Закон і Бізнес


Недобросовестный пользователь


№29 (1431) 27.07—02.08.2019
5431

Систематическое нарушение договора относительно внесения арендной платы является основанием для его расторжения, невзирая на то, выплачена ли в дальнейшем задолженность. Такое заключение сделал ВС в постановлении №383/708/16-ц, текст которого печатает «Закон и Бизнес».


Верховний Суд

Іменем України

Постанова

20 червня 2019 року                        м.Київ                              №383/708/16-ц

Верховний Суд у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого — СИНЕЛЬНИКОВА Є.В.,F
суддів: ОСІЯНА О.М., САКАРИ Н.Ю., ХОПТИ С.Ф. (суддя-доповідач), ШИПОВИЧА В.В. —

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Особи 1, подану представником — Особою 2, на рішення Бобринецького районного суду Кіровоградської області від 26.10.2016 та ухвалу Апеляційного суду Кіровоградської області від 18.01.2017.

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2016 року Особа 1 звернувся до суду з позовом до Особи 3 про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.

Позовна заява мотивована тим, що він є власником земельної ділянки площею 10,08 га, розташованої на території Павлогірківської сільської ради Бобринецького району Кіровоградської області, згідно з державним актом від 30.03.2001 №1. Вказує, що зазначена земельна ділянка була надана за усною домовленістю у користування Особи 3 та наприкінці 2015 року останній відмовив йому в її поверненні, вказуючи, що існує договір оренди землі, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Бобринецькому районі 18.12.2012 за №*, строк якого не сплинув. Зазначав, що на порушення приписів законодавства та умов договору оренди землі Особа 3 не виконує умов договору щодо внесення орендної плати у визначеному договором розмірі — 3% від нормативної грошової оцінки землі, а отже, заборгував йому орендну плату у розмірі 18510 грн. 63 коп. з 2012 до 2015 року включно. За вказаних обставин, у зв’язку із систематичним невнесенням орендної плати, він змушений був звернутися до суду з питанням розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.

Посилаючись на викладене, Особа 4 просив суд розірвати договір оренди землі від 13.11.2012, укладений між ним та фізичною особою — підприємцем Особою 3, зареєстрований відділом Держкомзему у Бобринецькому районі 18.12.2012 за №, площею 10,08 га, яка розташована на території Павлогірківської сільради та належить Особі 1 на підставі державного акта на право приватної власності на землю серії №1, виданого 30.03.2001 Павлогірківською сільрадою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та стягнути з Особи 3 на його користь заборгованість з орендної плати у розмірі 18510 грн. 63 коп.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Бобринецького райсуду від 26.10.2016 у задоволенні позову Особи 1 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що Особа 3 не ухилявся від внесення орендної плати і за першою вимогою Особи 1, який заявив про цю вимогу лише в судовому порядку, вжив усіх залежних від нього заходів щодо належного виконання зобов’язань і виплатив у рахунок визначеної позивачем суми 18511 грн., яка не була своєчасно отримана лише через дії позивача в межах домовленості згідно з розпискою; вина відповідача у порушенні зобов’язання щодо внесення орендної плати за 2012—2015 роки відсутня.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Ухвалою АСКО від 18.01.2017 апеляційну скаргу Особи 1, подану представником — Особою 2, відхилено. Рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Ухвалу суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що позивач не вказав, що після укладення договору оренди землі, у період з 2012 до 2015 року, звертався до відповідача з питанням надання орендної плати за спірним договором оренди. У той же час відповідач, передавши кошти у розмірі 50000 грн. та маючи розписку від Особи 1 про те, що у зв’язку з їх отриманням він в подальшому до нього ніяких вимог не буде мати, мав підстави вважати, що виконав свої зобов’язання щодо сплати коштів як орендної плати за користування спірною земельною ділянкою. Зі змісту позовної заяви вбачається, що позивач вважав, що відповідач користується спірною земельною ділянкою за усною домовленістю, а про наявність письмового договору оренди та його умови дізнався лише в 2015 році, що спростовує доводи позивача про його наміри і бажання щорічно отримувати орендну плату. Тобто позивач не довів тих обставин, що він звертався по отримання орендної плати і з вини відповідача був значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору оренди. Суд першої інстанції з’ясував належним чином фактичні обставин справи щодо заявлених вимог, надав належне правове обґрунтування та оцінку умовам спірного договору оренди землі, іншим дослідженим доказам, врахував недоведеність наявності вини (умислу або необережності) відповідача у порушенні зобов’язання щодо внесення орендної плати у вказані позивачем періоди. Суд правомірно відмовив у достроковому розірванні договору оренди, оскільки вказані позивачем обставини щодо винної поведінки і ухилення орендаря від виконання свого обов’язку щодо надання орендної плати не знайшли свого підтвердження.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у лютому 2017 року до Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ, представник Особи 1 — Особа 2, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалу суду апеляційної інстанції в частині відмови Особі 1 у задоволенні позовних вимог щодо розірвання договору оренди землі та ухвалити у цій частині нове рішення, яким позов Особи 1 задовольнити <…>.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що суди обґрунтували своє рішення на припущеннях, зазначивши про відсутність вини у порушенні зобов’язань, оскільки відповідач вважав, що він має право на зарахування вказаних у розписці коштів. Але ця розписка не має стосунку до вказаного договору оренди землі, оскільки в ній відсутні реквізити, що пов’язують її із цим договором. Відповідач систематично не вносив орендної плати за вказаним договором оренди, що є підставою для його розірвання. Крім того, сплативши суму заборгованості з орендної плати у розмірі 18510 грн. 63 коп., що встановлено судом першої інстанції, відповідач фактично визнав свою вину, чим підтвердив недотримання умов договору оренди землі. Посилання апеляційного суду на те, що позивач повинен самостійно звертатись до відповідача по отримання орендної плати, є безпідставними, оскільки сторони узгодили істотні умови договору і в них відсутній обов’язок орендодавця щодо звернення до орендаря по отримання орендної плати, а закріплено обов’язок за орендарем надавати орендну плату щорічно в строк до 30 грудня (п.11 вказаного договору).

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У квітні 2017 року до ВСС надійшло заперечення Особи 3 на касаційну скаргу Особи 1, в якому зазначено, що вимога позивача з приводу стягнення заборгованості з орендної плати не відповідає дійсності, оскільки відповідач це зобов’язання перед позивачем виконав достроково, а саме — достроково вніс орендну плату у розмірі 50000 грн., що підтверджується розпискою. Таким чином, відсутні підстави для розірвання вказаного договору оренди землі, оскільки відповідачем повністю виконувалися та виконуються зобов’язання за вказаним договором, а позивач не звертався з вимогою про надання орендної плати, і орендна плата не отримана позивачем лише через його дії.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Судами встановлено, що Особа 1 є власником земельної ділянки площею 10,08 га, розташованої на території Павлогірківської сільради, на підставі державного акта на право приватної власності на землю від 30.03.2001 серії №1.

Вказану земельну ділянку Особа 1 передав в оренду фізособі-підприємцю Особі 3 за договором оренди землі від 13.11.2012, зареєстрованим у відділі Держкомзему у Бобринецькому районі від 18.12.2012 за №*.

За умовами пп.9—14 вказаного договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, обчислення її розміру здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації (сторонами не підкреслено); орендна плата вноситься у строк до 30 грудня поточного року; передача продукції та надання послуг у рахунок орендної плати оформлюється відповідним актом; розмір орендної плати переглядається за згодою сторін; у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 0,03 % несплаченої суми за кожен день прострочення.

На обґрунтування своїх вимог, Особа 1 надав розрахунок орендної плати за 2012—2015 роки за користування спірною земельною ділянкою і зазначив, що відповідач не вніс орендну плату у розмірі 18510 грн. 63 коп., у тому числі: за 2012 рік — 777 грн. 12 коп. за 48 днів, 2013 рік — 5911 грн. 17 коп., 2014 рік — 5911 грн. 17 коп., 2015 рік — 5911 грн. 17 коп.

Вказаної заборгованості у розмірі 18510 грн. 63 коп. Особа 3 у судовому засіданні не визнав, оскільки вважав, що розрахувався з Особою 1, надавши одноразово на час укладення договору кошти у розмірі 50000 грн., про що має розписку Особи 1, але при цьому 16.09.2016 переказав поштовими переказами зазначену в позові заборгованість з орендної плати у розмірі 18511 грн., що підтверджується квитанціями поштових переказів, фіскальними чеками та визнано Особою 1.

Особа 1 у засіданні суду першої інстанції підтвердив, що у 2011 році отримав від Особи 3 гроші у розмірі 50000 грн., але не вважає їх орендною платою. Орендну плату у розмірі 18511 грн. за користування спірною земельною ділянкою, яку орендар мав сплатити за оренду землі у період 2012—2015 роки, він отримав поштовим переказом у вересні 2016 року.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з положенням ч.2 ст.389 ЦПК підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга Особи 1, подана представником — Особою 2, підлягає частковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

<…> Відповідно до положень ст.1 закону «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення правовідносин) оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст.13 закону «Про оренду землі» договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.24 закону «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

За змістом ч.1 ст.32 закону «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених стст.24 і 25 цього закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами.

У п.«д» ч.1 ст.141 ЗК визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематичне внесення орендної плати.

Відповідно до ч.1 ст.782 ЦК наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом трьох місяців поспіль.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачене систематичне (два і більше випадки) невнесення орендної плати, встановленої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Враховуючи, що до відносин, пов’язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч.2 ст.651 ЦК.

Згідно із ч.2 ст.651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК передбачає різні правові наслідки порушення зобов’язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов’язання внаслідок односторонньої відмови від зобов’язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов’язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких, за п.6 ч.1 ст.3 ЦК, належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

У справі, що переглядається, установлено, що позивачу була надана відповідачем орендна плата за землю за 2012—2015 роки у вересні 2016 року, тобто не у строки, передбачені п.11 вказаного договору, а лише після звернення позивача до відповідача та до суду із цим позовом про розірвання договору оренди у зв’язку з невнесенням орендної плати.

Суд апеляційної інстанції, дійшовши висновку про те, що невнесення орендної плати за 2012—2015 роки у строк, передбачений договором оренди землі, не є систематичним, не врахував, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо надання орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, а тому той факт, що відповідач сплатив суму заборгованості з орендної плати, не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди.

Про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо внесення орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору, свідчить усталена судова практика Верховного Суду, яку слід урахувати при застосуванні норми права відповідно до вимог ч.4 ст.263 ЦПК.

Зокрема, такий правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 28.09.2016 у справі №6-977цс16 та від 12.12.2012 у справі №6-146цс12.

У постанові ВС у складі об’єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6.03.2019 у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематичне невнесення орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематичне внесення орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст.526 ЦК зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічний висновок викладений у постанові ВС від 2.05.2018 у справі №925/549/17. При цьому систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо внесення орендної плати є підставою для розірвання договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. Той факт, що відповідач сплатив усю суму заборгованості з орендної плати за землю, не має правового значення для вирішення цього спору, оскільки судами встановлений факт її систематичного невнесення протягом періоду дії договору оренди землі.

Вирішуючи спір, суд апеляційної інстанції, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, на зазначене уваги не звернув, на порушення вимог стст.212—215, 315 ЦПК 2004 року не визначився з характером спірних правовідносин, не перевірив доводів позивача про те, що сторони узгодили істотні умови договору і в них відсутній обов’язок орендодавця щодо звернення до орендаря по отримання орендної плати, а закріплено обов’язок за орендарем вносити орендну плату щорічно в строк до 30 грудня (п.11 вказаного договору).

Відповідно до п.1 чч.3 та 4 ст.411 ЦПК підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.

За таких обставин постанова суду апеляційної інстанції не відповідає вимогам ст.263 ЦПК та ухвалена з порушення норм процесуального права, що в силу п.1 чч.3 та 4 ст.411 ЦПК є підставою для її скасування з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись стст.400, 402, 409, 411, 416 ЦПК, ВС

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Особи 1, подану представником — Особою 2, задовольнити частково.

Ухвалу Апеляційного суду Кіровоградської області від 18.01.2017 скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.