Аспекты легитимности заключения договора купли-продажи имущественных прав
Ни один из используемых сегодня способов инвестиций в строительство нельзя считать абсолютно безопасным. Риски, возникающие при этом, могут быть вызваны разными обстоятельствами — экономическими, валютными, политическими, инфляционными, налоговыми, даже явлениями природного характера. Какими являются риски правовые — попробуем разобраться.
Имущественное право без имущества
Существуют договоры с особенно высокой степенью риска. В юридической науке их выделили в отдельный вид и назвали алеаторными (рисковыми). К ним относятся договоры страхования, пожизненного содержания и т.п., когда стороны не могут четко определить, в какой мере и как долго им придется исполнять свои обязанности, рассчитывая при этом на наступление определенного случая.
К данной категории можно отнести и договор купли-продажи имущественных прав на жилье, строительство которого осуществляет продавец. Сущность такого договора заключается в привлечении средств на финансирование строительства жилья. Фактор риска здесь достаточно высок, и неизвестно, выиграешь или проиграешь, вложив средства в имущество, реально еще не существующее.
Из-за несовершенной процедуры землеотвода, выбора застройщиков, регистрации прав на недвижимое имущество, а также в связи с отсутствием эффективных механизмов обеспечения договоров, правовой неосведомленностью и легкомыслием людей стали возможны случаи квартирных афер, мошенничества и злоупотреблений в этой сфере.
Несмотря на то что существует проблема имущественных прав как предмета договора купли-продажи имущественных прав на жилье, которое строит продавец, и юристы-практики склонны считать такие договоры легитимными, есть специфические риски, которые могут привести к тому, что лицо не сможет реализовать свое право. Ведь речь идет об имущественном праве без существования самого имущества, а определения этого понятия Гражданский кодекс не дает и, кроме того, не регулирует все отношения в сфере имущественных прав. Фактически отношения между застройщиком и покупателем складываются в соответствии с формулой: «Я тебе деньги, а ты — обязательство построить мне жилье».
Законов — много, пользы — мало
Очевиден юридический риск, возникающий в результате либо несовершенного правового регулирования, либо нарушения требований законов и договоров. Такой риск может быть следствием коллизий и пробелов в законодательстве, неоднозначности и большого количества несистематизированных правовых актов.
Немало не очень конкретных и распыленных норм, касающихся урегулирования отношений в сфере капитального строительства, купли-продажи имущественных прав на жилье, содержат разнообразные нормативно-правовые акты, которых также достаточно много.
Кроме ГК, отношения в сфере строительства объектов недвижимости в той или иной степени предусмотрены Жилищным, Хозяйственным, Земельным кодексами, законами «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», «Об инвестиционной деятельности», «Об основах градостроения», «О планировании и застройке территорий», «Об ипотеке», «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроения», «Об архитектурной деятельности», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», «О залоге», «О принудительном переселении при общественной необходимости» и некоторыми другими. В частности, 10-я сессия IV созыва Киевского городского совета 27.01.2005 приняла Правила застройки г.Киева.
Как видим, отношения, являющиеся предметом гражданского права, регулируются нормами разных областей законодательства. Поэтому реальна ситуация, когда общих законов много, а в конкретной области отношения фактически не урегулированы, что требует особого внимания не только сторон договора, но и законодателя.
Право на вещь — категория мнимо-идеальная
Сначала попробуем разобраться с ключевыми терминами, которыми перенасыщены нормативно-правовые акты. В законе «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» законодатель определяет имущественные права как «любые права, связанные с имуществом, отличающиеся от права собственности, в том числе права, которые являются составляющими права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (право на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и права требования».
Ярким примером имущественных прав является право интеллектуальной собственности. В соответствии с ч.2 ст.418 ГК это «личные неимущественные права интеллектуальной собственности и (или) имущественные права интеллектуальной собственности». При этом четко разграничиваются право интеллектуальной собственности и право собственности на вещь: они не зависят друг от друга. Так, переход права на объект права интеллектуальной собственности не означает перехода права собственности на вещь, и наоборот (ст.419 ГК). Что же именно представляют собой имущественные права интеллектуальной собственности? Это в первую очередь право на использование объекта права интеллектуальной собственности (литературного и художественного произведения, изобретения и т.п.), исключительное право разрешать и запрещать его использование, а также другие имущественные права интеллектуальной собственности, установленные законом (ст.424 ГК). Имущественные права, так же как и другие вещи, могут находиться в свободном гражданском обороте: свободно отчуждаться, переходить от одного лица другому в порядке наследования или иным образом (стст.177, 178 ГК).
Имущественные права интеллектуальной собственности, например, могут быть вкладом в уставный капитал юридического лица, предметом договора залога и прочих обязательств, а также использоваться в других гражданских отношениях (ч.3 ст.424 ГК). Имущественное право имеет стоимостное выражение. В частности, приобретенный или полученный предприятием невещественный актив отображается в его балансе, если существует вероятность получения в будущем экономических выгод (Положение (стандарт) бухгалтерского учета 8 «Невещественные активы», утвержденное приказом Минфина от 2.11.99 №750/4043). Невещественные активы в Налоговом кодексе определяются как «право собственности на результаты интеллектуальной деятельности, в том числе промышленной собственности, а также другие аналогичные права, признанные объектом права собственности (интеллектуальной собственности), право пользования имуществом и имущественными правами плательщика налога в установленном законодательством порядке, имуществом и имущественными правами». К невещественным активам п.5 положе-ния относит:
- права пользования природными ресурсами;
- права пользования имуществом;
- права на коммерческие обозначения;
- права на объекты промышленной собственности;
- авторское право и смежные права;
- другие невещественные активы.
Этот перечень не является исчерпывающим. В первую очередь потому, что стремительно меняются общественные отношения, информационные технологии, окружающий мир в целом.
Наряду с вещью материального мира, которая существует сама по себе, есть определенное отношение лица к ней. Связь лица с вещью порождает новое понятие — право на вещь. Оно является категорией мнимо-идеальной, его невозможно увидеть, прикоснуться к нему, но оно существует, поскольку существует сам человек. В подтверждение наличия такого права, его «движения», с целью его материализации выдаются соответствующие свидетельства, заключаются договоры и т.п. Право на вещь — это словно ее тень. Но, в отличие от тени, право на вещь не всегда следует за своим «хозяином». Право может принадлежать одному лицу, а вещь — другому. Как, например, в случае с правом интеллектуальной собственности.
Мир вещей достаточно сложен, и такой категории, как «право владения, пользования и распоряжения», то есть понятия «право собственности», сегодня кажется мало, чтобы охарактеризовать все взаимоотношения в обществе, касающиеся вещей. Возникают новые и новые формы вещных правоотношений, под влиянием и в сочетании с обязующими правоотношениями они часто порождают новые объекты гражданских правоотношений.
Так, при заключении договора банковского вклада у граждан появляется право на получение вклада, а у банка — обязанность выдать деньги по первому требованию вкладчика. Такое право возникает опосредствованно из денежного обязательства банка и словно начинает жить самостоятельной жизнью наряду с правом на денежные средства. Природу такого права определить трудно: в нем присутствуют как вещные, так и обязующие составляющие. Поскольку по сравнению с вещным правом оно имеет более сложную конструкцию, с добавлением «обязующего компонента», то его выделяют в отдельную категорию — имущественное право.
Согласно ГК имущественные права признаются вещными правами (ч.2 ст.190 ГК). Законодатель, по нашему мнению, употребил слово «признаются» намеренно, чтобы подчеркнуть отличие этих двух понятий при всем их сходстве. Хотя неоднозначно воспринимается прилагательное «имущественное», потому что «имущественное» — то, которое связано с имуществом. А «имущество» — это отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности (ч.1 ст.190 ГК). Получается замкнутый алогичный круг — определение через определение, или имущество через имущество.
Из приведенного понятно, что право на вещь, имущественное или вещное, без самой вещи существовать не может. В некоторых случаях, однако, наличие вещи лишь предусматривается. Так, при выделении горного отвода для разработки месторождений полезных ископаемых точно неизвестно, добудут их или нет, в каком количестве и какого качества. Однако за разработчиком законодательно закреплено право распоряжаться добытыми полезными ископаемыми в будущем — имущественное право на полезные ископаемые.
Главный риск при покупке имущественных прав
Следовательно, специфика имущественных прав заключается не только в их смешанной природе, но и в повышенной степени риска в связи с возможным отсутствием вещи, с которой они связаны.
Можно выделить следующие признаки имущественных прав:
- это разновидность вещных прав с определенной свойственной им спецификой (опосредованная правовая связь с вещью);
- они могут выступать самостоятельным объектом гражданского оборота на уровне квартир, машин, земли, техники, ценных бумаг и т.п. (ч.2 ст.190 ГК); соответственно, имущественные права могут отчуждаться, отдаваться в залог и быть объектом других сделок;
- это непотребительская вещь, то есть предназначенная для неоднократного использования (ч.2 ст.190 ГК); по нашему мнению, при некоторых обстоятельствах имущественные права можно использовать только раз, после чего они исчерпываются; так, можно использовать свое право первого требования возвращения вклада и разорвать соответствующий договор;
- они могут возникать при отсутствии вещи, которой касаются, в натуре или при ее наличии;
- они имеют стоимостное выражение и могут быть предметом оценки.
Купля-продажа имущественных прав на будущую квартиру вызывает немало сомнений. Но сомнения эти касаются скорее не легитимности такого соглашения, а надежности продавца.
Учитывая указанное, можно допустить, что имущественные права на объект капитального строительства в виде квартиры, строительство которой осуществляется продавцом, это, во-первых, все права на данный объект недвижимости, принадлежащие застройщику и отчуждаемые покупателю, который в будущем приобретет право собственности на объект недвижимости (квартиру); во-вторых, юридически определенная и охраняемая государством возможность лица удовлетворить свои материальные и бытовые потребности в жилье.
Вещь в идеале — 75% готовности
В статье рассмотрена лишь часть проблем, связанных с возможными рисками и легитимностью договоров купли-продажи имущественных прав на жилье, строительство которого осуществляет продавец. Но даже это свидетельствует о разнообразии теоретико-прикладных подходов к решению таких вопросов.
Некоторый оптимизм вселяет принятие ряда принципиально важных документов, предусматривающих решение жилищной проблемы в Украине на новых принципах, в частности за счет ипотечного кредитования. Впрочем, это не избавляет от рисков, поскольку законодательством урегулировано далеко не все, что касается купли-продажи имущественных прав.
Если же говорить о договорах купли-продажи имущественных прав на объект капитального строительства в виде квартиры, строительство которой осуществляет продавец, то при условии соблюдения норм действующего законодательства их можно считать легитимными, поскольку по такому договору имущественное право фактически уже имеет свойства вещи и может свободно «выступать» в гражданском обороте. То есть имущественное право может быть связано как с реальной вещью, так и с вещью в идеале. Однако вопрос выяснения функциональных взаимосвязей имущественного права с вещью, вещного права с вещью, в практическом значении этих взаимосвязей требует отдельного анализа.
Структура законодательства об имущественных правах должна предусматривать иерархию норм права, то есть зависимость одних законов от других. Определяющую роль должны играть законы, обеспечивающие порядок, благоприятный для удовлетворения человеком разнообразного спектра материальных и духовных потребностей, прежде всего для решения жилищной проблемы. Для этого было бы целесообразно осуществить систематизацию законодательства в данной сфере, объединив в едином сборнике нормы публичного и частного права. Кроме того, желательно внести в уже действующие законы дополнения, которые бы четко определяли статус имущественных отношений, объекты и характер имущественных прав, общие положения обязательств в целом и договорных обязательств в частности.
Несмотря на некоторый скепсис, приобретение жилья указанным способом все же можно считать легитимным. Но реально безопасными эти возможности будут при 75—78% готовности здания. Жизнь показала, что многие граждане Украины получили современное жилье именно таким образом.
Допуская легитимность купли-продажи имущественных прав, можно констатировать и тот факт, что нынешнее состояние правового регулирования правоотношений в указанной сфере не является совершенным.
Весь номер в формате PDF
(pdf, 3.16 МБ)
Материалы по теме
Комментарии
Похоже lulu недостаточно внимательно читал статью.Речь идет о многовариантной проблеме, недостаточно изученной с теоретической точки зрения.Ознакомтесь с решением КСУ от 13.03.2012 года №5-рп/2012.Пог…
lulu, думаю редакция "Закона и Бизнеса" с удовольствием опубликует ваш материал о схемах приобретения имущественных прав, а может еще и деньги заплатит за статью. Ведь практика всегда была и…
было бы гораздо интереснее читать, если бы автор привел конкретные схемы приобретения этих "имущественных прав". На сегодняшний день так много "схем", на которые "покупаются&q…