Фермерские гектары

ВСУ высказался о признании недействительным договора аренды земли

Непроведение нормативной денежной оценки в порядке, установленном законодательством, является основанием для признания договора недействительным. К такому выводу пришел Верховный Суд Украины в постановлении №6-824цс16, текст которой печатает газета "Закон и Бизнес".

Іменем України

Постанова

11 травня 2016 року м.Київ №6-824цс16

Судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України у складі:

головуючого — Романюка Я.М.,

суддів: Барбари В.П., Колесника П.І., Шицького І.Б., Берднік І.С., Н.П., Яреми А.Г., Гуменюка В.І., Ємця А.А., Жайворонок Т.Є., Охрімчук Л.І., Потильчака О.І., Сімоненко В.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом прокурора Теофіпольського району Хмельницької області, поданого в інтересах держави до Особи 14, третя особа — відділ Державного агентства земельних ресурсів у Теофіпольському районі Хмельницької області, про визнання недійсним та скасування розпорядження Теофіпольської районної державної адміністрації Хмельницької області, визнання недійсним договору оренди землі, за заявою заступника Генерального прокурора про перегляд судових рішень,

ВСТАНОВИЛИ:

У квітні 2015 року заступник прокурора Теофіпольського району Хмельницької області в інтересах держави звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати недійсним та скасувати розпорядження Теофіпольської райдержадміністрації від 20.10.2010 №264/2010-р та визнати недійсним договір оренди землі від 21.10.2010, укладеного між Теофіпольською РДА та Особою 14.

На обгрунтування своїх вимог посилався на те, що 20.10.2010 головою Теофіпольської РДА видано розпорядження, яким передано в оренду Особі 14 земельну ділянку площею 45,5 га строком на 49 років для ведення фермерського господарства. 21.10.2010 між орендодавцем Теофіпольською РДА та орендарем — Особою 14 був укладений договір оренди земельної ділянки на 49 років. Вважає, що порушуються інтереси держави, оскільки через непроведення нормативної грошової оцінки землі, яка передавалася в оренду за спірним розпорядженням та договором, істотно занижується орендна плата за використання землі, що призводить до ненадходження коштів до бюджету.

Рішенням Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 25.08.2015, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Хмельницької області від 19.10.2015, у задоволенні позову відмовлено.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 14.12.2015 заступнику прокурора Хмельницької області відмовлено у відкритті касаційного провадження.

У поданій до Верховного Суду заяві заступник Генерального прокурора просить скасувати рішення у справі та ухвалити нове рішення про задоволення позову в частині визнання недійсним спірного договору оренди, посилаючись на неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права та на невідповідність рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові ВС висновку щодо застосування в подібних правовідносинах норм матеріального права, а саме — ст.13 закону «Про оцінку земель», стст.203, 215 Цивільного кодексу.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника ГПУ — Особи 15 на підтримання заяви, перевіривши доводи заяви, Судові палати у цивільних та господарських справах ВС дійшли висновку, що заява підлягає задоволенню.

На підставі ст.360⁴ ЦПК Верховний Суд скасовує рішення у справі, яке переглядається з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло за собою ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, якщо установить, що воно є незаконним.

Судами встановлено, що 20.10.2010 Теофіпольською РДА видане розпорядження №264/2010-р про припинення права постійного користування земельною ділянкою, виділеною Особі 14 площею 45,5 га за межами населених пунктів на землях запасу Ординецької сільської ради, визнання державного акта на право постійного користування, виданого на його ім’я №1, недійсним, вивільнену землю передати в оренду Особі 14 строком на 49 років для ведення фермерського господарства.

21.10.2010 між райдержадміністрацією та Особою 14 був укладений договір оренди землі, відповідно до якого Теофіпольська РДА передала Особі 14 зазначену земельну ділянку в оренду на 49 років для ведення фермерського господарства.

22.10.2010 договір зареєстрований у Теофіпольському районному відділі регіональної філії державного підприємства центру ДЗК за №041076200011.

Умовами цього договору оренди землі сторонами було погоджено, зокрема, п.5 договору, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 584438, 40 грн. з урахуванням коефіцієнту індексації 3,2; згідно з п.9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 0,1% від грошової оцінки в сумі 584,44 грн. у рік на рахунок Ординецької сільської ради.

Згідно з відповіддю на лист прокурора від 6.04.2015 до відділу Держземагентства у Теофіпольському районі вбачається, що при укладенні договору оренди земельної ділянки між Теофіпольською РДА та Особою 14 нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проводилася, а ця оцінка вираховувалась таким чином: за основу бралася грошова оцінка 1 га відповідної земельної ділянки сільськогосподарського призначення (земель запасу та резервного фонду), затверджена розпорядженням голови районної ради 19.06.95 №151-р., множилася на коефіцієнт індексації на момент укладення договору оренди землі та множилася на загальну площу.

Відповідно до довідки, виданої Теофіпольським відділенням Красилівської ОДПІ ГУ ДФС у Хмельницькій області від 21.08.2015 №2386 та №2752/22-17-15-03, Особою 14 у 2015 році за користування спірною земельною ділянкою сплачено 19623,5 грн.

Ухвалюючи рішення про відмову в позові, суд першої інстанції, з висновком якого погодилися суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив із того, що Особою 14 за користування спірною земельною ділянкою сплачено у 2015 році 19623,50 грн., тобто в розмірі, передбаченому чинною на даний час ст.288.5.2. Податкового кодексу, що виключає недоотримання бюджетом коштів за користування землею, на що звертав увагу прокурор у своїй позовній заяві; в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, а прокурором не доведено, як саме порушуються права держави через обрахування сторонами договору нормативної грошової оцінки землі іншим методом, а тому суд дійшов висновку, що вимоги заявленого позову слугують лише формальним приводом для припинення договірних відносин.

У наданій для порівняння постанові Вищого господарського суду від 28.01.2016 суд касаційної інстанції, погоджуючись з висновком Одеського апеляційного господарського суду, який задовольнив позовні вимоги прокурора Красноокнянського району Одеської області в інтересах держави в особі головного управління Держземагентства в Одеській області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки, виходив із того, що відповідачем не було дотримано встановленого законом порядку визначення орендної плати за спірну земельну ділянку відповідно до проведеної нормативної грошової оцінки; орендна плата за оспорюваним договором розрахована на порушення порядку її визначення без проведення обов’язкової нормативної грошової оцінки.

У наданій для порівняння постанові ВГС від 2.12.2014 суд касаційної інстанції, задовольняючи позов прокурора Татарбунарського району Одеської області в інтересах держави в особі головного управління Держземагентства в Одеській області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки, виходив із того, що обов’язок щодо плати за оренду землі є нормативно регульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням з порушенням умов та порядку, передбачених чинним законодавством; дотримання порядку визначення орендної плати відповідно до проведеної нормативної грошової оцінки є чинником економічного регулювання земельних відносин, визначення економічно обгрунтованих надходжень до місцевих бюджетів та можливості подальшої індексації відповідних надходжень, виконання вимог ст.627 ЦК щодо справедливості укладеного договору шляхом забезпечення застосування рівного підходу при визначенні орендної плати незалежно від особи — учасника правовідносин; порушення цього порядку суперечить ч.1 ст.13 закону «Про оцінку земель», ч.1 п.289.1 ст.289 ПК.

У наданій для порівняння постанові ВС від 1.07.2015 суд, залишаючи в силі постанову Одеського апеляційного господарського суду від 4.12.2014, якою було задоволено позов заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі ГУ Держземагентства про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та зобов’язання повернути земельну ділянку, виходив із того, що суд касаційної інстанції помилково ототожнив поняття «земельний податок» та «орендна плата за землю», внаслідок чого дійшов безпідставного висновку, що положення ч.1 ст.13 закону «Про оцінку земель» щодо обов’язковості проведення нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати суперечать положенням ПК, яким передбачено можливість і порядок обчислення орендної плати за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

У наданій для порівняння постанові ВС від 8.04.2015 суд, направляючи справу на новий розгляд до суду касаційної інстанції, виходив із того, що суд касаційної інстанції у цій справі ототожнив поняття «земельний податок» та «орендна плата за землю», внаслідок чого дійшов безпідставного висновку, що положення ч.1 ст.13 закону «Про оцінку земель» щодо обов’язковості проведення нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати суперечать положенням ПК, яким передбачено можливість і порядок обчислення орендної плати за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких не проведено, оскільки відповідно до п.14.1.72 ст.14 ПК земельний податок — обов’язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток, а також постійних землекористувачів. Водночас згідно з п.14.1.136 ст.14 ПК орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності — обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

У наданій для порівняння постанові ВС від 20.05.2015 суд, залишаючи постанову Одеського апеляційного господарського суду від 13.01.2015 в силі, якою було задоволено позов прокурора Татарбунарського району Одеської області в інтересах держави в особі Держземагентства в Одеській області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та зобов’язання повернути земельну ділянку, виходив із того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а договір у цій частині суперечить приписам чинного законодавства, оскільки позов подано на захист прав, порушених не наказом позивача, а укладеним договором.

У наданій для порівняння постанові ВС від 22.05.2013 суд виходив із того, що судом касаційної інстанції ухвалено різні за змістом рішення, однак рішення у справі, яка переглядається, у частині визнання розпорядження незаконним у зв’язку з відсутністю висновку державної землевпорядної експертизи є законним, а в частині визнання недійсним договору у зв’язку з визначенням розміру орендної плати без проведення грошової оцінки не свідчить про неоднакове застосування судами касаційної інстанції однієї і тієї самої норми матеріального права.

У наданій для порівняння постанові ВС від 1.07.2015 суд, залишаючи постанову Одеського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 в силі, якою було задоволено позов про визнання договору оренди недійсним та про повернення земельної ділянки, виходив із того, що спірний договір укладено з порушенням приписів ст.13 закону «Про оцінку земель», стст.15, 21 закону «Про оренду землі», а саме — без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є обов’язковим у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Оскільки орендну плату встановлено без проведення нормативної грошової оцінки, то договір оренди земельної ділянки підлягає визнанню недійсним у зв’язку із недодержанням сторонами в момент вчинення цього правочину встановленого законом порядку.

Викладене свідчить про те, що існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права та невідповідність рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові ВС висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права, а саме — ст.13 закону «Про оцінку земель», стст.203, 215 ЦК.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначеної норми матеріального права, Судові палати у цивільних та господарських справах ВС виходять з такого.

За змістом ч.1 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч.1—3, 5 та 6 ст.203 цього кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК, іншим актам цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.632 ЦК ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

За змістом ч.1 ст.15 закону «Про оренду землі», однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог стст.4—6, 11, 17, 19 цього закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Орендна плата відповідно до ст.21 закону «Про оренду землі» — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється законом «Про оплату за землю», та перевищувати 10% їх нормативної грошової оцінки.

Частиною 1 п.289.1 ст.289 ПК і ч.1 ст.13 закону «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (ст.1 закону «Про оцінку земель»).

Враховуючи вищезазначене, можна дійти висновку, що обов’язок щодо плати за оренду землі є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.

Судом установлено, що при укладенні договору оренди земельної ділянки між Теофіпольською РДА та Особою 14 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, була проведена з порушенням установлених вимог та порядку, тому у справі, що розглядається, договір оренди в цій частині суперечить приписам чинного законодавства.

Окрім того, як вбачається з матеріалів справи, 28.10.2014 Особі 14 було вручено лист відділу Держземагентства у Теофіпольському районі стосовно приведення умов договорів оренди у відповідність до вимог чинного законодавства шляхом підпису про отримання цього листа, однак інформація щодо звернення орендарів про внесення відповідних змін до договору оренди в частині збільшення орендної ставки та про розроблення нормативної грошової оцінки земельних ділянок відсутня.

Враховуючи те, що дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів за оренду до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх правильного правового врегулювання безпосередньо належить до інтересів держави, суди попередніх інстанцій помилково вважали факт непроведення нормативної грошової оцінки в порядку, встановленому законодавством, суто формальною підставою для визнання спірного договору недійсним, а тому рішення судів у справі підлягають скасуванню в частині відмови у позові про визнання договору оренди недійсним, з ухваленням ВС нового рішення про задоволення позову в зазначеній частині.

Керуючись пп.1, 4 ст.355, п.1 ч.1 ст.360³, чч.1, 2 ст.360⁴ ЦПК, Судові палати у цивільних та господарських справах ВС

ПОСТАНОВИЛИ:

Заяву заступника Генерального прокурора задовольнити.

Рішення Теофіпольського районного суду Хмельницької області від 25.08.2015, ухвалу Апеляційного суду Хмельницької області від 19.10.2015 та ухвалу ВСС від 14.12.2015 в частині вирішення вимог про визнання недійсним укладеного між Теофіпольською районною державною адміністрацією Хмельницької області та Особою 14 договору оренди землі від 21.10.2010 №569 скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.

Позов у частині визнання недійсним укладеного між Теофіпольською районною державною адміністрацією Хмельницької області та Особою 14 договору оренди землі від 21.10.2010 №569 задовольнити.

Договір оренди землі від 21.10.2010 №569, укладений між Теофіпольською районною державною адміністрацією Хмельницької області та Особою 14, визнати недійсним.

Стягнути з Особи 14 на користь прокуратури Хмельницької області 535 грн. 92 коп. понесених нею судових витрат.

Стягнути з Особи 14 на користь Генеральної прокуратури 633 грн. 36 коп. понесених нею судових витрат.

Постанова є остаточною й може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п.3 ч.1 ст.355 ЦПК.