Утерянные права
В случае самовольного отклонения от проекта реконструкции первичный объект будет считаться уничтоженным
Самовольное отклонение от проекта реконструкции лишает владельцев первичного объекта вещных прав на него и требует регистрации новостройки в порядке, определенном законом. Однако вопрос о том, с какого момента первичный объект считается уничтоженным, до сих пор остается открытым.
Два аспекти самовільної перебудови
Відповідь на запитання: «Що буде з нерухомим об’єктом після реконструкції?» намагались знайти представники комітету з цивільного, сімейного та спадкового права Асоціації правників України на засіданні, присвяченому розгляду окремих аспектів самочинного будівництва.
Підставою для дискусії стало рішення Верховного Суду, винесене 2013 року, що стосувалось розподілу самовільно реконструйованого нерухомого майна між співвласниками первинного об’єкта. Цікавим у цьому рішенні, зазначив партнер Юридичної компанії «КПД Консалтинг» Владислав Кисіль, є два моменти. По-перше, унаслідок самовільного відхилення від проекту ВС визнав реконструйовану будівлю новим об’єктом. По-друге, і це більш важливо, Суд констатував, що в процесі реконструкції створюється новий об’єкт, який не є тотожним нереконструйованому.
Логіка ВС, зазначив спікер, в цілому відповідає логіці законодавця, який у ст.332 Цивільного кодексу говорить про те, що зі створенням нового старий об’єкт зникає. Єдиний сумнів випливає з того, що специфікація у класичному праві стосується лише рухомих речей. Доктрина говорить, що нерухомість не може підлягати специфікації, оскільки, за міжнародними стандартами, нерухомістю є земельна ділянка. Все інше, тобто те, що розташоване на ділянці, є складовими частинами. Тому саму земельну ділянку переробити неможливо, а зміна складових частин не позначається на властивостях ділянки.
До того ж при специфікації необхідно довести, що стара річ вжита. Правник зазначив, що в його практиці була справа, коли аналізували первинну документацію задля визначення того, скільки коштувала побудова об’єкта та скільки було витрачено на його реконструкцію. І хоча об’єкт змінився кардинально, й кошторисна вартість (власник намагався зекономити на податках) становила лише 30% первинної вартості, суд вирішив, що новизни немає, об’єкт залишився старим. Такий абсолютно механічний підхід, підкреслив правник, немає жодного стосунку до права.
Бомба вповільненої дії
Ця проблема, за словами спікера, є бомбою вповільненої дії. Визнаючи можливість специфікації нерухомості, її реконструкції, яка знищує первинний об’єкт та породжує новий, суд має розмірковувати над тим, що ж відбувається із правами щодо старого об’єкта. Якщо застосувати позицію нового об’єкта, слід визнати, що іпотеки та оренди при реконструкції повинні відходити в небуття, оскільки це права похідні від права власності. Немає об’єктів, значить, немає і похідних прав. Така позиція є неправильною щодо стабільності обороту.
На думку доповідача, судам логічніше було б застосовувати аналогію із презумпцією того, що при розподілі земельної ділянки всі боргові зобов’язання, накладені на старий об’єкт, автоматично «переповзають» на нові. Це було б, підкреслив він, здоровим вирішенням колізії.
З другого боку, реконструкція не завжди призводить до кардинальних змін об’єкта. Буває так, що реконструкцію роблять тільки за документами. А буває так, що функціональне призначення об’єкта змінилось, і це теж реконструкція. Наприклад, школа перетворюється на податкову інспекцію або дитячий садок — на центр надання адміністративних послуг, причому під змінами варто розуміти лише косметичний ремонт. Така реконструкція повинна приводити сторони в спорі до можливості встановлення тотожності новоутвореного об’єкта первинному.
Право власності за заявою
Протиставити позиції ВС, на думку доповідача, може положення ст.349 ЦК, де йдеться про те, що в разі знищення майна, права на яке підлягають державній реєстрації (що, за логікою ВС, відбувається внаслідок реконструкції), право власності на це майно припиняється з моменту внесення за відповідною заявою власника змін до державного реєстру. Ця норма є фікцією. Адже об’єкт вже може лежати в руїнах, але до моменту, доки права на нього зареєстровані, він для юристів продовжує існувати.
Напевне, припустив спікер, воля або небажання власника, який затягує з такою заявою, повинна долатись волевиявленням суду, коли виникають відповідні спори. Але в інших випадках слід розуміти, що старий об’єкт зникає не з моменту виникнення нового, а тоді, коли власник сам піде та знищить це право. Відповідно, ВС не потрібно було разом із визнанням об’єкта самочинною забудовою позбавляти його об’єктності.
Ігнорування ст.349 ЦК, підкреслив юрист, у подальшому може створити неприємності для володільців похідних прав. Проте саме на цій нормі має грунтуватися твердження про зникнення первинного об’єкта після реконструкції.