Упражнения с чужим имуществом

Вторая попытка уменьшить арендную плату на время карантина также оказалась спорной

Не успели юристы возмутиться подменой текста закона №540-ІХ в части арендной платы, как при корректировке госбюджета-2020 это положение снова претерпело изменения. И текст новой нормы вновь отличается от ее трактовки в проголосованном законопроекте.

Отже, 18 квітня набув чинності закон від 13.04.2020 №553-IX, яким Верховна Рада змінила державний бюджет на 2020 рік. Серед внесених змін партнер та адвокат ADER HABER Law Firm Олександра Федотова звернула увагу на нову редакцію п.14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу.

У проекті закону №3279-д він був викладений у новий редакції, якою планувалось на період карантину зменшити орендну плату (без відсилки до ст.762 ЦК) до розміру витрат, які орендодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно та вартості комунальних послуг.

Таке зменшення мало відбуватися за умов, коли орендується майно, що перебуває не у комунальній власності, й орендар звернувся із вимогою до орендодавця. Причому до введення карантину наймач мав здійснювати підприємницьку діяльність із використанням орендованого майна, а через карантинні обмеження втратив таку можливість.

Натомість, як зауважує О.Федотова, у тексті оприлюдненого закону №553-IX встановлено, що на час дії карантину, «обставиною за яку орендар не відповідає відповідно до ч.2 ст.286 Господарського кодексу, чч.4 та 6 ст.762 ЦК, також є заборона на певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».

Частина 2 ст.286 ГК надає право орендарю вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.

Стаття 762 ЦК надає орендарю право на зменшення розміру орендної плати чи звільнення від неї, залежно від можливості використання орендованого майна.

Отже, зауважила юрист, між нормою ст.286 ГК та ст.762 ЦК є відмінність. Перша надає право на зменшення орендної плати, якщо змінились умови господарювання, передбачені договором оренди. Натомість, ст.762 ЦК говорить саме про право на зменшення орендної плати, якщо орендар не може використовувати орендоване майно або така можливість істотно зменшилась.

«Оскільки предметом договору оренди є саме платне користування майном, очевидно, що ст.286 ГК та ст.762 ЦК говорять про одне й те саме, однак різними словами», — розтлумачила експерт. Тому, за словами О.Федотової, доречність нових змін у законі є спірної.

«Нібито очевидно, що карантинні обмеження і без вказівки у законі були такими, за які орендар не відповідає. Більш того, ні на законодавчому, ні на рівні судової практики переліку таких обставин немає», — додала адвокат.

До того ж, ніхто не скасував обов’язок доведення факту неможливості використання орендованого майна або істотного зменшення такої можливості. «Вважаю, що нагадування про норму ст.286 ГК та відмінність її від ст.762 ЦК може спричинити неоднозначність у правозастосуванні щодо того, як розуміти зміни у передбачених договором умовах господарювання і що до них відносити, а також щодо співвідношення цих двох норм», — пояснила О.Федотова.

І резюмувала, що найефективнішим вирішенням питання щодо зменшення розміру орендної плати залишається домовленість сторін.

До речі, у новому формулюванні має місце ще й стилістична помилка, оскільки доступ забороняється «кому» — третім особам, а у такому вигляді виходить, що доступ заборонений саме до орендованого «майна третіх осіб».