Закон і Бізнес


Довели до абсурда

Юристы уверены, что очередное усовершенствование госрегистрации прав на недвижимость не поможет защитить права собственности


№44 (1290) 29.10—04.11.2016
ЕКАТЕРИНА БУТОВЧЕНКО
3303

Устраняя некоторые пробелы в процедуре регистрации прав на недвижимое имущество, законодатель оградил владельцев только от технических ошибок ведения регистрационных дел. В то же время, по мнению юристов, это не поможет в случае целенаправленных посягательств на чужое имущество.


Беззахисні власники

Зміною процедури державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень навряд чи вдасться повністю захистити власника від рейдерського захоплення майна. Таку думку висловила партнер АО «Спенсер і Кауфманн» Олександра Федотова під час останнього засідання комітету з питань права Українського клубу нерухомості. Одним з пунктів порядку денного засідання став закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності» (на базі проекту №5067), направлений на підпис Президенту.

«Ухвалені зміни, безумовно, усувають окремі прогалини у реєстрації, — зазначила О.Федотова. — Втім, переоцінювати ефект антирейдерського закону все ж не варто». Для прикладу вона згадала зміни, внесені до ч.2 ст.12 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно із чинною редакцією відомості, що містяться у державному реєстрі прав, мають відповідати даним реєстраційної справи у паперовій формі, в якій є задокументовані записи щодо прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У разі їх невідповідності пріоритет надається даним реєстраційної справи у паперовій формі.

Після набуття змінами чинності більшу вагу матимуть відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. І, на думку окремих експертів, це має посилити захист власника від рейдерських посягань.

Утім, на переконання О.Федотової, це може якось убезпечити тільки від технічних помилок ведення справи, а не від цілеспрямованих посягань на майно. Для подолання цієї проблеми визначальною може бути якісна робота правоохоронних органів щодо запобігання, припинення і розкриття злочинів.

«Реєстратор, який не є експертом, під час здійснення реєстраційних процедур зніме копії з підроблених документів так само, як і зі справжніх, — зауважила вона. — Тож намагання законодавця в цьому напрямі можна вважати марними доти, доки рейдери не почнуть нести реальну кримінальну відповідальність».

Як в Австралії

Таким чином, ідея публічності дій реєстратора зводиться до абсурду, наголошують експерти: головне, щоб це право було закріплене в документах, на підставі яких потім можна вводити дані до реєстру. Якщо є помилка в правовстановлюючих документах, їх треба привести у відповідність. При оскарженні дій реєстратора такий підхід, звісно, матиме практичний ефект, оскільки свідоцтво про право власності можна підробити і зняти з підробки копію, яку реєстратор покладе в реєстраційну справу. Тобто саме цей підроблений акт і буде документом, на підставі якого проведуть реєстраційну дію, адже згідно із законом записи, що містяться в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, повинні збігатися з відомостями, наявними у відповідних документах.

Отже, записи в державному реєстрі мають бути ідентичними навіть із даними в підробних документах, що має спільне з принципом титульної системи Торренса, який існує в Австралії. В Україні ж досі, так само як і в сусідніх пострадянських країнах, практикувалася негативна титульна система, згідно з якою головнішим за запис у реєстрі є факт наявності чи відсутності права на нерухоме майно.

Для порівняння, в Австралії дійсним вважають те, що записано в реєстрі. Тож у разі конфлікту інтересів реєстратор може компенсувати потерпілому від реєстраційних дій вартість привласненого шахраєм майна.

Існує думка, що через недосконалі законодавчі новели Україна тепер тяжіє до позитивної титульної презумпції «те, що в реєстрі, те і у світі». У той час як мала б захищатися можливість оспорити реєстраційні дії, вчинені внаслідок шахрайства. При цьому на практиці, за словами О.Федотової, пріоритет запису в реєстрі вже існував на момент прийняття закону, тож послабити «позитивну» презумпцію тепер досить важко.

А от партнер ЮК «КПД Консалтинг» Владислав Кисіль налаштований більш оптимістично. Він саме опікується справою, в якій незаконний власник завдяки підробці документів отримав права, передав об’єкт в іпотеку, а іпотекодержатель у свою чергу звернув на нього стягнення. Це досить поширена шахрайська схема, тож В.Кисіль упевнений, що зможе переконати суд у відсутності прав передавати майно в іпотеку в того, хто це зробив.

Краще б Excel

Ще одна проблема, яку намагався розв’язати законодавець, — реєстрація права оренди за наявності відповідного запису в базі даних державного реєстру земель, який передував кадастру. Так, за словами В.Кисіля, раніше договори оренди реєстрували, а потім у суді оспорювали права за таким правочином.

Оновлене законодавство вимагає обов’язкового врахування відомостей державного земельного кадастру та єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт. Тобто нотаріусу недостатньо буде отримати підробку. Тепер він зобов’язаний звірити документи з даними реєстру, в якому, на думку правників, неможливо щось знайти. «Краще реєстр виглядав би як таблиця Excel, тоді нам легше було б у ньому розібратися», — зазначив В.Кисіль.

Крім того, в реєстрі не відображається інформація про анулювання дозвільних документів на будівництво, що дає можливість шахраям і далі обманювати забудовників. Водночас, якщо реєстр не працює, що вже траплялося, реєстратор не зможе виконати своїх функцій, і це розтягне процедуру в часі.

Ще одна новела, яка видалась експертам незрозумілою з точки зору ефективності, стосується об’єктів незавершеного будівництва. Якщо у реєстрі містяться відомості про такий об’єкт, відповідні права поширюються і на завершене будівництво. Панує думка, що за рахунок паралельних розділів реєстру — щодо завершених і незавершених об’єктів — можна попередити рейдерство. Однак дія такого запобіжного механізму до кінця незрозуміла. Більше того, правники скептично налаштовані щодо прав стягнення на предмет іпотеки. Вони кажуть, що надто легко позбутися їх при переході об’єкта з одного розділу реєстру до іншого.

Прикметно, що в Європі, як повідомили експерти, жоден підрядчик не заходить на будівництво без гарантії виконання робіт, яку продає страхова компанія. А в Україні з її непостійним правовим полем і складними процедурами за таке страхування не візьметься жодна компанія. Навіть після набуття чинності нормами, що обговорювалися.