Право на самостоятельность

ВХС разъяснит, какие договоры аренды можно не удостоверять у нотариуса

Весьма возможно, что уже на одном из ближайших пленумов Высший хозяйственный суд разъяснит наиболее сложные аспекты арендных правоотношений. Проектпостановления уже готов, осталось согласовать ряд положений с научными работниками, судьями и экспертами госорганов.

Преимущества кодекса

Проект постановления пленума «О практике применения законодательства об аренде» был готов еще весной этого года. Тогда же «хозяйственники» провели несколько встреч с научными работниками, выслушали их пожелания и замечания. Вместе с тем в ВХС не делали предположений по поводу того, когда проект будет вынесен на заседание пленума, ведь его нужно было усовершенствовать. Однако на сегодня Верховный Суд уже внес предложения, эксперты прислали коррективы, и 10 декабря их обсудила секция первой и второй судебных палат научно-консультативного совета ВХС.

Ученые высказали замечания практически ко всем частям проекта, но, пожалуй, больше всего — к пункту 3, в котором разъясняются особенности признания действительным договора, подлежащего нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Авторы проекта отмечали, что согласно ч.3 ст.640 ГК договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента соответствующего удостоверения или регистрации, а в случае необходимости — и того и другого. Правда, в соответствии с актом «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины» №1878-VI с 1 января следующего года будет отменена обязанность осуществлять государственную регистрацию договора после нотариального удостоверения.

Также в ВХС отмечают, что согласно ст.220 ГК, если стороны пришли к согласию во всем, что касается существенных условий договора, и это подтверждается письменными доказательствами, а договор уже начал выполняться, то суд может признать его действительным, даже если одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения. Вместе с тем данное положение не может применяться к договорам, требующим и нотариального удостоверения, и государственной регистрации, поскольку их осуществление связано именно с регистрацией.

Авторы проекта уделили внимание и вопросу преимущественного применения норм ГК или же закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» №2269-XII. В ВХС отмечают, что применяется не закон в целом, а конкретная норма, поэтому необходимо определить, она является специальной или общей. Статья 4 ГК предусматривает, что основным актом гражданского законодательства является именно кодекс. Если же положения закона не содержат особенностей регулирования имущественных отношений, а устанавливают общие правила, не согласовывающиеся с нормами ГК, — судьи должны применять именно последние. Поскольку закон не определяет особенности нотариального удостоверения и государственной регистрации договоров аренды государственного или коммунального имущества, применять следует правила стст.220, 640, 793 и 794 ГК.

Фондовые риски

Преимущество норм кодекса над положениями закона в этом вопросе вызывает беспокойство у Фонда госимущества, поскольку следствием такой позиции может стать признание недействительными ряда договоров аренды, которые не были нотариально удостоверены.

Прежде всего речь идет о договорах аренды целостных имущественных комп­лексов предприятий, государственная регистрация которых не осуществлялась, поскольку согласно ст.4 закона №2269-XII такие комплексы не включены в перечень недвижимого имущества, а являются отдельными объектами аренды. При этом арендные платежи по указанным договорам составляют значительную часть поступлений в госбюджет, а на этих предприятиях работают больше 60 тыс. лиц.

По мнению начальника отдела методологического обеспечения отношений аренды Фонда госимущества Ярослава Усенко, ч.1 ст.12 закона №2269-XII является специальной нормой, согласно которой договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора. «Эту позицию подтверждают судебные решения, которые исходят именно из такой трактовки соотношения специальных и общих норм», — подчеркнул представитель ФГИ.

Кроме того, он отметил, что часто невозможно регистрировать и другие договоры, поскольку во многих случаях государственные предприятия не имеют свидетельств о праве собственности. Как следствие, постановление может поставить под угрозу значительное количество договоров.

Вместе с тем некоторые участники заседания отметили, что этот вопрос обсуждался довольно долго и в конце концов научные работники и практики пришли к единой точке зрения, которая отображена в проекте. По словам профессора кафедры международного частного права Киевского национального университета им. Т.Шевченко, он понимает позицию Фонда госимущества, однако считает, что в вопросе нотариальной регистрации арендных договоров судьи должны руководствоваться нормами именно Гражданского кодекса.

Секретарь второй судебной палаты ВХС Евгений Першиков отметил, что, готовя проект к вынесению на заседание пленума, его авторы попытаются учесть все предложения и достичь консенсуса. В то же время законники будут поддерживать связь со всеми, кто присылал правки. Таким образом, пока трудно сказать, как будет выглядеть окончательный вариант проекта и удастся ли объединить тео­ретические наработки с практическими требованиями.