Приватизировать на зависть Карлсону

Адвокаты поделились схемами по увеличению площадей квартир в многоэтажных домах

В Украине существует практика полулегального получения чердаков и подвалов в собственность. Впрочем, адвокаты уверяют, что продажа вспомогательных помещений может быть выгодна владельцам квартир в многоэтажках.

Льодовики та інші цікавинки

Прикупити собі горище, збільшивши тим самим площу власної квартири, — доволі поширена практика. Проте в умовах тотального створення ОСББ довкола допоміжних та нежитлових приміщень точаться активні баталії. Адже деякі мешканці воліють повернути все у спільну власність та використовувати горище разом. І це не кажучи про підвали, які можуть стрімко зрости у ціні разом із городами та консервацією.

Утім, адвокати запевняють, що повернути продані приміщення у спільну сумісну власність доволі складно. Адже судова практика йде шляхом залишення майна за його набувачами. Проте зміни в житловому законодавстві призводять до того, що легально набути право власності на деякі приміщення стає дедалі важче.

Багато проблем виникає з будинками дореволюційної побудови. Адже саме вони мають найбільше допоміжних приміщень. Так, в Одесі досі існують «льодовики», що використовувались як холодильники, та сараї у внутрішніх дворах. Із будинками радянської епохи проблем менше, звісно, якщо не зважати на стан житлового фонду.

Адвокат Надія Гніздовська нагадала під час заходу, організованого Асоціацією правників України, про необхідність розмежування допоміжних та нежитлових приміщень. Зокрема, нежитлові приміщення — це ті, які з моменту закладання фундаменту будувалися не як допоміжні, а з будь-якою іншою метою. Адже практика розміщення установ, магазинів та перукарень на перших поверхах будинків доволі поширена.

Допоміжні приміщення використовуються для експлуатації будинку та забезпечення побутових потреб мешканців. До них належать горища, підвали, сходи, сміттєпроводи та навіть окремі споруди.

Монополізувати дах

І хоча траплялися випадки, коли мешканці узурпували владу над ліфтом, такі дії суд визнає незаконними. Тож продати ліфт чи сміттєпровід у приватну власність не вийде. На відміну від горищ, підвалів та окремих приміщень.

З огляду на це постає питання: як отримати такі приміщення у власність і чи доречно вносити за них орендну плату? Адвокати запевняють: для отримання у власність допоміжних приміщень цілком легальних механізмів не існує. Адже ні підвали, ні горища не мають будь-якої технічної документації. Через що перший крок —це її створення. Утім, на практиці частіше за все площу горища просто приєднують до загальної площі квартири і потім видають уточнену технічну документацію.

Виробленням такої документації повинен займатися балансоутримувач. Нині це або органи місцевої влади, або ОСББ. Крім цього, необхідна згода всіх мешканців будинку. Така згода повинна бути письмовою та нотаріально посвідченою. При цьому всі мешканці будинку мають рівне право голосу, незалежно від підстав набуття та користування житлом.

Якщо всі мешканці дали згоду на загальних зборах і є необхідна технічна документація, нежитлове приміщення може бути продано. Однак необхідно пам’ятати, що ОСББ є неприбутковою організацією, тож гроші, отримані внаслідок такого правочину, не можуть бути розподілені між власниками квартир. Вони можуть витрачатися виключно на обслуговування будинку.

Капітальні поліпшення

Іноді проблеми обслуговування будинку та прибудинкової території сягають далі, ніж право власності на домівку Карлсона. В Україні, на відміну від Польщі, балансоутримувач не витрачає коштів на оновлення комунікацій. Тож доволі часто, створивши ОСББ, власники опиняються перед потребою відновлювати все — починаючи від електрики і закінчуючи дахами.

За таких обставин власники квартир повинні розуміти, що в них є два шляхи. Готувати кошти на адвоката та йти до суду, який триватиме роками, чи відновлювати комунікації власними силами. Крім цього, нагальною є проблема створення технічної документації. Продаж допоміжних приміщень допомагає знайти кошти на капітальний ремонт багатоповерхівки.

Нині в Україні розглядається чимало спорів між власниками квартир та місцевою владою щодо відновлення комунікацій або ж усунення перешкод у користуванні майном. Показовим є спір, який триває багато місяців між мешканцями одного одеського будинку та місцевою владою. Зокрема, у подвір’ї будинку розташована напівзруйнована водонапірна башта. Якщо мешканці візьмуть дім на баланс, то їм доведеться власним коштом відновлювати цю споруду. Втім, ні засобів, ні можливостей втручатися в комунікації, які забезпечують постачання води, власники квартир не мають. Попри тривалий розгляд, справа не зрушила з місця. Башта уже перетворилася на руїну, а місцева влада фінансувати ні її відновлення, ні знищення не готова.

Не менше проблем і з іншими допоміжними приміщеннями, які відокремлені від будинку. Адже для них технічна документація не передбачена. Фактично, якщо особа виявляє бажання придбати такі приміщення, їй доведеться пройти такі кола пекла, що Данте помер би від заздрощів. І це не дивно, адже йому під час написання «Божественної комедії» не були відомі такі слова, як «диджиталізація» та «держава в смартфоні».

Певно, держава повинна вийти за межі смартфонів і почати вичищати авгієві стайні або видавати брошуру про місце бюрократів у пеклі. Адже порядок у сфері житлового господарства рано чи пізно доведеться наводити.

Адвокати зазначають, що законодавство дуже застаріле. Через що величезна кількість приміщень не може бути у вільному обороті. Перш за все необхідно визначитися з правилами оформлення технічної документації. Згодом — передбачити технічні можливості, зокрема створити в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно графи щодо нежитлових та допоміжних приміщень, розташованих у будинку.

Крім цього, украй потрібен легальний механізм набуття права власності. Звісно, з передбаченням запобіжних механізмів щодо зловживання з боку власників таких приміщень. Наприклад, можна визначити обов’язок надавати доступ до комунікацій або ж підтримувати належні умови для їх зберігання.

Доки такі механізми не будуть напрацьовані на рівні закону, власники квартир будуть змушені зі своєї кишені утримувати будинок, не маючи жодної можливості ні належного передання в оренду таких приміщень, ні їх продажу з метою проведення відновлювальних робіт. Тож громадяни повинні бути активнішими та запрошувати обраних слуг народу до себе в гості. Якщо ідей щодо законопроекту не з’явиться, то в Україні може з’явитися власний Данте, який точно покаже місце для бюрократів за неналежне ставлення до своєї роботи.