Владеть нужно уметь

Суд не должен подменять собой органы, которые обязаны выдавать разрешения на строительство и согласовывать застройку

Как сообщал «ЗиБ», 21 декабря 2012 г. на заседании пленума Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел обсуждалась информация об обобщении судебной практики рассмотрения гражданских дел о защите права собственности и других вещных прав. ВСС информационным письмом «О практике применения судами законодательства во время рассмотрения гражданских дел о защите права собственности и других вещных прав» от 28.01.2013 №24-150/0/4-13 отправил в апелляционные инстанции извлечение из указанного обобщения. В этой части документа речь пойдет о рассмотрении судами дел о признании действительными договоров купли-продажи недвижимого имущества; выделении в натуре долей жилого дома, являющегося общей долевой собственностью; признании права собственности на самовольное строительство, переоборудование и перепланировку недвижимого имущества, а также об ошибках, которые допускают судьи при решении данной категории дел.

Момент возникновения права

В Конституции закреплены основные правовые принципы регулирования отношений собственности, главным из которых является принцип равного признания и защиты всех форм собственности.

Согласно ст.13 Основного Закона «собственность не должна использоваться во вред человеку и обществу». Эта норма не только возлагает на собственника обязанности, но и указывает на его обязательства.

Основные принципы осуществления правомочий собственника сформулированы в ст.1 Протокола №1 к Конвенции о защите прав человека и основополагающих свобод (Рим, 4.11.50), которая вступила в силу в Украине с 11.09.97 и является составляющей ее правовой системы в соответствии с требованиями ст.9 Конституции.

Статьей 41 Основного Закона определено: «Каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, результатами своей интеллектуальной, творческой деятельности. Право собственности приобретается в порядке, определенном законом… Использование собственности не может наносить вред правам, свободам и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные качества земли».

Под правом владения собственностью понимается юридически обеспеченная возможность фактического обладания собственника имуществом, не связанная с использованием его свойств.

Право пользования собственностью — это юридически обеспеченная возможность собственника извлекать из принадлежащего ему имущества полезные свойства.

Под правом распоряжения понимают юридически обеспеченную возможность собственника определять судьбу имущества.

Момент возникновения права собственности на вещь (имущество) определяется законом.

При определении момента приобретения права собственности следует учитывать особенности как самого имущества, так и оформления права собственности, которые тоже существенно влияют на определение момента возникновения (приобретения) права собственности.

Право собственности приобретается на основаниях, которые не запрещены законом, в частности на основании правочинов.

Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества); если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию — с момента принятия его в эксплуатацию; если же право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации — с момента такой регистрации. В случае необходимости право собственности на незавершенное строительство, при наличии определенных законом условий, может быть зарегистрировано органом, который осуществляет госрегистрацию недвижимого имущества (ст.331 ГК). С этого же момента возникает право собственности на переделанную вещь, созданную с использованием другой вещи (материала).

Исключительный способ защиты

При рассмотрении дел о признании права собственности на самовольное строительство суды обязаны должным образом проверять, был ли вопрос оформления права собственности на такое строительство предметом рассмотрения компетентного государственного органа, решение (отсутствие решения) которого давало бы основания говорить о наличии спора о праве.

Суд не должен подменять органы, которые обязаны выдавать разрешения на строительство и согласовывать застройку. Признание права собственности на самовольное строительство в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Поэтому судам необходимо выяснять, обращался ли истец в компетентные органы по вопросу узаконивания самовольного строительства, отказали ли они в решении этого вопроса.

Судам следует иметь в виду, что в случае признания ответчиком иска, суд принимает решение об удовлетворении последнего только при наличии законных оснований для этого. Если признание ответчиком иска противоречит закону или нарушает права, свободы или интересы других лиц, суд отказывает в принятии признания ответчиком иска и продолжает рассмотрение дела (ч.4 ст.174 ГПК).

При рассмотрении и решении споров о признании права собственности на самовольное строительство суды должны руководствоваться нормами ГК, соответствующим законодательством и учитывать разъяснения, данные в постановлении пленума ВСС «О практике применения судами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства)» от 30.03.2012 №6.

В судебной практике распространены случаи обращения в суд граждан, которым в установленном законом порядке предоставлены земельные участки для строительства жилых домов. Граждане фактически построили их до 1992 г., но своевременно не оформили право собственности на них. Постановлением КМ «Об утверждении Временного порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ» от 9.09.2009 было предусмотрено, что основанием для оформления права собственности на частные жилые дома, дачные и садовые дома, построенные до 5.08.1992, является составленное БТИ заключение о техническом состоянии здания и документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором оно размещено. Указанное постановление утратило силу 2.06.2011. Законом «О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 установлено, что принятие в эксплуатацию возведенных до 31.12.2009 индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, осуществляется инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля по результатам технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей таких объектов при наличии документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком, на котором они расположены.

Отсутствие обоснования

Имеют место случаи несоблюдения механизма, по которому лицо получает право собственности на имущество, приобретенное на публичных торгах. В результате человек вынужден обращаться в суд. Однако при этом в исковых заявлениях нередко отсутствует обоснование причин обращения в суд, не указывается, каким образом и кем именно нарушены права истца, то есть правовые основания иска непонятны. Суды на это не обращают внимания, не определяются с материальным законом в этой категории дел, в то время как пп.6.1, 6.2, 6.4 приказа Минюста «Об утверждении Временного положения о порядке проведения торгов и реализации арестованного недвижимого имущества» от 27.10.99 №68/5 предусмотрено: после того, как покупатель полностью рассчитался за приобретенное имущество на основании протокола о проведении публичных торгов и копии документов, подтверждающих расчет за приобретенное имущество, государственный исполнитель составляет акт о проведенных публичных торгах и подает его на утверждение начальнику соответствующего органа государственной исполнительной службы. Утвержденный акт госисполнитель выдает покупателю. На основании данного акта нотариус выдает свидетельство о приобретении недвижимого имущества на публичных торгах. Следовательно, суды должны проверять, обращался ли истец к нотариусу за получением указанного свидетельства, если нет, то почему не обращался или почему нотариус отказал в его выдаче.

Право на вновь созданное имущество

Исходя из содержания чч.1,2 ст.331 ЦК, ч.1 ст.182 ЦК и п.8 Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 7.02.2002 №7/5 (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22.01.2009), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает у лица, создавшего это имущество, по окончании строительства объекта недвижимости, после введения его в эксплуатацию, получения свидетельства о праве собственности и регистрации права собственности.

До возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество существует право собственности только на материалы, оборудование и другое имущество, которое было использовано в процессе строительства (ч.3 ст.331 ЦК). Следовательно, ст.331 ЦК не предусмотрена возможность признания права собственности на недостроенное недвижимое имущество в судебном порядке.

При этом, признавая право собственности на материалы или оборудование, суд в своем решении должен их указать (назвать).

Так, решением Акимовского районного суда Запорожской области от 15.10.2010 удовлетворен иск К.О.М. к Кирилловскому поселковому совету Акимовского района Запорожской области, третье лицо — КП «Акимовское БТИ», о признании права собственности и обязательстве провести регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Решением коллегии судей Апелляционного суда Запорожской области от 3.11.2011 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что суд неправильно применил ч.5 ст.376 ГК, которая предусматривает, что по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц.

Как следует из материалов дела, истица самовольно построила объект незавершенного строительства — коттедж для отдыха. А значит, иск не мог быть удовлетворен, поскольку в соответствии с ч.2 ст.331 ГК право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства. А если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента такого принятия.

Другим решением Акимовского районного суда Запорожской области от 30.07.2008 удовлетворен иск ООО «МБП Групп» к К.М.О., Кирилловскому поселковому совету, третье лицо — КП «Акимовское БТИ», о расторжении договора аренды земельного участка и признании права собственности на базу отдыха «Калкан».

Решением коллегии судей Апелляционного суда Запорожской области от 31.05.2011 решение суда первой инстанции было отменено. Апелляционный суд отметил, что право собственности на реконструированное недвижимое имущество не возникает, если реконструкция проводилась без согласованного проекта и разрешения и имущество не вводилось в эксплуатацию, при условии, что истец не исчерпал возможности решить этот вопрос в соответствии с действующими постановлениями КМ, которые предоставляют застройщикам возможность принять в эксплуатацию законченные строительством объекты, использование которых согласно нормам гражданского законодательства (ст.331 ГК) до принятия в эксплуатацию запрещается.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно признал законной реконструкцию части зданий на базе отдыха «Калкан» и удовлетворил иск ООО «МБП Групп» в части признания права собственности на реконструированную базу отдыха в целом, то есть при отсутствии спора фактически выполнил функции других органов, на которые возложена обязанность оценить готовность объекта строительства к эксплуатации.

Переоборудование и перепланировка

Имеют место случаи признания судами права собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основаниях, предусмотренных ст.331 ГК.

Так, решением Высокопольского районного суда Херсонской области от 10.10.2011 удовлетворены исковые требования Л.В.В. к ОАО «Высокопольская РТП», П.С.Я., Высокопольскому поселковому совету и признано за истцом право собственности на объект незавершенного строительства — дом.

Суд не учел, что согласно ч.3 ст.331 ГК до завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., использованных в процессе его создания.

В материалах приведенного дела отсутствуют сведения о регистрации спорного имущества органом, осуществляющим госрегистрацию, по состоянию на время заключения договора купли-продажи. Кроме того, в ходе апелляционного пересмотра установлено, что спорное имущество в собственность ОАО «Высокопольское РТП» не передавалось и учитывается на балансе Высокопольскового поселкового совета.

Также судам следует принимать во внимание, что условия и порядок переоборудования, перестройки, перепланировки домов, жилых и нежилых помещений в домах установлены Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 №76.

Согласно п.1.4.1 данного приказа пере­оборудование и перепланировку жилых домов, жилых и нежилых помещений в домах разрешается делать после получения разрешения исполнительного комитета местного совета. Этими же правилами дается определение таких понятий, как «переоборудование» и «перепланировка».

Судам следует иметь в виду, что когда спор о признании права собственности на переоборудование и перепланировку связан с обустройством балкона на фундаменте, то такие работы не могут быть признаны перепланировкой, поскольку они имеют признаки самовольного строительства, поэтому следует руководствоваться нормами ст.376 ГК.

Вместе с тем обустройство балкона, не связанное с использованием земельного участка, является перепланировкой, по­этому при решении таких споров судам следует руководствоваться нормами ст.383 ГК.

При этом судам следует учитывать наличие технического заключения о соответствии выполненных работ строительным нормам и правилам, заключения о соответствии перепланировки санитарно-эпидемиологическим требованиям, правилам пожарной безопасности, наличие данных о ненарушении прав собственников других квартир и правил эксплуатации дома.

Кооперативные проблемы

Сложным является вопрос оформления права собственности на гаражи в гаражных кооперативах, поскольку эта процедура четко законодательно не урегулирована, отсутствует упрощенный порядок в тех случаях, когда есть факт выделения в установленном законом порядке земельного участка гаражно-строительного кооператива для строительства гаражей, много лет назад построенных гражданами за собственные средства, установлен факт принятия лица в члены ГСК, полной уплаты им паевых взносов, а при переходе гаража в собственность другому лицу принято решение исполнительного органа соответствующего местного совета о переоформлении гаража именно на это лицо, ГСК не отрицает право собственности указанного лица на гараж. Следует считать, что таких фактов, особенно при наличии решения совета, должно быть достаточно для получения гражданином, в том числе наследником, беспрепятственно, без судебного решения спора, свидетельства о праве собственности и регистрации его органом БТИ.

Так, судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст.328 ГК признано право собственности на гараж за наследницей, С.О.О., после смерти отца, М.Г.О. Судом установлено, что в 1989 г. решением городского совета было дано разрешение автогаражному кооперативу на строительство кооперативных гаражей, утвержден список членов кооператива, в котором есть М.Г.О.; в 1996 г., после смерти М.Г.О., решением исполнительного комитета Бабушкинского райсовета разрешено переоформить гараж в указанном автогаражном кооперативе с М.Г.О. на истицу, которая является членом автогаражного кооператива, платит все взносы. Однако в 2008 г. БТИ отказало ей в регистрации права собственности на спорный гараж несмотря на то, что согласно техническому паспорту гараж не значится как самовольно построенный.

В этом случае нельзя признавать гараж самовольным строительством.

Отмена обязанности

При решении дел о признании действительными договоров купли-продажи недвижимого имущества на основаниях, определенных ч.2 ст.220 ГК, и признании в связи с этим права собственности на объекты недвижимости суды, удовлетворяя иски, исходили из следующего: если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Однако при этом суды не всегда учитывали то, что данное правило не применяется, если есть предусмотренное законодательными актами ограничение (запрещение) на осуществление такого пра­вочина или стороны не пришли к согласию по всем существенным его условиям.

Решая спор о признании действительным правочина, подлежащего нотариальному удостоверению, не все суды обращали внимание на то, что норма ч.2 ст.220 ГК не применяется к правочинам, которые подлежат и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких правочинов в соответствии со стст.210, 640 ГК связывается с госрегистрацией, поэтому они не являются заключенными, а следовательно, не создают прав и обязанностей для сторон.

Так, по делу по иску Р.В.Р. к К.В.М. о признании договора действительным и признании права собственности на жилой дом истец отметил, что в январе 2006 г. он и К.В.В. согласовали все существенные условия договора купли-продажи жилого дома, принадлежащего на праве собственности К.В.В.

Во исполнение достигнутых договоренностей он передал последней денежные средства в сумме 1000 грн. и вселился в дом, а К.В.В., получив денежные средства по договору купли-продажи, уклонилась от его нотариального удостоверения, а в апреле 2006 г. умерла.

Обратившись с иском к К.В.М. как наследнику К.В.В., истец просил суд признать действительным договор купли-продажи указанного объекта недвижимости и признать за ним право собственности на дом.

Решением Великоалександровского районного суда Херсонской области от 20.10.2011 иск удовлетворен на основаниях, определенных ч.2 ст.220 ГК.

Решая спор, суд не обратил внимание на то, что иск заявлен к ответчику, который на время смерти К.В.В. не проживал с наследодателем и согласно сведениям, предоставленным государственной нотариальной конторой, в предусмотренном законом порядке наследство после ее смерти не принял.

При этом судом не учтено, что ч.2 ст.220 ГК не применяется к правочинам, подлежащим и нотариальному удостоверению, и госрегистрации, в частности договорам купли-продажи недвижимого имущества, поскольку момент совершения таких правочинов в соответствии со стст.210, 640 ГК связывается с госрегистрацией, поэтому они не являются заключенными, а следовательно, не создают для сторон прав и обязанностей.

Следует обратить внимание на то, что с 1 января 2013 г. вступил в силу закон «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и другие законодательные акты», которым ч.3 ст.640 ГК изложена в новой редакции, согласно которой договор, подлежащий нотариальному удостоверению, является заключенным со дня такого удостоверения, а из ч.2 ст.657 ГК исключены слова «и государственной регистрации». С этого времени не предусмотрена госрегистрация правочинов, если в договоре не предусмотрено иное, а право на недвижимое имущество и его обременения, которые подлежат госрегистрации, возникают с момента такой регистрации.

Таким образом, с указанной даты отменяется обязанность осуществлять государственную регистрацию соответствующего договора купли-продажи после его нотариального удостоверения.

Автомобильный вопрос

Нередко суды признают действительными договоры купли-продажи и право собственности на автомобили на основании выданных их собственниками доверенностей другим лицам с правом пользования и полного распоряжения автомобилем или на основании расписок о получении собственником денежной суммы за проданный автомобиль. При этом суды не принимают во внимание требования п.3 ч.1 ст.208 ГК относительно необходимости совершения правочинов между физическими лицами в письменной форме на сумму, в 20 и больше раз превышающую размер НМДГ, постановление КМ «Об утверждении Порядка государственной регистрации (перерегистрации), снятия с учета автомобилей, автобусов, а также самоходных машин, сконструированных на шасси автомобилей, мотоциклов всех типов, марок и моделей, прицепов, полуприцепов, мотоколясок, других приравненных к ним транспортных средств и мопедов» от 7.09.98 №1388, которое также предусматривает письменную форму договора купли-продажи автомобилей. В соответствии с п.4 указанного порядка перед отчуждением транспортное средство должно быть снято с учета в подразделении ГАИ. Кроме того, судами не проверяется и не учитывается то обстоятельство, что в некоторых случаях такие соглашения заключаются с целью избежать ответственности по кредитным и другим долговым обязательствам. Не учитывают суды и того, что на основании ч.2 ст.220 ГК не может быть признан действительным договор купли-продажи автомобиля, поскольку в соответствии с законом он не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Квартирный вопрос

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума ВС «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» от 4.10.91 №7, при решении дел о выделении в натуре доли жилого дома, который является общей долевой собственностью, судам следует иметь в виду, что это возможно, если каждой из сторон может быть выделена отделенная часть дома с самостоятельным входом (квартира). Выделение также может иметь место при наличии технической возможности переоборудовать помещение в изолированную квартиру.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях ВС от 15.02.2012 о пересмотре решения Киевского районного суда г.Харькова от 29.10.2009; от 25.06.2010 по гражданскому делу по иску Д.Л.М. к Д.О.М., территориальной общине в лице Харьковского городского совета о выделении доли из имущества, которое является общей частичной собственностью, и взыскании компенсации, обязательным условием назначения компенсации является согласие собственника, который заявил требования о выделении доли. При этом согласие других собственников на такое выделение не является обязательным, как и зависимость от мотивов намерения реализовать свое право на выделение. Однако значение имеют мотивы, по которым другой собственник не соглашается выплатить компенсацию.

Суды проводят раздел недвижимого имущества, как правило, на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы. Эксперт, уполномоченный проводить такой вид экспертиз, должен быть внесен в Государственный реестр аттестованных судебных экспертов в соответствии с требованиями ч.2 ст.53 ГПК и закона «О судебной экспертизе» от 25.02.94 №4038-XII.

По решению суда право собственности прекращается в случаях, определенных гл.25 ГК.