Тайные тропы девелопмента
О проблемах приобретения недвижимости с открытых торгов и несуществующий Киев
.
При каких условиях собственник имущества не имеет права просить его вернуть, даже если сделка не состоялась или были превышены полномочия? Что делать, если целевое и функциональное предназначение противоречат друг другу? Ответы на эти и другие вопросы дали юристы.
Проблеми відкритих торгів
У рамках IV Business & Legal Real Estate Forum на сесії, що стосувалася комерційного обігу нерухомості, про правові проблеми придбання такого майна з відкритих торгів розповіла партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER Law Firm Олександра Федотова. Експерт дослідила проблему на прикладі справи щодо придбання нерухомого майна з аукціону, який проводив Фонд гарантування вкладів фізичних осіб.
Клієнт придбав майно в банку, що перебував у процесі ліквідації: «За 4 роки до аукціону банк набув право власності на нерухомість шляхом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки. А після аукціону клієнт отримав позов про витребування майна з чужого незаконного володіння, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, аукціону, а також договорів іпотеки, які укладались ще у 2012 році. При цьому на момент подачі позову банк перебував у процесі ліквідації, а на час підготовчого засідання уже був ліквідований», — пояснила О.Федотова.
Відповідно, постало питання, що робити далі. Суд довго розмірковував, і врешті прийняв рішення закрити провадження відносно банку, проте розгляд відносно всіх вимог, які були заявлені, — продовжити. Зокрема й щодо тих, де відповідачем виступав банк.
Фактично суд визнав покупця правонаступником банку. При цьому відійшовши від практики Великої палати Верховного Суду, яка стверджує: якщо процесуального правонаступника немає, то справа відносно даних вимог має бути закрита.
«Напевне, на майбутнє, слід запровадити якийсь тест — наскільки сторона добросовісно подає такі позови. Таким тестом може бути депозит, який ця особа має внести на рахунок суду. Позови, направлені на безпідставне збагачення, на мою думку, не мають розглядатися. Нині ми виграли першу і другу інстанцію, і зараз справа дійшла до ВС. Проте процесуальна проблема існує, і, як на мене, вона доволі серйозна», — наголосила експерт.
Дійсність правочину
Позивач має бути належним чином повідомлений про звернення стягнення на предмет іпотеки. Кредитор має повідомити боржника про те, що якщо не буде погашений борг, це відбудеться.
ВП ВС зазначає, що доказом того, що повідомлення було направлене, буде лист-опис і повідомлення з відміткою про вручення. «Але що нам робити, якщо боржник відмовляється отримувати повідомлення, або воно повертається? Із цього приводу вже також є позиція ВС, із якою я абсолютно згодна (№910/23734/17, від 3.12.2018). Ідеться про те, що якщо адресат вибув з офіційної адреси для повідомлень, то це уже проблеми боржника. Тож саме боржник, а не кредитор має доводити, чому він не отримав таке повідомлення, які обставини йому завадили. І якщо обставини є не об’єктивними, він вважається повідомленим», — і тоді майно вибуває по волі власника, а в позові має бути відмовлено, пояснила юрист.
Ще одне питання — наступне схвалення правочину. Що робити, якщо позивач стверджує, що він вчинений з перевищенням повноважень? Касаційний цивільний суд з цього приводу зазначає, що таке перевищення повноважень, і в якому випадку можна схвалити правочин для особи (постанова від 9.03.2021 у справі №754/5827/19).
«Так, за відсутності повноважень в цілому, правочин узагалі неможливо схвалити. Стосовно ж акціонерних товариств, ВС наголошує, що подальше схвалення має відбуватись шляхом прийняття рішення у встановленому статутом і законом порядку», — повідомила О.Федотова.
При цьому експерт посилається на правовий принцип естопель. Дана доктрина стверджує: якщо особа своєю наступною поведінкою фактично підтверджує, що правочин для неї є дійсним, то вона позбавляється можливості посилатися на дефекти правочину.
«Навіть якщо були перевищені повноваження або якщо правочин формально є неукладеним, просити повернути майно особа не може. У такому позові має бути відмовлено», — наголосила експерт.
Три кити містобудування
Адвокат практики нерухомості та будівництва ADER HABER Law Firm Дмитро Ніколов доповідав про судові перспективи спорів з органами місцевого самоврядування і центральною владою щодо містозабудови та планування територій.
«Землі стає дедалі менше, попит на неї — більше, а генплан — старий. Це 3 кити, на яких тримається містобудування в Києві, і, на жаль, не лише в столиці», — розпочав свою доповідь спікер.
Тож Д.Ніколов зазначив, що забудовники створили досить цікаву практику обходу більшості проблем. І перша — це те, що цільове і функціональне призначення часто суперечать одне одному. Механізм обходу, який нині використовується, — зведення багатофункціонального комплексу. Наразі, судова практика з даного питання зосередилася лише на рішеннях першої інстанції. Хоча, наприклад, Окружний адміністративний суд столиці у рішенні від 30.09.2020 (№640/14277/20) все ж намагався дослідити питання щодо багатофункціонального комплексу за українським законодавством, наголосив експерт.
«Другий аспект — це посилання на раніше чинну ч.5 ст.20 Земельного кодексу, за яким вид використання визначає власник або землекористувач. Останнім часом позиція ВП ВС щодо цього нарешті викристалізувалася. Тож проходити всю процедуру зміни цільового призначення ділянки не потрібно», — констатував доповідач.
Але чи потрібна взагалі категорія цільового призначення як правове явище в українському земельному містобудівному законодавстві, пройнявся питанням Д.Ніколов. Мовляв, було б доцільно в межах населених пунктів обмежитися функціональним призначенням у контексті ч.2 ст.24 закону «Про регулювання містобудівної діяльності».
Проте експерт зазначив, що після того, як буде прийнятий генеральний план, на землекористувачів і землевласників може чекати багато несподіванок стосовно того, що функціональне призначення їхніх ділянок вже змінилося. «Виникає питання, чи не доведеться витрачати рік-півтора на оскарження містобудівних умов і обмежень», — поділився сумнівами правник.
Вади містобудівних умов
Також близько 2 років тому ВС констатував, що історичний ареал столиці не затверджений. А на рівні апеляційної інстанції, за словами Д.Ніколова, все доведено до абсурду: Києва як такого не існує, адже межі міста не встановлені.
«Так, у спорах із с.Коцюбинським суд прямо вказав, що немає меж ні Києва, ні Коцюбинського. А Вищий адміністративний суд в ухвалі від 9.10.2012 на сотні сторінок вирішив дослідити що в принципі відбувається з межами Києва. Так от виявилося, що межі Києва залишаються у довоєнному стані», — повідомив доповідач.
Іще одна проблема, яка тісно з цим пов’язана і яку можна дослідити за позивними заявами прокуратури, це те, що частина пам’яток культури, що внесені в Державний реєстр нерухомих пам’яток, досі не мають проектів, якими затверджена графічна частина їх меж. Тобто використовуються словесні межі, коли кажуть, що об’єкт, наприклад, розташований на вул. Хрещатик. «Таким чином ніякі графічні матеріали не потрібні. І суди часто таку ідентифікацію меж сприймають», — наголосив Д.Ніколов.
Зміна генплану з оголошенням режиму зелених насаджень або рекреації — це дійсно велика проблема для забудовника. Він утримував ділянку, отримав містобудівні умови та обмеження, а в результаті виявляється, що все це марно, адже будувати вже не можна. Але як оцінювати такі дії влади з юридичної точки зору? Що далі робити забудовнику?
Д.Ніколов дослідив, як дане питання вирішується в англо-американському праві. Так, якщо забудовник почав законно будувати, зміна обмежень на ділянку вже не має на нього впливати (так звані vested rights та «естопель зонування»). Проте є і рішення, де навпаки, зміна функціонального призначення відповідає суспільним потребам, і суди доходять висновку, що обмежувати публічну владу в договірному порядку неможливо.
«Одна зі справ проти України, що розглядалась Європейським судом з прав людини, стосувалась компанії, що на 5 років отримала ділянку під забудову, а потім Київська міська рада оголосила на цій ділянці режим зелених насаджень. ЄСПЛ дійшов висновку, що права забудовника були порушені, адже він мав законні очікування того, що будівництво буде завершено», — зазначив експерт.
Таким чином, і практика ЄСПЛ, і англо-американське право стверджують, що у випадку, якщо отриманий дозвіл на будівельні роботи, то просто взяти і змінити функціональне призначення та заборонити подальше будівництво не можна. У такому разі доцільно розробити в Україні механізм викупу чи то земельної ділянки, якщо вона в приватній власності, чи то права оренди. «В іншому випадку це буде непропорційним утручанням», — пояснив Д.Ніколов.
Тож нині чекатимемо, які правові позиції із цього питання сформує касаційна інстанція після прийняття нового генплану. Хоча складається враження, що київській владі теж вигідно не мати жорстких обмежень, аби в будь-який час або дозволити зводити багатоповерхівку або, навпаки, визначити, що на цій ділянці буде парк. Адже якщо у влади є певна дискреція в прийнятті рішення, то вона обов’язково матиме і свою ціну.