого новий власник набуває право володіти майном, яке розташоване на цій ділянці.

Отже, урахування та дотримання всіх законодавчих норм у договорах оренди землі можуть уберегти від неприємних відкриттів у майбутньому. До того ж запобігти проблемі завжди легше, ніж потім боротися з нею.