Закон і Бізнес


Право на пролонгацию


№6 (1512) 06.02—12.02.2021
5290

Предложение изменить условия договора по части его срока действия исключает возможность возобновления договора аренды. Такое заключение сделал ВС в постановлении №398/3851/18, текст которого печатает «Закон и Бизнес».


Верховний Суд

Іменем України

Постанова

23 грудня 2020 року                         м.Київ                                               №398/3851/18

Верховний Суд у складі колегії суддів другої судової палати Касаційного цивільного суду:

суддів: ЧЕРВИНСЬКОЇ М.Є. (суддя-доповідач), БУРЛАКОВА С.Ю., КОРОТУНА В.М. —

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Гірник» на рішення Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 4.06.2019 та постанову Кропивницького апеляційного суду від 24.09.2019,

ВСТАНОВИВ:

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2018 року СТОВ «Гірник» звернулося до суду з позовом до Особи 1 про визнання договору оренди землі недійсним.

На обґрунтування своїх вимог позивач зазначав, що 17.12.2004 між ним та Особою 2 був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого останній передав товариству в оренду на 5 років належну йому на підставі державного акта на право власності від 12.07.2004 земельну ділянку площею 6,67 га, що розташована на території Звенигородської сільської ради. Договір зареєстрований ДП «Центр державного земельного кадастру» 17.12.2004.

Інформація 1 Особа 2 помер. Після його смерті право власності на вказану ділянку впродовж тривалого часу на нового власника не переоформлювалося.

Лише наприкінці червня 2018 року, після звернення представника спадкоємця Особи 2 з метою отримання орендної плати та надання витягу про реєстрацію права власності на ділянку, товариству стало відомо, що новим її власником є Особа 1, до якої перейшли всі права й обов’язки за вказаним договором оренди.

3.10.2018 СТОВ «Гірник» дізналося про те, що вказану ділянку Особа 1 передала в оренду ТОВ «Украгроком» за договором від 22.05.2018.

Посилаючись на те, що оспорюваний договір укладений під час дії договору оренди землі від 17.12.2004, а також на те, що СТОВ «Гірник» має переважне право на його поновлення відповідно до ст.33 закону «Про оренду землі», позивач просив:

визнати недійсним договір оренди землі, укладений 24.05.2018 між Особою 1 та ТОВ «Украгроком»;

визнати укладеною між СТОВ «Гірник» та Особою 1 додаткову угоду до договору оренди землі від 17.12.2004.

Ухвалою Олександрійського міськрайсуду від 1.03.2019 до участі у справі залучено співвідповідача — ТОВ «Украгроком».

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Олександрійського міськрайсуду від 4.06.2019 в задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з недотримання позивачем процедури, передбаченої в ст.33 закону «Про оренду землі», щодо повідомлення орендодавця про намір реалізувати переважне право орендаря.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Постановою КрАС від 24.09.2019 рішення Олександрійського міськрайсуду від 4.06.2019 залишено без змін.

Апеляційний суд погодився з рішенням місцевого суду як таким, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У листопаді 2019 року СТОВ «Гірник» подало касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати оскаржені рішення, передати справу на новий розгляд.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга аргументована тим, що суди неповно дослідили обставини справи, не дали їм належної правової оцінки та дійшли помилкових висновків при вирішенні спору.

Зокрема, суди не звернули уваги на те, що Особа 1 уклала договір оренди землі з ТОВ «Украгроком» під час дії договору оренди цієї ж ділянки, укладеного 17.12.2007 зі СТОВ «Гірник».

Суди не зазначили, які саме положення ст.33 закону «Про оренду землі» не дотримано позивачем та в чому саме полягає недотримання процедури поновлення договору оренди землі.

Відзив/заперечення на касаційну скаргу

ТОВ «Украгроком» подало відзив, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржені рішення — без змін, які ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення не була укладена сторонами в місячний термін, у зв’язку з чим такий договір не поновлений, а припинив свою дію відповідно до положень ст.33 закону «Про оренду землі».

Фактичні обставини справи

Суди встановили, що 17.12.2004 між Особою 2 як власником земельної ділянки та СТОВ «Гірник» як орендарем укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого останньому в оренду було передано ділянку для сільськогосподарського використання, розташовану на території Звенигородської сільради, строком на 5 років. Договір зареєстрований ДП «Центр державного земельного кадастру» 17.12.2004.

Відповідно до п.2.2 цього договору після закінчення його строку орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк і в цьому разі повинен повідомити другу сторону про бажання пролонгації договору на новий строк не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення строку цього договору.

При переході права власності на ділянку умови договору зберігають свою чинність для нового власника.

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину від 12.04.2018 спадкоємцем спадщини, яка відкрилася після смерті Особи 2 та складається з ділянки площею 6,6689 га, розташованої на території Звенигородської сільради, є його дочка Особа 1.

Згідно з копією видаткового касового ордера від 4.09.2018 Особа 1 отримала від СТОВ «Гірник» орендну плату за 3 роки в розмірі 13264,00 грн.

22.05.2018 Особа 1 уклала договір оренди вказаної ділянки з ТОВ «Украгроком» на 49 років, державна реєстрація якого проведена 24.05.2018.

18.07.2018 та 3.10.2018 СТОВ «Гірник» направило на адресу Особи 1 листи-повідомлення про намір скористатися переважним правом на продовження (переукладання) договору оренди землі на новий строк із проханням звернутися до СТОВ «Гірник» із відповідним повідомленням (пропозицією) та погодити додаткову угоду чи скласти нову редакцію договору оренди землі з прийнятними для власника умовами. При цьому в листах позивачем зазначено, що про реєстрацію права власності на спірну ділянку за Особою 1 товариству стало відомо 3.07.2018.

Також судами встановлено, що позивачем разом із пропозицією поновлення договору оренди землі орендодавцю було направлено проект додаткової угоди, в якому були змінені істотні умови договору, а саме — термін його дії збільшено з 5 до 10 років <…>.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Мотиви, з яких виходить ВС, та застосовані норми права

Згідно зі ст.16 Цивільного кодексу кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема шляхом визнання правочину недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені в ст.203 ЦК. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави й суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент учинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені в чч.1—3, 5 та 6 ст.203 цього кодексу.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК).

У ч.4 ст.124 Земельного кодексу передбачено, що передача в оренду ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником ділянки й орендарем.

Згідно з ч.2 ст.792 ЦК відносини щодо найму (оренди) ділянки регулюються законом.

Законом «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення й поновлення договору оренди землі, а в ст.13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві ділянку у володіння й користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У ст.33 закону «Про оренду землі» регламентовано порядок поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (чч.1—5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч.6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень чч.1—5 ст.33 закону «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5 ст.33 закону «Про оренду землі»).

У ч.4 цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

У ч.6 с.33 зазначеного закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем ділянкою після закінчення строку оренди й відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на пролонгацію договору).

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених у ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі», необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов’язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною ст.33 закону «Про оренду землі», і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту ч.6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися ділянкою після закінчення дії договору оренди й орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися з вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець у свою чергу в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися з вимогою про звільнення ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише в разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено в ч.8 ст.33 закону «Про оренду землі». При цьому відмову або зволікання з укладенням додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Аналогічна позиція щодо застосування ст.33 закону «Про оренду землі» викладена в постановах ВС від 16.09.2019 у справі №908/2314/18, від 2.09.2020 у справі №581/527/18, від 30.09.2020 у справі №670/8/18, від 7.10.2020 у справі №395/1428/16-ц.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена в чч.1—5 ст.33 закону «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення обох сторін.

При цьому в разі поновлення договору оренди землі згідно з чч.1—5 ст.33 закону «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених у ст.15 цього закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Суди під час розгляду справи встановили, що орендар направив орендодавцю додаткову угоду зі зміненими умовами договору щодо його строку дії, що є істотними умовами договору, і на такі зміни орендодавець згоди не надав, що у свою чергу виключає можливість поновлення договору на підставі чч.1—5 ст.33 закону «Про оренду землі».

Суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, установивши, що сторони не досягли домовленості щодо істотних умов договору, додаткова угода до договору про його поновлення не була укладена в місячний строк, дійшов обґрунтованого висновку про те, що орендар не дотримався передбаченої в ч.1 ст.33 закону «Про оренду землі» процедури та строків.

Доводи касаційної скарги СТОВ «Гірник», що ухваленими рішеннями суди попередніх інстанцій порушили його переважне право на укладення договору оренди землі, колегія суддів відхиляє, оскільки реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена положеннями закону, відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін (рішення ВС у справах №№312/265/17, 625/166/18).

З урахуванням наведеного суди зробили правильний висновок, що порядок пролонгації договору, передбачений у ст.33 закону «Про оренду землі», позивач порушив, у зв’язку з чим вимоги, викладені в позовній заяві, задоволенню не підлягають.

Аргументи, викладені в касаційній скарзі, про порушення й неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваних рішень, не дістали підтвердження, не спростовують обставин, на які послалися суди, ґрунтуються на переоцінці доказів, зібраних у справі, що, за змістом ст.400 ЦПК (у редакції, чинній станом на 7.02.2020), не належить до повноважень суду касаційної інстанції <…>.

Керуючись стст.389, 400, 401 ЦПК (у редакції, чинній станом на 7.02.2020) ВС

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу СТОВ «Гірник» залишити без задоволення.

Рішення Олександрійського міськрайонного суду Кіровоградської області від 4.06.2019 та постанову Кропивницького апеляційного суду від 24.09.2019 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.