Закон і Бізнес


Ипотечный маятник

В КГС обещают прислушиваться к мнению юристов, чтобы формировать устоявшуюся практику


Судді цілою делегацією прийшли підтримати свого колегу — Василя Крата.

№8 (1462) 29.02—06.03.2020
Виктория ЯКУША
5349

Ряд изменений в законодательстве, экономическая ситуация в стране, изменение стратегии защиты интересов — все это повлияло на рассмотрение ипотечных споров и решения, принятые относительно них. Кому сегодня легче отстоять свою позицию в суде — ипотекодержателям или ипотекодателям?


Абстрактні перспективи

Комітет з цивільного, сімейного та спадкового права Асоціації правників України провів «Іпотечні читання», які стали вже третьою спробою професійного обговорення нагальних проблем іпотеки. Цього разу основну частину часу присвятили обговоренню судової практики вирішення такої категорії спорів.

Модератор заходу Владислав Кисіль під час обговорення представляв переважно позицію кредиторів, як зазвичай відбувається в його практиці.

Суддя Касаційного цивільного суду Василь Крат проаналізував найбільш яскраві кейси щодо іпотеки в практиці ВС і на цьому побудував свою презентацію. Починалося все зі справи, що стосується захисту добросовісного іпотекодержателя. Ця постанова базувалася саме на принципі добросовісності.

«Усі прекрасно розуміють, що дуже часто учасники цивільного обороту, як правило, це стосується і іпотекодавців, і боржників, застосовують різноманітні механізми, що створюють правові можливості, пов’язані з тим, що вони не дають змоги звернути стягнення на предмет іпотеки, коли є заборгованість і, відповідно, підстава для стягнення», — зазначив В.Крат.

Ця справа чудово ілюструє те, що ВС врахував інтереси добросовісного іпотекодержателя і дозволив звернути стягнення за наявності певних порушень.

Ще одна цікава і досить дискусійна справа стосується можливості абстрактної іпотеки. Цей спір ілюструє ситуацію, коли відбувається відступлення права вимоги за основним зобов’язанням.

Адвокат, член ради відділення АПУ у Львівській області Роман Посікіра під час виступу сконцентрував свою увагу на принципі Lex Commissoria в українських реаліях.

Колегіальні вуха

На читання щодо іпотеки прийшла ціла делегація суддів КЦС, які не тільки підтримали колегу-спікера, а й дали корисні поради адвокатам щодо нових правил подання касаційної скарги та прокоментували тенденції, що склалися у практиці вирішення спорів, предметом яких є іпотека.

Так, суддя КЦС Євген Петров відзначив, що судді звертають увагу на критику і обурення адвокатів стосовно прийнятих рішень. Він сказав, що з цікавістю прочитав допис про 10 рішень, які захоплюють автора, та 10, які викликають обурення.

Недавно колегія суддів обговорювала питання щодо того, як бути у випадку, коли встановлено, що квартиру чи будинок було придбано не повністю за кредитні кошти, а певну частку людина внесла самостійно. «Ми обговорювали, чи можна тут застосовувати принцип пропорційності», — відзначив Є.Петров.

Р.Посікіра ж вважає, що рішення є неправильним, адже порушуються права банка, який виступає кредитором. Але за фактом було застосовано ст.109 Цивільного кодексу. «Коли ми бачимо дописи, які є дискусійними, ми їх обов’язково обговорюємо. Дослухаючись до юристів, судді формуватимуть усталену практику, до якої всі ми рухаємось», — наголосив на необхідності професійного діалогу Є.Петров. Він також зазначив: щоб на такі дописи звертали увагу, має бути обґрунтована критика.

Суддя КЦС Ольга Ступак відзначила, що практика щодо іпотеки сьогодні в цілому вирівнялася порівняно з тим кризовим періодом, коли боржники оформлювали іпотеку в кредиторів за одним курсом валюти, а віддавати мали за геть іншим, що просто унеможливлювало повернення кредитів.

Вердикти останніх років свідчать радше про те, що іпотечні спори схожі на маятник, і залежно від кожної конкретної ситуації рішення може бути прийняте і на користь кредитора, і на користь боржника.

Наприклад, недобросовісним може виявитися і такий уразливий, на перший погляд, боржник, який дуже добре знає закони і реєструє в помешканні не тільки своїх, але і чужих дітей, аби в разі неплатоспроможності його не могли виселити.

Також судді звернули увагу, що згідно з практикою ВС відповідальність за задоволення вимог іпотекодержателя переходить у спадок. Так, гикати від взятої в іпотеку квартири в період кризи доведеться дітям, які, як відомо, відповідають за гріхи своїх батьків.

 

КОМЕНТАР ДЛЯ «ЗіБ»

Василь КРАТ,
суддя Касаційного цивільного суду:

— Це вже треті іпотечні читання. Чи могли б ви сказати, які за цей час сформувалися тенденції у судових спорах щодо іпотеки? Щось змінилося?

— Я сказав би, що тут загальний тренд — це стабілізація. Плюс — застосування конструкції добросовісності. Тому що раніше у справі 50 на 50 йшлося саме про застосування конструкції добросовісності, а зараз вона в іпотечних спорах дуже часто трапляється і застосовується.

Звичайно, є певне коливання, коли ця конструкція не враховується. До прикладу, Велика палата відступила від позиції Верховного Суду України стосовно добросовісності/недобросовісності, коли мова йде про спільне майно подружжя. Є тенденції, коли вона враховується. Так, сьогодні я згадував справу, пов’язану з абстрактною іпотекою. Таких варіацій у нас ще не було, і це такий собі меседж для іпотечного ринку щодо того, які конструкції є недопустимими з точки зору судової практики. Тому загальний тренд для іпотечних спорів — це захист інтересів добросовісних учасників обороту.