Партнер юридической фирмы «Totum», адвокат Юрий Хапко:

«Фильтром устранения нарушений призвана стать необходимость проведения экспертизы проектов строительства до получения разрешительных документов»

В 2011 году закон «О регулировании градостроительной деятельности» №3038-VI упростил разрешительные процедуры в строительстве путем внедрения декларативного принципа строительства в зависимости от категорий сложности. Недобросовестные застройщики стали манипулировать категориями, избегая проверок. Органы государственного архитектурно-строительного контроля были лишены возможности избежать самочинного строительства. Исправить ситуацию решили авторы закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности» №1817-VIII. О том, удалось ли осуществить задуманное, рассказал партнер юридической фирмы «Totum», руководитель практик «Строительство & капитальные инвестиции» и «Безопасность бизнеса & персонального капитала», адвокат Юрий ХАПКО.

«Зазнали змін дозвільні процедури в будівництві»

— Майже кожного дня (принаймні у столиці) розпочинається нове будівництво. Ця сфера вочевидь є доволі прибутковою і привабливою для бізнесу. Проте фахівці все частіше говорять про необхідність її приведення до європейських стандартів. Відомо, що для цього було зроблено кілька кроків. Які ж відбулися ключові зміни в регулюванні містобудівної діяльності?

— Законодавство про регулювання містобудівної діяльності зазнало істотних змін у зв’язку з набранням чинності законом №1817-VIII.

Однією з найважливіших новацій документа є заміна категорій складності об’єктів будівництва на класи наслідків (відповідальності) будівель і споруд. Таким чином, замість п’яти категорій складності об’єктів будівництва ми отримали три класи наслідків. Зокрема, перший клас (СС1) з незнач-ними наслідками включає в себе І та ІІ категорії складності, другий клас із середніми наслідками (СС2) об’єднав ІІІ та ІV категорії складності, третій клас із значними наслідками (СС3) відповідає V категорії складності.

У зв’язку зі змінами в класифікації об’єктів будівництва зазнали змін і дозвільні процедури в будівництві.

До набрання чинності законом №1817-VIII для І—ІІІ категорій складності діяв декларативний принцип, тобто необхідною умовою було подання декларації про початок будівельних робіт та про готовність об’єкта до експлуатації, а для IV та V категорій складності — отримання дозволу та сертифіката.

Починаючи з 10.06.2017 чинне законодавство передбачає подання повідом-лення про початок будівельних робіт та декларації про готовність об’єкта до експлуатації лише для об’єктів будівництва з незначним класом наслідків (СС1), а для об’єктів із середніми та значними наслідками (СС2 та СС3 відповідно) — отримання дозволу на виконання будівельних робіт та сертифіката.

Порядок отримання дозвільних документів на будівництво був ускладнений для об’єктів, які раніше належали до ІІІ категорії складності (зараз СС2), і фактично залишився незмінним для всіх інших об’єктів містобудування.

Незважаючи на те що запровадження процедури будівництва для об’єктів з незначним класом наслідків через подання повідомлення про початок будівельних робіт описувалося розробниками як спрощення, ключових змін у механізмі подання повідомлення не відбулося, крім зміни органу, який реєструє зазначені повідомлення у зв’язку із децентралізацією у сфері містобудування.

«Не здійснювався контроль за дотриманням вимог будівельних норм»

— Чим були спричинені зміни до законодавства у сфері регулювання містобудівної діяльності?

— Вони були викликані передусім великою кількістю незаконно споруджуваних об’єктів, особливо житла в передмістях столиці, що найчастіше тягло за собою замороження таких об’єктів. У підсумку було порушено права та інтереси багатьох інвесторів.

Фактично забудовник зводив повноцінні житлові комплекси III ка-тегорії складності, але декларував їх як об’єкти II категорії складності, що призводило до того, що з боку держави фактично не здійснювався контроль за дотриманням такими забудовниками вимог державних будівельних норм  при спорудженні вказаних об’єктів.

Окрім цього, мали місце непоодинокі випадки, коли підключенням таких комплексів до інженерних мереж займалися співвласники квартир після введення їх в експлуатацію, а не забудовники, що було істотним порушенням зобов’язань з боку останніх.

Існувала досить поширена практика спорудження багатоквартирних багатоповерхових комплексів на присадибних земельних ділянках, отриманих громадянами України в межах норм безоплатної передачі, що суперечило не лише містобудівній документації (як правило, генеральним планам населених пунктів), але й низці державних будівельних норм, у тому числі щодо забезпечення таких комплексів необхідними закладами соціальної інфраструктури (садочками, школами, лікарнями тощо), а в деяких випадках навіть зводилось до банальної відсутності належного під’їзду спеціалізованої техніки.

Зміни до законодавства покликані не допустити зведення складних об’єктів, насамперед багатоквартирних житлових будинків чи комплексів, із застосуванням декларативного принципу через можливість віднесення їх до ІІІ категорії складності.

Першим так званим фільтром усунення таких порушень має стати необхідність проведення експертизи вказаних проектів будівництва до отримання дозвільних документів і, звісно ж, одержання самих дозвільних документів.

«Заниження класу наслідків об’єкта є підставою для штрафу»

— Траплялися випадки, коли недобросовісні забудовники з метою отримання права на виконання будівельних робіт за декларативним принципом занижували категорію складності об’єктів з IV до ІІІ. Як це можна було зробити?

— Таке заниження категорії будівництва відбувалося через умовний поділ житлових комплексів на окремі секції та отримання дозвільних документів на окремі «житлові будинки», тобто секції. Нині віднесення багатоквартирних житлових будинків з поверховістю понад 4 поверхи до класу з незначними наслідками неможливе.

— Які наслідки це може мати?

— Таке заниження не тільки порушує закон, а й несе загрозу для життя і здоров’я осіб, що постійно чи періодично перебувають на об’єкті чи ззовні об’єкта, а також підвищує ризики заподіяння економічних збитків, втрати об’єктів культурної спадщини, пошкодження інженерно-транспортної інфраструктури через недотримання будівельних норм, які повинні висуватися до такого типу об’єктів будівництва.

Заниження класу наслідків (відповідальності) об’єкта будівництва є підставою для накладення штрафу на проектну та експертну організації у розмірі понад 150 тис. грн.

«Компенсація може бути стягнута на підставі рішення суду»

— Якщо раніше основною проб-лемою новобудов, на яку звертали увагу фахівці, було будівництво на нелегально захоплених землях, то зараз новою проблемою стало їх руйнування. Вже є кілька випадків, коли конструкції поховали під собою тих, хто перебував поруч з будівлею або ж усередині. Однак прецедентів притягнення винуватців до відповідальності майже немає. Хто ж має відповідати за руйнування збудованого і яка відповідальність очікує на забудовника, який допустив порушення при будівництві?

— Виходячи з вимог чинного законодавства, забудовник несе цивільну, адміністративну та кримінальну відповідальність. Все залежить від того, які дії вчинив забудовник та який суспільно небезпечний характер вони мають.

Рішенням суду щодо приведення земельної ділянки у придатний для використання стан може бути передбачена цивільна відповідальність. Так, особа, яка самовільно зайняла земельну ділянку, за власні кошти повинна буде знести будинки, будівлі та споруди, розташовані на ній (ч.2 ст.212 Земельного кодексу). Крім того, рішенням суду може бути зобов’язано таку особу відшкодувати заподіяні збитки.

Адміністративна відповідальність за порушення містобудівного законодавства передбачена як Кодексом про адміністративні правопорушення, так і спеціальним законом «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», яка зазнала змін у зв’язку з прийняттям закону №1817-VIII.

Так, розмір штрафів може коливатися від 17 тис. грн. до 1,5 млн грн. залежно від ступеня небезпеки, яку несуть такі протиправні діяння.

У разі самовільного зайняття земельної ділянки та самовільного будівництва, що завдало значної шкоди, передбачена кримінальна відповідальність (ч.1 ст.197¹ КК).

— Чи може особа, яка потерпіла внаслідок порушень з боку забудовника, розраховувати на компенсацію? Хто має її виплачувати — забудовник чи держава?

— Забудовник. Така компенсація може бути стягнута на підставі рішення суду за позовом інвестора.

«Держава повинна забезпечувати дотримання будівельних норм»

— Національні дозвільні процедури при будівництві є одними з найшвидших у Європі. Чи не погіршить новий закон ситуацію?

— Так, звичайно, декларативний принцип у будівництві був однією із суттєвих переваг нашої держави як складова інвестиційного клімату.

Однак держава повинна забезпечувати дотримання будівельних норм і стандартів і не допускати зловживань з боку забудовників, тим самим захищаючи права та інтереси інвесторів, а можливо, навіть їхнє життя і здоров’я.

На перший погляд, комусь за 6 місяців дії закону №1817-VIII може здатися, що створено додаткові перешкоди в дозвільних процедурах у сфері будівництва, однак це не так, тому що положення документа, на мою думку, сприяють визначеності та певності цих відносин, і через кілька років ми (гравці на будівельному ринку та інвестори) лише з позитивного боку оцінюватимемо вказані зміни, які приніс нам закон, і дивуватимемося, як майже десятиліття будівельна галузь функціо-нувала за декларативним принципом (з 2008 до 2017 р.).