Закон і Бізнес


Ипотека в субаренде


№31-32 (1433-1434) 10.08—21.08.2019
2917

Установление факта ничтожества договора, невзирая на существование решения, которым, наоборот, установлена действительность такой сделки, нарушает конституционный принцип правовой определенности. Такое заключение сделал ВС в постановлении №925/489/18, текст которого печатает «Закон и Бизнес».


Верховний Суд

Іменем України

Постанова

7 червня 2019 року                            м.Київ                                                              №925/489/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого — Міщенка І.С.
суддів: БЕРДНІК І.С., СУХОВОГО В.Г. —

розглянув у письмовому провадженні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Стройсфера» на постанову Північного апеляційного господарського від 14.02.2019 та рішення Господарського суду Черкаської області від 17.10.2018 за позовом Акціонерного товариства «Укрсоцбанк» до ТОВ «Стройсфера» за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача про стягнення 511706 грн.

Історія справи

Обставини справи, установлені судами

1. 18.04.2006 та 14.11.2007 між Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк» та Приватним підприємством «Бізнес-Гранд» укладено іпотечні договори щодо торговельного комплексу площею 9145,2 м2 за Адресою 1. Умовами вказаних договорів іпотеки заборонено іпотекодавцю, зокрема передавати предмет іпотеки в оренду без письмової згоди іпотекодержателя, що оформлюється додатковою угодою.

2. 3.10.2008 між ПП «Бізнес-Гранд» (орендодавець) та ТОВ «Стройсфера» укладено договір оренди цілісного майнового комплексу в м.Черкасах строком дії 10 років, з правом орендаря передавати об’єкт оренди в суборенду.

3. Рішенням ГСЧО від 19.11.2009 у справі №05/2837 вказаний договір оренди визнано дійсним з підстав досягнення сторонами згоди щодо всіх його істотних умов, але ухилення орендаря від його нотаріального посвідчення.

4. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 10.11.2011 у справі №02/5026/1266/2011 визнано за ПАТ «Укрсоцбанк» право власності на предмет іпотеки, зокрема торгівельний комплекс площею 9145, 2 м2 за Адресою 1. Державна реєстрація права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на вказане майно на підставі судового рішення проведена 11.04.2013.

5. Рішенням ГСЧО від 27.05.2015 у справі №925/577/15, яке набрало законної сили, відмовлено ПАТ «Укрсоцбанк» у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна від 3.10.2008. Рішення мотивовано тим, що спірним договором оренди порушено права ПАТ «Укрсоцбанк», без згоди якого нерухоме майно було передано іпотекодавцем в оренду відповідачу, проте внаслідок пропуску строку позовної давності порушене право не підлягає судовому захисту.

6. Протягом вересня 2015 — грудня 2017 року між ТОВ «Стройсфера» та фізичними особами — підприємцями <…> було укладено 7 договорів суборенди приміщень у спірному торговельному комплексі.

7. Постановою КАГС від 2.10.2017 у справі №925/340/17 задоволено позов ПАТ «Укрсоцбанк» та виселено ТОВ «Стройсфера» з нежитлових будівель та споруд, розташованих за Адресою 1. Вказане судове рішення виконано відповідачем добровільно, про що свідчить акт державного виконавця від 6.02.2018.

Короткий зміст позовних вимог

8. У травні 2018 року ПАТ «Укрсоцбанк» звернулося з позовом до ТОВ «Стройсфера» про стягнення 511706 грн.

9. Позовна заява мотивована тим, що відповідач користувався торговельним комплексом на підставі нікчемного договору оренди від 3.10.2008, який укладений ПП «Бізнес-Гранд» без згоди позивача. Після набуття позивачем права власності на торговельний комплекс відповідач продовжував безпідставно користуватися цим нерухомим майном та здавати третім особам в суборенду приміщення в ньому, у зв’язку з чим відповідач з огляду на положення стст.1212, 1214 Цивільного кодексу має відшкодувати позивачу спірну суму коштів, які є доходами, які відповідач міг отримати за час безпідставного користування нерухомим майном, починаючи з моменту укладення договорів суборенди до квітня 2018 року.

Короткий зміст оскаржуваних рішень, прийнятих судами першої та апеляційної інстанцій

10. Рішенням ГСЧО від 17.10.2018, залишеним без змін постановою ПАГС від 14.02.2019, позов задоволений частково, стягнуто з відповідача на користь позивача 425788,52 грн. безпідставно отриманих коштів.

11. Суди констатували нікчемність договору оренди від 3.10.2008 в силу ст.12 закону «Про іпотеку», оскільки його укладення відбулося без згоди позивача, як іпотекодержателя. Відмова за рішенням суду у справі №925/577/15 у задоволенні позову ПАТ «Укрсоцбанк» про визнання договору оренди недійсним з підстав пропуску позовної давності не спростовує факту нікчемності такого правочину, рівно як і судове рішення у справі №05/2837, яким цей договір визнано дійсним з інших підстав, не пов’язаних з його нікчемністю.

12. Оскільки договори суборенди з третіми особами були укладені відповідачем на підставі нікчемного договору оренди від 3.10.2008, який не створює жодних юридичних наслідків, окрім тих, що пов’язані з його недійсністю, останній є особою, яка збагатилася за рахунок позивача внаслідок безпідставного користування належним останньому майном. Отже, відповідач відповідно до вимог ч.1 ст.1214 ЦК має відшкодувати власнику майна кошти, які могли бути отримані як орендна плата за договорами суборенди в період незаконного користування нерухомим майном.

Короткий зміст вимог касаційної скарги відповідача

13. Не погоджуючись із наведеними судовими рішеннями, відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить їх скасувати та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

14. Суди не проаналізували належним чином, чи перебувають спірні правовідносини в площині положень ст.1212 ЦК, оскільки не з’ясували, з якого часу позивач став уважати, що спірне майно утримується відповідачем без достатніх правових підстав та чи отримував позивач дохід, як власник майна. Натомість матеріалами справи підтверджується, що позивач знав про укладення договору оренди від 3.10.2008 ще у 2008 році, проте не вжив жодних заходів з метою захисту свого права як іпотекодержателя, а згодом власника майна. При цьому всі дії позивача, у тому числі його звернення до суду з позовами спочатку про визнання права власності та усунення перешкод у користуванні спірним майном (справа №925/1322/13), а згодом про виселення відповідача зі спірних приміщень (справа №925/340/17), та встановлені, зокрема у справі №925/340/17, обставини свідчать про чинність договору оренди а позивач вважав себе таким, що набув прав орендаря за цим договором унаслідок набуття права власності на об’єкт оренди. Отже, позивач, як новий власник майна, уже отримав дохід у вигляді поліпшень орендованого майна на суму 20256 830,35 грн., здійснених відповідачем за період оренди.

15. Судами не враховано, що відповідач міг довідатись і довідався про використання ним майна без достатніх правових підстав лише в травні 2018 року у зв’язку зі зверненням позивача до суду з даним позовом, оскільки до цього моменту всі судові рішення в пов’язаних справах та поведінка позивача свідчили про дійсність договору оренди, а отже, нарахована позивачем сума відшкодування є безпідставною.

16. Суд апеляційної інстанції не розглянув по суті доводи відповідача щодо порушення судом першої інстанції норм стст.13, 161, 166 ГПК внаслідок розгляду поданої позивачем відповіді на відзив в якості заяви про зміну позовних вимог, яка подана з порушенням процесуального строку, що є порушенням принципу змагальності сторін.

17. Судами допущено підміну процесуальних понять «преюдиціальність» і «врахування висновків щодо застосування норм права», оскільки не враховано як преюдиціальної встановленої іншим судовим рішенням (у справі №925/577/15) обставини оспорюваності, а не нікчемності договору оренди від 3.10.2008.

Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу

18. Договір оренди від 3.10.2008 є нікчемним у силу закону, тому будь-які дії, вчинені в ході виконання такого правочину та його схвалення не мають жодного значення при вирішенні спору. Отже, користування відповідачем спірним майном протягом усього строку відбувалося без наявності правових підстав, а кошти, які він міг отримати від такого користування, підлягають відшкодуванню законному власнику майна.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи й висновків судів першої та апеляційної інстанцій

19. Недійсним є правочин, якщо його недійсність установлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абз.1 ч.2 ст.215 ЦК).

20. У справі встановлено, що договір оренди предмета іпотеки — торговельного комплексу від 3.10.2008 був укладений між ПП «Бізнес-Гранд» та ТОВ «Стройсфера» без згоди іпотекодержателя цього майна — ПАТ «Укрсоцбанк», що в силу положень ст.12 закону «Про іпотеку» означає його нікчемність.

21. У той же час в абз.2 ч.2 ст.215 ЦК закріплено, що у випадках, установлених цим кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

21.1. У такому випадку, якщо сторона прагне визнання правочину як такого, що породжує конкретні правові наслідки, вона може заявити вимоги про визнання такого правочину (договору) дійсним.

22. Зверненню ПАТ «Уксоцбанк» до суду з даним позовом передувало прийняття судових рішень щодо юридичної долі договору оренди від 3.10.2008, а саме: рішення ГСЧО від 19.11.2009 у справі №05/2837, яким вказаний договір оренди визнано дійсним, та рішення ГСЧО від 27.05.2015 у справі № 925/577/15, яким відмовлено ПАТ «Укрсоцбанк» у задоволенні позову про визнання недійсним цього ж договору оренди.

23. Згідно зі стст.129, 1291 Конституції обов’язковість рішень суду є однією з основних засад судочинства. Рішення ухвалюються судами іменем України та є обов’язковими до виконання на всій території України.

24. Вказаний конституційний принцип конкретизований в ч.1 ст.18 ГПК, згідно з якою судові рішення, що набрали законної сили, є обов’язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними та юридичними особами та їх об’єднаннями на всій території України.

24.1. Одночасно в ч.2 вказаної статті передбачено, що обов’язковість судового рішення не позбавляє осіб, які не брали участі у справі, можливості звернутися до суду, якщо ухваленим рішенням вирішено питання про їхні права чи інтереси.

25. Отже, у даному випадку дійсність нікчемного правочину — договору оренди від 3.10.2008 встановлена рішенням у справі №05/2837, що узгоджується з приписами ст.215 ЦК, яка має загальний характер та не ставить дійсність нікчемного правочину в залежність від підстав, якими мотивовано відповідне судове рішення. У зв’язку з чим такий правочин породжує обумовлені ним правові наслідки для сторін (оплатне користування нерухомим майном) та є обов’язковим для виконання ними (ст.629 ЦК).

26. У свою чергу позивач як особа, прав та інтересів якої стосується рішення у справі №05/2837, уважаючи таке рішення незаконним, не скористався наданим процесуальним законодавством правом на його оскарження в установленому порядку, чим позбавив себе можливості заперечувати дійсність договору оренди, посилаючись на приписи ст.12 закону «Про іпотеку».

27. Верховний Суд звертається до практики Європейського суду з прав людини у справі «Брумареску проти Румунії» де ЄСПЛ зазначив, що право на справедливий розгляд у суді, гарантоване п.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, має тлумачитись у світлі преамбули до конвенції, яка проголошує, між іншим, верховенство права як частину спільної спадщини договірних сторін. Одним з основних аспектів верховенства права є принцип правової певності, який вимагає, крім іншого, щоб у випадках, коли суди винесли остаточне рішення з якогось питання, їхнє рішення не підлягало сумніву.

28. Установлення судами попередніх інстанцій у даному судовому провадженні факту нікчемності договору оренди (п.11 постанови) як однієї з підстав для задоволення позовних вимог, незважаючи на існування такого, що набрало законної сили, судового рішення у справі №05/2837, яким, навпаки, установлена дійсність такого правочину, порушує конституційний принцип правової визначеності та обов’язковості судового рішення, яке набрало законної сили.

29. Щодо застосування до спірних правовідносин приписів стст.1212, 1214 ЦК ВС зазначає таке.

30. Згідно з ч.1 ст.1212 ЦК особа, яка набула майно або зберегла його в себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов’язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов’язана повернути майно й тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

31. Аналіз ст.1212 ЦК дає підстави для висновку, що передбачений нею вид позадоговірних зобов’язань виникає за таких умов: 1) набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; 2) відсутність для цього правових підстав або якщо вони відпали.

32. Установлена судовим рішенням дійсність договору оренди від 3.10.2008 означає, що внаслідок набуття права власності на нерухоме майно (об’єкт оренди) до позивача в силу ст.770 ЦК перейшли права та обов’язки орендодавця за договором оренди.

33. Відповідно, укладені між відповідачем та третіми особами на підставі цього договору оренди договори суборенди приміщень також є чинними як самостійні правочини, а тому кошти у вигляді орендної плати, набуті відповідачем за наявності правових підстав, не може бути витребувано відповідно до положень стст.1212, 1214 ЦК як безпідставне збагачення (дохід).

34. У цьому разі договірний характер правовідносин виключає можливість застосування до них положень ст.1212 ЦК.

35. Верховний Суд звертається до правової позиції Великої палати ВС у постанові від 26.06.2018 у справі №910/9072/17.

36. У зв’язку з наданням власної правової кваліфікації спірним правовідносинам та констатацією неправильного застосування судами положень стст.1212, 1214 ЦК ВС лише частково враховує доводи касаційної скарги в пп.14, 15, 17 постанови, проте не розглядає доводів у п.16 постанови як таких, що не впливають на правову кваліфікацію та результат вирішення спору.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

37. У зв’язку з допущеним судами попередніх інстанцій неправильним застосуванням норм матеріального права ВС не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги (ч.4 ст.300 ГПК). У зв’язку із цим постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції підлягають скасуванню з підстав неправильного застосування норм матеріального права із прийняттям ВС нового рішення про відмову в позові відповідно до ч.1 ст.311 ГПК. З огляду на це касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Щодо судових витрат

38. З урахуванням вимог стст.129, 315 ГПК внаслідок задоволення касаційної скарги витрати відповідача на сплату судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг у розмірі, установленому законом «Про судовий збір», підлягають відшкодуванню за рахунок позивача.

Керуючись стст.129, 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 ПК, ВС

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу ТОВ «Стройсфера» задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.02.2019 та рішення Господарського суду Черкаської області від 17.10.2018 скасувати.

3. У позові АТ «Укрсоцбанк» до ТОВ «Стройсфера» відмовити.

4. Стягнути з АТ «Укрсоцбанк» на користь ТОВ «Стройсфера» 26864,57 грн. відшкодування витрат на сплату судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.

5. Доручити Господарському суду Черкаської області видати наказ.