Закон і Бізнес


Несправедливая компенсация

Сколько государство должно заплатить за землю, изымаемую в общественных целях?


Если во время приобрести землю, где должна проходить скоростная трасса, например «София — Варна», то можно стать миллионером.

№20 (1474) 23.05—29.05.2020
Валентина МИХАЙЛОВА
4344

Одной из веских причин экспроприации частной собственности являются общественные интересы. Какой же должна быть справедливая компенсация за изъятое имущество? Мнение государства и Европейского суда по правам человека в этом вопросе часто не совпадают.


Развязка на окраине

В 2007 году Совет министров Болгарии принял решение изъять ряд земельных участков на окраине Софии для строительства развязки на автомагистрали «София-Варна». То ли по случайному совпадению, то ли по незнанию о проекте, но в начале 2008-го местный совет принял решение о реституции сельскохозяйственных земель неподалеку от строительства. Еще через полгода Недялко Костов купил у наследников 3 таких участка за 4000 болгарских левов (чуть более 2000 евро) и получил нотариальные акты о праве частной собственности.

Один из них, площадью почти в 2 га, числился как «болотистая местность» и был оценен для целей налогообложения в 671,50 левов. Два других, общей площадью 4643 м2, частично состояли из прудов, их денежная оценка составила 41,80 левов.

В августе 2011 года министр общественных работ предложил конфисковать еще несколько участков, необходимых для строительства, в том числе части тех, которые были приобретены Н.Костовым. Совет министров поддержал эту идею, постановив выплатить компенсацию владельцам.

Общая сумма за все 3 участка, определенная в соответствии с Положением о расчете стоимости сельскохозяйственных земель, составила 1748 левов или в среднем около 0,08 лв. за м2. То есть вдвое меньше, чем Н.Костов заплатил за них 4 года назад.

Собственник не согласился с такой компенсацией и подал ходатайство в суд о пересмотре решения Совета министров. Он отметил, что Высший административный суд присудил компенсацию в размере от 55 до 101 лв. за 1 м2 земли, экспроприированной в 2007 годку в районе, принадлежащем той же деревне.

Была назначена экспертиза, но эксперт заявил, что не смог определить какие-либо сопоставимые участки и поэтому, применяя положения общих правил оценил стоимость экспроприированной земли в 4779 лв. или в среднем по 0,22 лв. за 1 м2.

Обжалование этих выводов ни к чему не привело, и ВАС утвердил сумму компенсации для Н.Костова в размере 4779 лв.

Аналогичные претензии возникли еще у двух собственников участков. И все они были решены не в их пользу. В конечном итоге, все они обратились в Страсбург, чтобы выяснить, можно ли считать такие суммы справедливой ценой за их изъятую у них собственность.

Эквивалент рыночной цене

В решении от 14.05.2020 по делу «Kostov and others v. Bulgaria», Суд напомнил, что в некоторых случаях законные цели в общественных интересах, такие как экономические реформы или меры, направленные на достижение большей социальной справедливости, могут оправдывать присуждение компенсации, не отражающей рыночную стоимость имущества (см., например, «Jahn and others v. Germany [GC]».

С другой стороны, Конституция Болгарии и закон 1996 года предусматривают, что владельцы экспроприированной собственности должны получать «эквивалентную» компенсацию. Согласно решению Конституционного суда, это означает «рыночную стоимость, которую владелец мог бы получить, если бы собственность была продана на свободном рынке». ЕСПЧ убежден, что компенсация, требуемая в соответствии с национальным законодательством, в принципе соответствует той, которая требуется в соответствии с его прецедентным правом.

Впрочем, Суд установил, что из представленных документов очевидны существенные расхождения между рыночной ценой на участки и фактически выплаченной компенсацией. Эти несоответствия в точности оправдывают опасения, высказанные судьями, которые не согласились с решением Конституционного суда, рассматривавшего поправки к закону о выплате компенсаций. Они утверждали, что сумма, рассчитанная в соответствии с отдельными положениями закона 1996 года, как и в рассматриваемых случаях, будет «очевидно и значительно ниже», чем справедливая рыночная стоимость.

Кроме того, власти считали, что заявители получили компенсацию, требуемую в соответствии со ст.1 Первого протокола к Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод, а, значит, их заявления не должны рассматриваться Судом. Однако ЕСПЧ не согласился с такими доводами, поскольку не было доказано, что денежная оценка для целей налогообложения соответствует справедливой рыночной стоимости имущества.

Наконец, в Страсбурге отметили, что относительно низкая цена, по которой Н.Костов приобрел участки в 2008 году, и низкий доход, который два других заявителя получали от своей земли, не указаны в качестве критерия для исчисления «эквивалентной» компенсации в соответствии с национальным законодательством.

Исходя из этого, Суд сделал вывод, что применение правил, предусмотренных национальным положением, не обеспечило выплату компенсации, которая «была бы разумно связана со стоимостью земли заявителей, как того требует ст.1 Первого протокола». Таким образом, экспроприация налагает на заявителей «непропорциональное и чрезмерное бремя, нарушая справедливый баланс между защитой имущества и требованиями общественного интереса». Соответственно, имело место нарушение ст.1 Первого протокола.

Примечательно, что изъятую у него землю Н.Костов в заявлении в Страсбург оценил почти в 2,5 млн евро, т.е. более чем в 1 млн евро за га. Однако Суд постановил, что имеющихся документов недостаточно, чтобы установить размер справедливой компенсации. Поэтому этим вопросом еще предстоит заняться национальным судам. Тем не менее всем 3 заявителям была присуждена компенсация морального ущерба — по 5000 евро каждому.

А для украинских собственников сельскохозяйственных земель изложенные в этом решении факты дают ориентир реальной стоимости их участков по европейским меркам. И она минимум в 100 раз выше, чем нормативная денежная оценка, на которую ориентирует Кабмин, называя цену в $2—3 тыс. за га. Тем более что рыночная цена сельскохозяйственных земель значительно выше, чем болотистой местности.