Закон і Бізнес


Нюансы удостоверения сделки по отчуждению домов пояснили в Минюсте


21.12.2020 10:44
1300

При удостоверении сделки об отчуждении зданий, домов и других сооружений нотариусу необходимо разграничивать ситуации, когда земельный участок существует как объект гражданских прав и не существует как объект гражданских прав.


Об этом говорится в письме-разъяснении Министерства юстиции Украины, которое получила Нотариальная палата Украины, сообщает «ЗиБ» со ссылкой на НПУ.

НПУ обратилась в Минюст из-за многочисленных обращенийнотариусов в связи с жалобами граждан о невозможности оформления сделок об отчуждении недвижимого имущества, расположенного на несформировавшемся и незарегистрированном земельном участке, права на который не оформлены и не зарегистрированы.

В соответствии с нормами действующего законодательства и правовой позиции, изложенной в письме Минюста, нотариусу при удостоверении сделки об отчуждении зданий, домов и других сооружений необходимо разграничивать ситуации, когда земельный участок:

- существует как объект гражданских прав, в том числе сформирован и зарегистрирован в соответствии с Законом Украины «О государственном земельном кадастре», или законодательством, действовавшим ранее, и имеются должным образом зарегистрированные права  (собственности или пользования) на него;

- не существует как объект гражданских прав, в том числе не сформирован, не зарегистрирован в соответствии с Законом Украины «О государственном земельном кадастре», или законодательством, действовавшим ранее, отсутствуют надлежащим образом зарегистрированные права (собственности или пользования) на него.

Кадастровый номер присваивается земельному участку при процедуре государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре. Только после этого могут быть оформлены и зарегистрированы права собственности или пользования таким земельным участком, независимо от продолжительности владения или фактического пользования им собственником сооружения.

При таких обстоятельствах требования ст. 377 ГК Украины и ст. 120 ЗК Украины относительно определения существенными условиями договора об отчуждении здания, строения, сооружения, расположенных на несформированном и не зарегистрированном земельном участке, право собственности или пользования на который не зарегистрировано, раз мер такого земельного участка и кадастровый номер не могут быть применены, поскольку отсутствует «вещь» в понимании ГК Украины, на которую отсутствуют зарегистрированные права.

При этом применение указанных норм гражданского и земельного законодательства в части существенных условий (размера земельного участка и его кадастрового номера) является обязательным в случае регистрации земельного участка и/или прав на нее до 2013 года на бумажных носителях информации (книги регистрации актов, договоров аренды, записи поземельной книги).

Чаще всего такие случаи касаются договоров аренды земельного участка и государственных актов на право собственности или на право постоянного пользования, которые оформлялись до внедрения процедуры присвоения кадастрового номера.

Регистрация таких прав на бумажных носителях по законодательству, действовавшему до 2013 года, признается государством действующей и должной, а значит такие права имеются и должны переходить к новому владельцу здания, строения, сооружения.

В таких случаях размер и кадастровый номер земельного участка, на котором расположена постройка, являются существенным условием договора отчуждения недвижимости, соответственно должна быть изготовлена ​​техническая документация по восстановлению границ земельного участка и проведение его государственной регистрации в Государственном земельном кадастре.

Закон і Бізнес