Обязательств не избежать
Как будут действовать новые механизмы защиты банков от недобросовестных должников
Верховная Рада приняла закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно возобновления кредитования». Теперь документ готовится на подпись Президенту, но из содержания положений проекта №6027-д уже можно увидеть, на отстаивание чьих интересов он направлен.
Припинення поруки
Переважна більшість змін орієнтована саме на захист кредиторів та іпотекодержателів. Так, якщо раніше порука припинялась у разі збільшення обсягу відповідальності боржника без згоди поручителя, то тепер ці правила будуть змінені. Зокрема, у разі збільшення обсягу відповідальності боржника поручитель нестиме відповідальність в обсязі, що існував до такої зміни зобов’язання. При цьому порука припинятиметься в разі переведення боргу на іншу особу, якщо поручитель не погодився забезпечувати виконання зобов’язання іншим дебітором у договорі поруки чи при переведенні боргу.
Установлено, що ліквідація боржника — юридичної особи не припиняє поруки, якщо до дати внесення відповідного запису до державного реєстру кредитор звернувся до суду з позовом проти поручителя у зв’язку з порушенням таким боржником зобов’язання.
Збільшено строк пред’явлення вимоги до поручителя. Сьогодні він становить 6 місяців, й існує дуже багато випадків, коли внаслідок пропуску цього строку кредитори втрачають право звернутися з такою вимогою. За новим законом, строк становитиме 3 роки від дня настання терміну виконання основного зобов’язання.
Також визначено: якщо строк виконання основного зобов’язання не встановлений або встановлений моментом пред’явлення вимоги, порука припиняється, якщо кредитор не подасть позову проти поручителя протягом 3 років від дня укладення договору поруки. Крім того, прямо зазначається, що для зобов’язань, виконання яких здійснюється частинами, строк поруки обчислюється окремо за кожною з них починаючи від дня закінчення строку або настання терміну виконання відповідної частини.
Наразі кредитори, звертаючись до суду, по-різному визначають дату, від якої обчислюють строк поруки, особливо коли платежі мають уноситися щомісячно. Слід також зазначити, що зміни узгоджуються з уже сформованою судовою практикою із цього питання.
Реконструкція предмета іпотеки
Однією з поширених схем недобросовісних боржників щодо виведення нерухомого майна з іпотеки є реконструкція її предмета. У законі встановлено: якщо іпотекодавець предмет застави реконструював або провів самочинне будівництво (у тому числі якщо зведено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об’єкти вважаються предметом застави відповідно до іпотечного договору.
Зазначені зміни спрямовані саме на недопущення виведення нерухомого майна з іпотеки. Адже, на жаль, доволі поширеною практикою є спроби недобросовісних боржників «урятувати» своє майно шляхом його реконструкції. Сьогодні в таких випадках іпотекодержателі змушені захищати свої права в суді. Між іншим, Феміда здебільшого стає на їхній бік. З набранням чинності цими змінами неприємних сюрпризів має поменшати.
Застереження в договорі
Встановлені нові вимоги до договору про задоволення вимог заставодержателя або до відповідного застереження в іпотечному договорі. Обов’язково мають бути зазначені:
• умови, при настанні яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення;
• порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває предмет застави;
• прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.
Такі зміни нарешті покладуть край категорії спорів, у яких боржник ухиляється від отримання повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Боржник у подальшому зможе оскаржити звернення стягнення в судовому порядку.
Дійсність вимог кредитора
У законі чітко визначено, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання:
• боржником — фізичною особою основного зобов’язання є недійсними;
• боржником — юридичною особою або фізичною особою — підприємцем основного зобов’язання є дійсними.
Звісно, це відбуватиметься в разі, якщо іншого не визначено в договорі іпотеки, договорі про надання кредиту чи задоволення вимог іпотекодержателя.
Коли вимоги забезпечені кількома предметами застави (у тому числі за кількома договорами), а позасудове звернення стягнення відбувається за рахунок окремого предмета, іпотекодержатель має право вимагати (у тому числі шляхом позасудового врегулювання) виконання зобов’язання боржником та/або іпотекодавцем у частині, що залишилася невиконаною після завершення позасудового врегулювання за таким окремим предметом застави.
Зміни мають нарешті поставити крапку в багаторічних протиріччях у судовій практиці щодо дійсності вимог іпотекодержателя після звернення стягнення на предмет застави в позасудовому порядку. Крім того, зміни є позивними як для боржників-фізосіб, так і для іпотекодержателів у тих випадках, коли несумлінні боржники-юрособи, отримавши кредит на доволі велику суму й не бажаючи його повертати, майже знецінюють предмет застави та згодні віддати його іпотекодержателю.
Щодо штучних арештів
На жаль, непоодинокими є випадки, коли боржники, не бажаючи повертати кредитні кошти та віддавати своє майно, будь-яким чином намагаються накласти на своє майно арешт (особливо поширені арешти в рамках кримінальних проваджень), аби унеможливити звернення стягнення на предмет іпотеки.
У законі передбачено, що наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про будь-які обтяження, обмеження, арешти чи інші заборони щодо предмета застави, які виникли після державної реєстрації іпотеки, не є підставою для відмови в державній реєстрації права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем-банком, іпотекодержателем-банком у ліквідації та іпотекодержателем — Національним банком, що здійснюється в порядку, передбаченому законом «Про іпотеку».
Нововведення нарешті дозволять кредиторам безперешкодно звертати стягнення на заставне майно і не витрачати роки в судах, скасовуючи численні штучні арешти.
Позитив для позичальників
У законі застережено, що в разі застосування змінюваної процентної ставки в кредитному договорі визначається її максимальний розмір, що може бути застосований.
Наразі необхідно вказати лише максимальний розмір збільшення процентної ставки. Зміни є позитивними саме для позичальників, оскільки вони будуть обізнані, яка ставка діятиме в майбутньому.
Поряд з тим передбачено, що у випадку незгоди позичальника зі збільшенням процентної ставки він зобов’язаний погасити заборгованість у повному обсязі протягом 30 календарних днів з дати отримання повідомлення про це. З моменту погашення заборгованості в повному обсязі зобов’язання сторін за таким договором припиняються. При цьому до моменту повного погашення заборгованості, але не більше ніж 30 календарних днів з дати отримання повідомлення застосовується попередній розмір процентної ставки.
Закон буде введений в дію через 3 місяці з дня набрання ним чинності. Важливим є те, що він застосовуватиметься не лише до відносин, які виникли після введення його в дію, а й до відносин, що виникли раніше та продовжують існувати. Виняток передбачено для нових вимог до договору про задоволення претензій заставодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі.