Игра в рулетку

Станут ли законодательные изменения панацеей от всех рисков на рынке недвижимости?

Авторы закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования градостроительной деятельности» (проект №4733-1) убеждены, что после вступления настоящего акта в силу процесс строительства и покупки жилья в новостройках станет проще. Но соответствует ли это действительности? В этом вопросе разбирались эксперты на встрече комитета по вопросам права URE Club.

Зміни на «краще»

Як зазначив партнер ЮК «КПД Консалтинг» Владислав Кисіль, намагання врегулювати проблеми забудовників та інвесторів шляхом прийняття згаданого документа призвели до більшої бюрократизації. Так, життя забудовників, які раніше працювали за спрощеною системою, значно ускладнюється. Тягар ризиків від такого ускладнення, швидше за все, буде перекладено на інвесторів.

«Нам ще доведеться побачити, наскільки вказані зміни будуть якісними і як вони вплинуть на безпеку і вартість об’єктів будівництва. В цьому є сумніви, адже додатковий регуляторний контроль, який тепер поширюється на раніше суперечливі об’єкти, відомий своєю малоефективністю, бюрократією та непрозорістю»,— зауважив партнер і керівник практики нерухомості ЮБ «ЄПАП» Олег Бойчук.

А от представниця Нотаріальної палати Ольга Оніщук переконана, що громадян від юридичних ризиків може убезпечити звернення до нотаріуса. Так, останній перевірить, чи відповідають вимогам чинного законодавства умови договору та чи не перебуває земельна ділянка, на якій розташований будинок, під арештом чи іншими обтяженнями. Крім того, завдяки доступу до реєстрів можна впевнитись у відповідності поданих документів як суб’єкта забудовника, так і об’єкта, що споруджується.

Проблеми з класифікацією

Але головні претензії в учасників ринку — до змін у класифікації об’єктів будівництва. Як сказав О.Бойчук, прихильники нового акта бачать у ньому спробу подолання проблем, пов’язаних з численними зловживаннями з будівництвом об’єктів третьої категорії складності. Відповідно до чинного закону зведення таких об’єктів може здійснюватись у спрощеному порядку, тобто без дозволу та обов’язкової експертизи проектної документації. Це дозволяє забудовникам економити, адже для спорудження об’єктів більш високої категорії передбачена складніша процедура. Саме тому до цієї категорії стали відносити деякі багатоповерхові житлові будинки та інші відносно масштабні споруди, які мали належати до об’єктів більш високої категорії.

В той же час учасники ринку зазначили, що законодавцю варто було вдосконалити «контрольну» функцію, і тоді можна було б обійтися без змін у категоріях будівництва та інших «побічних ефектів» нового документа, до яких відносяться обмеження початого раніше процесу децентралізації, відміна декларативного принципу в будівництві, додаткова зарегульованість третьої категорії складності.

Так, житлові будинки, які мають понад 4 поверхи, потраплять до категорії середніх та значних об’єктів. На думку В.Кисіля, це означатиме обов’язок щодо розроблення проектів, їх експертизи, отримання дозволів на будівництво та сертифікатів на введення в експлуатацію для об’єктів, яким зараз присвоєна третя категорія. Простіше кажучи, життя забудовників, які працювали за спрощеною системою, значно ускладниться. Більше того, вводиться механізм відміни виданих містобудівних умов та обмежень, що може заморозити забудову учасників «неугодними» девелоперами.

Невтішні прогнози

Експерти звернули увагу й на архітектурно-будівельний нагляд. Він здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю, через головних інспекторів будівельного нагляду в порядку, встановленому Кабміном. Разом з тим в окремих випадках зазначені інспектори будуть виконувати також повноваження суб’єктів, що здійснюють управління та державний архітектурно-будівельний контроль у відповідній сфері, тобто повноваження тих органів, за якими вони мають наглядати. Тому про виконання функції державного архітектурно-будівельного нагляду в законі не йдеться.

Таким чином, системи державного архітектурно-будівельного контролю і державного архітектурно-будівельного нагляду, передбачені в акті, не є універсальними, адже один і той же суб’єкт виконуватиме управлінські, контрольні та наглядові повноваження. Також не окреслено всі випадки провадження діяльності, за якою має здійснюватися нагляд. Отже, закон не містить належного правового механізму реалізації його положень, що, у свою чергу, не відповідає принципу верховенства права. Тож укотре учасники дискусії відзначили відсутність реформи, небажання вдосконалити механізм контролю за застосуванням чинних норм, що, за їхніми прогнозами, неминуче призведе до нових зловживань.

Нині документ уже передано на підпис главі держави. Тож після його оприлюднення, впевнені фахівці, учасникам будівельного ринку гарантовані азарт та підвищена доза адреналіну.

Наприкінці дискусії експерти дійшли висновку, що своєчасне залучення професіоналів до оформлення договорів зменшить ризики особи під час купівлі житла в новобудові. А законодавчі потуги в регулюванні містобудівної діяльності, швидше за все, виявляться недієвими.

КОМЕНТАР «ЗіБ»

З якими ризиками стикаються громадяни при купівлі житла на первинному ринку?

Владислав КИСІЛЬ,
партнер ЮК «КПД Консалтинг»:

— Серед основних загроз, які є супутниками в інвестуванні будівництва житла, можна виділити кілька. Це і можливі проблеми  з дозвільною документацією замовника будівництва, і використання «сірих» механізмів залучення коштів в обхід закону, і ризик «подвійного» продажу, і врешті-решт ризик затримки закінчення будівництва чи введення в експлуатацію.

Таке розмаїття робить інвестування в житло чимось на кшталт азартної гри, часто з непередбачуваним результатом.

Ольга ОНІЩУК,
віце-президент Нотаріальної палати:

— Купівля квартири в новому будинку приваблює сьогодні громадян істотними перевагами перед придбанням на вторинному ринку нерухомості, однак не виключає юридичних ризиків. Покупець, укладаючи договір із забудовником, може стати жертвою однієї з шахрайських схем, а довести факт шахрайства або недобросовісності забудовника майже неможливо.

Перш ніж підписувати будь-які документи і платити гроші, необхідно вберегти себе від обману. Нотаріус має стати гарантом законності правочинів із первинною нерухомістю, що убезпечить людей від негативних наслідків.

Все частіше громадяни звертаються до нотаріусів по консультацію з приводу того чи іншого об’єкта нерухомості, в будівництво якого вони хочуть вкласти гроші.

Однак наші повноваження обмежуються виключно консультацією. Тому доцільно на законодавчому рівні убезпечити людей від юридичних ризиків купівлі-продажу нерухомості на первинному ринку та надати цьому правочину безспірності з огляду на процедуру перевірки такого об’єкта.

 

Отже, під час купівлі житла в новобудові необхідно отримати якомога більше інформації про забудовника і об’єкт будівництва, а також звернутися до нотаріуса не тільки по консультацію, а й по вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договорів із забудовником. Крім того, нотаріус перевірить земельну ділянку, на якій розташований будинок, та через реєстри впевниться у відповідності та законності всіх наданих забудовником документів.