Закон і Бізнес


Участок на двух пользователей


№13 (1415) 06.04—12.04.2019
7733

При отсутствии возражений и предварительного уведомления арендодателя о намерении заключить договор аренды с новым арендатором, преимущественное право действующего арендатора будет нарушенным. Такое заключение сделал ВС в постановлении №734/336/17, текст которого печатает «Закон и Бизнес».


Верховний Суд

Іменем України

Постанова

20 лютого 2019 року                      м.Київ                                №734/336/17

Верховний Суд у складі колегії суддів другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого — ЧЕРВИНСЬКОЇ М.Є. (суддя-доповідач),
суддів: АНТОНЕНКО Н.О., КОРОТУНА В.М., КРАТА В.І., КУРИЛО В.П. —

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Данівське» на рішення Козелецького районного суду Чернігівської області від 26.05.2017 та ухвалу Апеляційного суду Чернігівської області від 11.07.2017.

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У лютому 2017 року ТОВ «Данівське» звернулося до суду з позовом до Особи 2 та ТОВ «Данівка-агро» про визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними та скасування державної реєстрації договорів оренди землі.

Позов мотивований тим, що 3.04.2006 між КСП на приватній основі ім.Леніна, правонаступником якого є ТОВ «Данівське», і Особою 2 укладено договір оренди землі строком на 10 років. До закінчення строку дії вказаного договору, а саме — 9.03.2015, між ТОВ «Данівське» й Особою 2 укладена додаткова угода про продовження терміну дії вказаного вище договору оренди землі на строк до 3.04.2026, проте при спробі держреєстрації вказаної додаткової угоди виявлено, що проведена держреєстрація прав оренди на вказані земельні ділянки за ТОВ «Данівка-агро».

Посилаючись на те, що після підписання додаткової угоди від 9.03.2015 Особа 2 не мала права передавати земельні ділянки в оренду будь-кому іншому, оскільки погодилася з переважним правом ТОВ «Данівське» на продовження договору оренди землі й позивач належним чином виконував умови договору оренди землі. ТОВ «Данівське» просило визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, що укладені між Особою 2 і ТОВ «Данівка-агро», та скасувати держреєстрацію вказаних договорів оренди землі.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Козелецького райсуду від 26.05.2017 в задоволенні позову відмовлено.

Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову, виходив з того, що ТОВ «Данівське» не набуло прав орендаря на підставі додаткової угоди від 9.03.2015 до договору оренди землі від 3.04.2006, а тому його права відповідачами не порушені.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

Ухвалою АСЧО від 11.07.2017 апеляційну скаргу ТОВ «Данівське» відхилено, рішення Козелецького райсуду від 26.05.2017 залишено без змін.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого суду про відсутність правових підстав для задоволення позову, оскільки позивачем не доведено, що після закінчення дії договору у 2016 році він продовжував користуватися ділянкою Особи 2 та звертався до останньої з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення, як і не доведено факту належного виконання ним своїх обов’язків за договором з 2006 до 2012 року, оскільки орендодавець належне виконання орендарем умов договору щодо виплати орендної плати заперечував.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У серпні 2017 року ТОВ «Данівське» подало касаційну скаргу до Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Відповідачі не скористалися своїм правом на подання до суду відзиву на касаційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту й вимог касаційної скарги до касаційного суду не направили<…>.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій не враховано, що відповідач Особа 2 не заперечувала та погодилася з переважним правом ТОВ «Данівське» на продовження договору оренди, підписавши відповідну додаткову угоду. Воно як орендар земельних ділянок належним чином виконувало умови договору оренди та на час розгляду цієї справи в судах попередніх інстанцій користувалося вказаними земельними ділянками, оскільки від Особи 2 не надходило жодних звернень стосовно їх повернення.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суд установив, що 3.04.2006 між КСП на приватній основі ім.Леніна, правонаступником якого є ТОВ «Данівське», і Особою 2 було укладено договір оренди землі. Об’єктом оренди на підставі вказаного договору є ділянка загальною площею 4,19 га, у тому числі: рілля — 2,67 га; сіножать — 0,25 га; пасовище — 1,27 га. Вказаний договір зареєстрований 3.04.2006 у Козелецькому райвідділі Чернігівської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України».

Відповідно до п.8 цього договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

У п.9 договору сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у натуральній формі — 1,5% від вартості земельної частки (паю) та використовуваної землі.

Вказані земельні ділянки належать Особі 2 на підставі державного акта на право приватної власності на землю, виданого 6.08.2003 Данівською сільською радою Козелецького району, цільове призначення ділянок — для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

9.03.2015 між ТОВ «Данівське» і Особою 2 укладено додаткову угоду до договору оренди землі, яка підписана сторонами, проте не зареєстрована у встановленому законом порядку.

Відповідно до умов додаткової угоди сторони домовилися п.8 договору оренди землі викласти в такій редакції: подовжити термін дії договору оренди землі з 3.04.2016 до 3.04.2026, строком на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Також сторони виклали в іншій редакції п.9 договору оренди, а саме: орендна плата вноситься орендарем у розмірі 5% від нормативно-грошової оцінки ділянки за кожен рік оренди. Форма орендної плати: грошима 100% у строк до 30 грудня року оренди. Грошова оплата зменшується на суму натуральної оплати, отриманої в рахунок орендної плати за землю у вигляді продукції та інших товарів орендодавцем від орендаря, а також наданих послуг щодо оранки присадибних ділянок, сінокосіння та надання послуг орендарем орендодавцю за цінами, вказаними у видаткових накладних, актах виконаних робіт, але за цінами, не вищими від ринкових.

Обґрунтовуючи позов, ТОВ «Данівське» посилалося на те, що при спробі держреєстрації вказаної додаткової угоди йому стало відомо, що на вказані земельні ділянки вже була проведена державна реєстрація прав оренди за ТОВ «Данівка-агро».

З матеріалів справи вбачається, що 7.09.2016 між ТОВ «Данівка-агро» і Особою 2 було укладено: договір оренди землі (пасовища), за яким об’єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 1,2690 га (пасовище); договір, за яким об’єктом оренди є ділянка загальною площею 2,6744 га (рілля); договір, за яким об’єктом оренди є ділянка загальною площею 0,2500 га (сіножать). Вказані 3 договори укладені строком на 10 років, а 8.09.2016 проведена їх держреєстрація.

Таким чином, позивач уважав, що відповідачі своїми діями щодо укладення між собою нових договорів оренди землі порушили переважне право ТОВ «Данівське» на поновлення договору.

Мотивувальна частина

Позиція ВС

У ч.2 ст.389 ЦПК передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Касаційна скарга підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить ВС, та застосовані норми права

<…> Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент учинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені в чч.1—3, 5 та 6 ст.203 цього кодексу.

У ч.3 цієї статті передбачено: якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У ч.4 ст.124 Земельного кодексу передбачено, що передача в оренду ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником ділянки й орендарем.

Згідно із ч.1 ст.626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК).

За ч.2 ст.792 ЦК, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК, законом «Про оренду землі».

Відповідно до ст.13 закону «Про оренду землі» договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння й користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати ділянку відповідно до умов договору та вимог законодавства.

У чч.1—5 ст.33 закону «Про оренду землі» передбачено, що по закінченні строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до положень ст.33 закону «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування ч.1 ст.33 цього закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

У ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: якщо орендар продовжує користуватися ділянкою після закінчення строку договору оренди й за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі, такий договір уважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені в договорі.

Стаття 33 закону «Про оренду землі» фактично об’єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов’язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.

Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем переважне право діючого орендаря, передбачене в ст.33 закону «Про оренду землі», буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

У справі, яка розглядається, позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надав проект додаткової угоди до договору оренди орендодавцю та зазначив у ньому істотні умови, зокрема щодо строку та орендної плати. Орендодавець Особа 2 погодилася з укладенням договору оренди на новий строк, у тому числі й з істотними умовами, однією з яких є розмір орендної плати; підписала цю додаткову угоду 9.03.2015, що не заперечувалося.

З огляду на вказане вище в сукупності та враховуючи, що одна й та сама ділянка не може одночасно бути об’єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями, суд касаційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову та захист прав позивача в обраний ним спосіб, зважаючи, що відповідачі допустили недобросовісну поведінку стосовно позивача — попереднього орендаря, порушивши його переважне право на укладення договорів оренди на новий строк.

Вказані вище висновки узгоджуються з висновком Великої палати ВС, викладеним у постанові від 21.11.2018 у справі №530/212/17 (№14-330цс18).

Таким чином, висновки судів попередніх інстанцій про те, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі й укладена, але не зареєстрована в установленому порядку додаткова угода від 9.03.2015 на реалізацію орендарем свого переважного права не впливає, є помилковими.

Згідно із ч.1 ст.412 ЦПК підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.

Зважаючи на вищевикладене та враховуючи, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, проте допущено неправильне застосування норм матеріального права, тому рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з ухваленням нового — про задоволення позову<…>.

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ТОВ «Данівське» задовольнити.

Рішення Козелецького районного суду Чернігівської області від 26.05.2017 та ухвалу Апеляційного суду Чернігівської області від 11.07.2017 скасувати.

Визнати недійсними договори оренди земельних ділянок, укладені між Особою 2 і ТОВ «Данівка-агро» 7.09.2016.

Скасувати державну реєстрацію договорів оренди землі, що укладені між Особою 2 і ТОВ «Данівка-агро» 7.09.2016.

Стягнути з Особи 2, ТОВ «Данівка-агро» та Бобровицької районної державної адміністрації Чернігівської області на користь ТОВ «Данівське» з кожного по 1760 грн. судового збору.

Постанова набирає законної сили з моменту проголошення.

З моменту прийняття постанови скасовані рішення судів першої та апеляційної інстанцій втрачають законну силу.

Постанова є остаточною й оскарженню не підлягає.