И решения суда мало

При обращении взыскания на предмет ипотеки приходится сталкиваться с рядом осложнений

Судебное и внесудебное обращения взыскания на предмет ипотеки имеют свою специфику. В частности, необходимо учитывать, не изменился ли предмет ипотеки в результате строительных работ. Также могут возникнуть вопросы по поводу того, что делать с достроенной к нему частью.

На первый взгляд — просто

Среди видов обеспечения обязательства в Украине наиболее широко используется ипотека. Сравнивая способы и основания обращения взыскания на предмет ипотеки, можно констатировать следующее:

• согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки можно путем продажи ипотекодержателем предмета ипотеки любому лицу — покупателю или путем приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;

• на основании исполнительной надписи нотариуса обратить взыскание на предмет ипотеки можно только через реализацию предмета ипотеки путем публичных торгов;

• на основании решения суда обратить взыскание на предмет ипотеки можно любым способом: как путем реализации предмета ипотеки на публичных торгах, так и продажи ипотекодержателем предмета ипотеки любому лицу — покупателю, а также, как показывает судебная практика, приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки.

Следует отметить, что Верховный Суд в своем письме «Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел, возникающих из кредитных правоотношений (2009—2010 годы)» от 7.10.2010 изложил позицию относительно возможности обращения взыскания путем приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки по решению суда.

На первый взгляд, все очень просто: в случае ненадлежащего выполнения должником или ипотекодателем обеспеченного ипотекой обязательства ипотекодержатель принимает решение об обращении взыскания на предмет ипотеки, удовлетворяя свои требования за счет предмета ипотеки (по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя; на основании исполнительной надписи или на основании решения суда).

Но, как показывает практика, иногда грамотного оформления ипотечного договора с ипотечной оговоркой и даже получения ипотекодержателем решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки может быть недостаточно для удовлетворения требований.

Время для исправлений

Следует остановиться на двух проблемах, возникающих при обращении взыскания на предмет ипотеки. Первая из них — необходимость соблюдения установленного ч.1 ст.35 закона «Об ипотеке» срока для предоставления возможности должнику и ипотекодателю устранить допущенные нарушения.

Так, согласно указанной норме закона в случае нарушения основного обязательства или условий ипотечного договора ипотекодержатель посылает ипотекодателю и должнику письменное требование об устранении нарушений в течение не менее чем 30-дневного срока и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, последний имеет право принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Однако при подаче ипотекодержателем в суд искового заявления об обращении взыскания на предмет ипотеки суды также требуют соблюдения процедуры и сроков, предусмотренных ст.35 закона.

На практике иногда имели место случаи, когда дело рассматривалось около года, проводились процессуальные действия, в том числе судебные экспертизы, а затем суд отказывал в иске на том основании, что истец обратился с иском раньше, чем истек 30-дневный срок.

Можно считать, что такая позиция судов является необоснованной. 30-днев­ный срок определен законом для предоставления возможности должнику выполнить обеспеченное ипотекой обязательство до момента обращения взыскания на предмет ипотеки.

Последним предложением ч.1 ст.35 закона определено, что, если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, он имеет право принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Такое решение является завершающим этапом обращения взыскания на предмет ипотеки.

Подача же в суд искового заявления об обращении взыскания на предмет ипотеки — только начальный этап процедуры,  и после этого должник и ипотекодатель имеют возможность выполнить обеспеченные ипотекой обязательства.

То есть, если со времени направления требования ипотекодержателя и до момента принятия судом решения прошло больше 30 дней, суд не вправе отказать в иске на основании несоблюдения предусмотренного законом срока.

Кроме того, ч.2 ст.35 закона также определено, что положения ч.1 данной статьи не являются препятствием для реализации права ипотекодержателя обратиться в любое время за защитой своих нарушенных прав в суд в установленном законом порядке.

Изменения все осложняют

Другой проблемой, с которой можно столкнуться при обращении взыскания на предмет ипотеки, является изменение последнего в результате проведенных строительных работ. В частности, трудности в обращении взыскания могут заключаться в том, что описание предмета ипотеки по ипотечному договору не будет отвечать инвентаризационным данным реконструированного объекта.

В связи с этим регистратор БТИ отказывает в регистрации за ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки даже в случае предъявления ему решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки, которое вступило в законную силу.

Поэтому процедура обращения взыскания для ипотекодателя должна начинаться с собирания информации о предмете ипотеки и ее детального анализа с целью выявления всех изменений, произошедших с предметом ипотеки после заключения договора.

Для этого рекомендуется получить в БТИ следующую информацию:

• когда проводилась последняя техническая инвентаризация предмета ипотеки;

• установлено ли во время проведения технической инвентаризации осуществление реконструкции (достройки, надстройки и т.п.), перепланирования, в том числе самовольно, предмета ипотеки;

• происходили ли разделение, выделение, объединение, перевод из нежилого в жилое предмета ипотеки, в ходе которых могли бы образоваться новые объекты недвижимого имущества;

• кто является собственником новообразованного объекта или объектов, если произошло разделение, выделение, объединение, перевод из нежилого в жилое предмета ипотеки, в ходе чего образовались новые объекты недвижимого имущества;

• за кем и на каких основаниях зарегистрировано право собственности на любое другое недвижимое имущество, расположенное по адресу местонахождения предмета ипотеки.

В инспекции государственного архитектурно-строительного контроля необходимо получить следующую информацию:

• регистрировала ли инспекция после заключения ипотечного договора декларацию о начале выполнения строи­тельных работ (выдавала разрешение на выполнение строительных работ) по предмету ипотеки;

• регистрировала ли инспекция после заключения ипотечного договора декларацию о готовности объекта к эксплуатации (выдавала сертификат готовности объекта к эксплуатации) по предмету ипотеки.

В исполнительном органе городского или районного совета необходимо проверить, оформлялось ли после заключения ипотечного договора право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу местонахождения предмета ипотеки.

В органе градостроения и архитектуры необходимо проверить, выдавались ли после заключения ипотечного договора градостроительные условия и ограничения для проведения какого-либо вида строительных работ по адресу местонахождения предмета ипотеки, в том числе работ по реконструкции.

В органе земельных ресурсов необходимо установить, кто является владельцем или пользователем земельного участка, на котором размещен предмет ипотеки.

На практике получение ипотекодержателем вышеуказанной информации является проблематичным, поэтому важно закрепить в ипотечном договоре максимальный объем полномочий ипотекодержателя и обязанностей ипотекодателя. Ипотекодержателю необходимо периодически проводить проверки наличия и состояния предмета ипотеки, в ходе которых фиксировать, какие именно изменения состояния обнаружены во время проверок.

Второе предложение ч.6 ст.5 закона определяет, что ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделена в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора. А согласно ч.7 ст.5 рассматриваемого акта недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями.

Следует сказать, что указанные нормы действительно применяются судами при решении споров.

Больше — лучше

Возникает вопрос, как быть, когда к предмету ипотеки достроена часть, которая на момент обращения взыскания не принята в эксплуатацию или право собственности на нее не оформлено.

Бесспорно, наиболее правильным будет дождаться завершения ипотекодателем оформления права собственности на измененный предмет ипотеки.

Но не всегда обстоятельства и добросовестность ипотекодателя позволяют дождаться такого оформления, ведь принятие в эксплуатацию законченных строительством работ по реконструкции предмета ипотеки может дать возможность ипотекодателю осуществить разделение предмета ипотеки с изготовлением отдельных технических паспортов на отдельные части и получением новых свидетельств о праве собственности на помещения предмета ипотеки.

В свою очередь, получение таких свидетельств о праве собственности на помещения предмета ипотеки может дать возможность ипотекодателю продать помещение предмета ипотеки без согласия ипотекодержателя. В соответствии с вышеуказанной нормой ст.5 закона ипотека должна распространяться на все виды пристроек к объекту недвижимого имущества, переданного в ипотеку, независимо от того, принята достроенная часть в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности на нее или нет.

При проведении анализа практики решения споров не опровергнут факт того, что ипотека распространяется на самовольно осуществленную пристройку объекта недвижимого имущества, переданного в ипотеку. Однако в этом случае обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке на основании ипотечного договора исключается, поскольку право собственности на помещение не может быть зарегистрировано.

В случае выявления незарегистрированных изменений предмета ипотеки ипотекодатель вынужден обратиться в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет ипотеки. Всех заинтересованных лиц, в частности БТИ и инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля, следует привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований.

В исковом заявлении необходимо четко указать параметры измененного (реконструированного) предмета ипотеки и просить суд обратить взыскание на определенный договором предмет ипотеки вместе с частью, присоединенной к нему после заключения ипотечного договора.

При этом необходимо доказать, в том числе путем проведения соответствующей экспертизы, что присоединенная к предмету ипотеки часть не может быть выделена в натуре.

Порядок проведения работ определяет Инструкция о про­ведении разделения, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 18.06.2007 №55, зарегистрированным в Минюсте 06.07.2007 под №774/14041.

Согласно пункту 1.2 инструкции разделение и выделение доли в натуре осуществляется в соответствии с законодательством с предоставлением заключения относительно технической возможности разделения объекта недвижимого имущества или заключения относительно технической возможности выделения в натуре доли из объекта недвижимого имущества.

Пунктом 2.3 инструкции определено, что не подлежат разделению объекты недвижимого имущества, в состав кото­рых входят самовольно построенные (рекон­струированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества. Вопрос разделения объектов недвижимого имущества может рассматриваться только после признания права собственности на них в соответствии с законом.

Вследствие этого до принятия в эксплуатацию и оформления права собственности на часть предмета ипотеки, которая присоединена к нему после заключения ипотечного договора, она является частью предмета ипотеки и не может быть выделена в натуре.

Частью 2 ст.331 ГК определено, что право собственности на только что созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Согласно ч.3 ст.331 ГК до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

Исходя из этого, до завершения оформления права собственности на достроенную часть предмета ипотеки владелец предмета ипотеки является собственником материалов и оборудования, использованных в процессе реконструкции предмета ипотеки.

Следовательно, ипотекодержатель имеет право на обращение взыскания на предмет ипотеки со всеми его принадлежностями (материалами и оборудованием), использованными в процессе реконструкции (незавершенного строительства).