Земля в обременении

Отпугнет ли рейдеров требование нотариального удостоверения договоров аренды и емфитевзиса?

Народные депутаты решили частично вернуть времена начала 2000 годов, когда нотариальное удостоверение договоров аренды земли было обязательным. Рассмотрим, каким образом это может отразиться на агропредприятиях и будет ли достигнута цель законодательной инициативы — противодействие рейдерам.

Страховка від підробок

Поява проекту «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів» (№8121) пояснюється насамперед боротьбою з рейдерськими захопленнями. Документ передбачає внесення низки змін до Цивільного, Земельного кодексів, законів «Про оренду землі», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та ін.

Зокрема, пропонується надати можливість землевласнику встановлювати та скасовувати вимоги щодо нотаріального посвідчення договорів оренди землі та емфітевзису, предметом яких є його земельна ділянка. Відповідно до проекту така вимога, а також її скасування є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації як обтяження.

На думку авторів документа, зміни необхідні для боротьби з підробленням підписів землекористувачів на договорах оренди землі, емфітевзису.

Тіньові схеми

В Єдиному державному реєстрі судових рішень можна знайти чимало рішень щодо спорів про визнання недійсними договорів оренди землі, емфітевзису у зв’язку з підробленням підпису власника ділянки.

Зокрема, недобросовісні потенційні землекористувачі часто намагаються вистежити власника, який не проживає у місцевості, де розташована ділянка, і не користується нею (хоча жертвами можуть стати і місцеві мешканці). Після цього підробляється його підпис у договорі, а інформація про право користування ділянкою вноситься до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Такі землевласники можуть навіть не здогадуватися, що їхні ділянки тривалий час перебувають у користуванні інших осіб.

Крім того, трапляються випадки, коли шляхом підроблення підпису укладаються договори щодо права користування ділянками з померлими особами.

Водночас підроблення підписів у договорах може порушувати права добросовісних землекористувачів. Наприклад, існують випадки, коли інформація про право користування земельною ділянкою відсутня у реєстрі у зв’язку з тим, що воно виникло до 2013 року. За таких обставин потенційний недобросовісний землекористувач може шляхом підроблення підпису власника ділянки оформити на себе договір оренди (емфітевзису) та внести відповідні відомості до реєстру. Як наслідок, буде проведена «подвійна реєстрація договору оренди землі (емфітевзису)», а між добросовісним та недобросовісним землекористувачами точитиметься справжня війна за землю, від якої зазнають шкоди всі сторони конфлікту, в тому числі землевласник.

Нині такі ситуації виникають через те, що державні реєстратори не мають можливості перевірити справжність підпису землевласника, адже із заявою про державну реєстрацію може звернутися безпосередньо землекористувач, подавши підроблений договір.

Ціна питання і нові проблеми

Установлення необхідності (на вимогу землевласника) нотаріально посвідчувати договори оренди землі, емфітевзису дещо зменшить кількість випадків підроблення підписів землевласників у таких договорах. Проте ця схема не зникне.

Якщо говорити словами рейдерів, то вартість питання «зросте». Це пов’язано з діяльністю «чорних нотаріусів» в Україні, про існування яких говорив навіть міністр юстиції Павло Петренко, наголошуючи на тому, що Міністерство юстиції веде боротьбу з ними.

Тобто недобросовісний землекористувач може посвідчити договір оренди землі з підробленим підписом землевласника за допомогою такого нотаріуса. Звичайно, ціна послуги буде високою, проте все залежатиме від того, наскільки стратегічно важливою для рейдера буде та чи інша ділянка.

Крім того, після прийняття закону добросовісний землекористувач може стикнутись зі складнощами. Так, він буде змушений нести додаткові витрати на нотаріальне посвідчення договору оренди та емфітевзису.

Також у деяких нотаріальних округах відсутні нотаріуси, а посадові особи органу місцевого самоврядування, які мають право вчиняти нотаріальні дії, можуть виявитись «неконтактними», що ускладнить посвідчення договорів у зручний для сторін час.

Також доволі часто аграрні підприємства створюють земельні «пули» одночасно в різних місцевостях, а необхідність нотаріального посвідчення договорів оренди, емфітевзису створить додаткові організаційні незручності.

До того ж можуть виникати спірні ситуації. Наприклад, добросовісний землекористувач та недобросовісний землевласник укладають договір оренди землі, після чого останній одразу отримує орендну плату. Цього ж дня землевласник установлює вимогу щодо обов’язкового нотаріального посвідчення договорів оренди (емфітевзису) та реєструє її. У свою чергу землекористувач вирішує зареєструвати право оренди на підставі укладеного договору лише наступного дня. У такому випадку землекористувач може отримати відмову у державній реєстрації прав користування на підставі п.6 ч.1 ст.24 закону «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Адже в реєстрі вже буде зареєстроване обтяження цієї ділянки.

Не в тому суть

Отже, проект не можна вважати цілком позитивним. Крім того, головне науково-експертне управління апарату ВР висловило свої зауваження до документа, зазначивши, що застосування терміна «встановлення (скасування) вимоги нотаріального посвідчення договору» є неправильним з точки зору юридичної техніки. Тому можемо припустити, що документ буде доопрацьовуватися.

Більше того, самі по собі подібні ініціативи однозначно не вирішать усіх проблем з рейдерськими атаками. Адже в нашій країні труднощі в основному пов’язані не з якістю законодавства, а з його дотриманням. Рейдерство процвітатиме доти, доки рейдери та особи, які їм сприяють, не відповідатимуть за законом.