Новые полномочия нотариусов помогут гражданам сэкономить время и деньги
Очередное заседание комитета по вопросам права URE Club было посвящено обсуждению новых веяний в регистрации прав на недвижимое имущество. Особое внимание уделили роли Укргосреестра в этом процессе, а также разграничению функций госрегистратора и нотариуса при заключении отдельных видов сделок.
Практика избирательной регистрации
Участники регуляторной секции комитета решили завершить год обсуждением достаточно весомого и важного документа, а именно постановления Кабинета Министров «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество» от 17.10.2013 №868.
Первое, на что обратил внимание председатель комитета Владислав Кисиль, — это определение органов государственной регистрации указанных в постановлении прав. Как отметил юрист, сегодня в Украине регистрацию осуществляют структурные подразделения территориальных органов Министерства юстиции. Однако после того, как был издан приказ Минюста от 2.04.2013 №607/5, оказалось, что регистрацией прав на недвижимое имущество может заниматься и непосредственно Укргосреестр. По мнению В.Кисиля, эти действия госоргана до недавнего времени носили волюнтаристский характер. «Теперь же мы видим, что Укргосреестр официально является органом государственной регистрации. Кабмин наилучшим для Минюста образом это узаконил», — заявил председатель комитета.
Как практикующий юрист он опасается, что избирательность при регистрации отдельных объектов недвижимости приведет к усилению коррупции в системе регистрирующих органов. «Регистрация объектов недвижимости по гражданскому законодательству должна производиться по месту нахождения имущества. А это означает, — отметил В.Кисиль, — что до момента вступления в силу нового порядка действия Укргосреестра носили незаконный характер, но со вступлением его в силу приобрели, так сказать, полузаконную окраску».
В процессе обсуждения присутствующие задались вопросом: существует ли риск для клиентов, которые зарегистрировали собственность с помощью Укргосреестра до вступления в силу данного порядка? Не отменит ли суд своим решением эту «не совсем законную регистрацию?
Свою позицию изложил юрист Тимур Бондарев. По его мнению, вся информация о регистрационных действиях стекается в единую систему в Киеве. «Информация попала в реестр. Это — главное. А кто формально осуществлял эти функции: нотариус, госрегистратор или сотрудник Укргосреестра — мне, как судье, было бы не так уж важно», — отметил юрист.
Всемогущий нотариус
По мнению участников встречи, Правительство значительно «подрихтовало» положение, касающееся нотариусов. Так, в п.3 постановления сказано, что в случае, если в результате совершения нотариального действия с недвижимым имуществом возникают вещные права, которые являются производными от права собственности, то при отсутствии госрегистрации права собственности на это имущество нотариус одновременно проводит и госрегистрацию права собственности на это имущество, и госрегистрацию вещного права, которое является производным от него.
Это нововведение не оставило равнодушным адвоката Романа Тытыкало. Он уверен, что данная новация очень облегчила осуществление некоторых формальных действий, отнимавших у заинтересованных граждан достаточно много времени и сил. Как пояснил адвокат, раньше, регистрируя договор аренды у нотариуса и имея на руках свидетельство о праве собственности, выданное БТИ, клиент должен был сначала перерегистрировать собственность у госрегистратора и только потом обращаться к нотариусу непосредственно по вопросам аренды. Сейчас процесс значительно упростили. «Мне не нужно бежать к регистратору, перерегистрировать недвижимость, а потом сдавать ее в аренду. Теперь я могу все это сделать у нотариуса», — отметил Р.Тытыкало.
Но фактически, вставил ремарку В.Кисиль, формулировка данной нормы является некорректной. Ведь не зная контекста, просто изучая диспозицию этого пункта, можно предположить, что осуществляя обычную регистрацию вещного права у нотариуса, можно зарегистрировать и право собственности на объект. А это не так. Р.Тытыкало тут же предложил следующий сценарий развития событий. По его мнению, имея на руках решение суда о признании права собственности, клиент, учитывая нормы нового порядка, скорее прибегнет к помощи нотариуса, нежели обратится к регистратору. «Клиенту намного выгоднее зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, параллельно регистрируя какое-либо из вещных прав. В этом случае он избежит лишних трат на госпошлину», — заявил адвокат.
«Письма лично на почту ношу…»
Заинтересовал юристов и пункт относительно почтовой пересылки заявлений о признании прав на недвижимое имущество. В п.5 постановления КМ предполагается, что обращаться к госрегистратору можно не только напрямую или через представителя, но и отправляя документы по почте. Казалось бы, значительное облегчение процедуры и ничего более, но не все так просто.
Подвох, по мнению В.Кисиля, кроется в действиях регистратора в случае подачи ненадлежащего или неполного пакета документов. Согласно норме в случае выявления несоответствий между документами, которые были отправлены по почте, и описью вложения в них, а также в случае отсутствия документа, подтверждающего внесение платы за предоставление выписки из реестра, и документа об уплате государственной пошлины, кроме случаев, предусмотренных абз.2 п.13 порядка, орган госрегистрации в срок, не превышающий трех рабочих дней, возвращает заявителю соответствующее заявление и прилагаемые к нему документы по почте с описью вложения, без регистрации его в базе данных о регистрации заявлений и запросов. Это говорит о том, что, если регистратору что-то не понравится в том пакете документов, который ему направили, он безо всяких отметок может вернуть его обратно.
Р.Тытыкало считает, что данная норма предназначена для облегчения работы госрегистраторов. Юрист выразил мнение, что при больших объемах работы регистратор будет просто возвращать заявление отправителям. «И даже если во время пересылки на почте затеряется какой-нибудь документ, вам вправе вернуть весь пакет документов на том основании, что опись вложения не соответствует прилагаемому пакету документов», — возмущался Р.Тытыкало. Он уверен, что это дает право регистраторам просто возвращать «неугодное» заявление, даже не поставив входящий номер.
Сюрпризы для банков
Касается данное постановление и банков. Известно, что заявитель может отозвать свое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество. И это может произойти в самый неподходящий для банка, выдавшего покупателю кредит, момент, когда ипотека еще не зарегистрирована. В этом случае следует обратиться к п.18 порядка, которым предусмотрен отказ госрегистратора в удовлетворении заявления об отзыве заявления о регистрации в случаях, наличие которых может причинить ущерб либо нарушить права и законные интересы заявителя или третьих лиц. Эта оговорка должна обезопасить банки от такого рода рисков. Но риски на этом не заканчиваются, можно сказать, что они только начинаются.
Члены секции совместными усилиями смоделировали следующую ситуацию. Банк покупает объект незавершенного строительства, спустя некоторое время достраивает, превращая его в многоквартирный жилой дом, и, естественно, оформляет на него ипотечный договор. Исходя из норм закона «Об ипотеке», ипотека не распространяется на отдельно оформленную квартиру и ту часть имущества, которая была выплачена до момента обращения взыскания. Таким образом, при отчуждении квартир банк каждый раз теряет часть ипотеки. Вот здесь, по мнению специалистов, на первый план как раз и выходят вопросы, касающиеся оформления недвижимости, а именно: как изначально был зарегистрирован предмет ипотеки — как целый имущественный комплекс или разбит пообъектно?
В первом случае при регистрации права собственности на отдельно взятую квартиру в таком доме в реестре обременений ипотека указана не будет, ведь она зарегистрирована на целый дом. В.Кисиль отметил, что с правовой точки зрения не может одновременно существовать и дом, и все квартиры в нем: регистрация должна распространяться на каждый объект в отдельности. Участники встречи сошлись во мнении, что банкам еще следует ожидать сюрпризов, и не всегда приятных. «Если регистратор не перенесет обременение на все квартиры дома, а согласно закону он и не обязан это делать, и если квартиры были выкуплены до момента обращения взыскания третьими лицами, то банк рискует остаться ни с чем и даже полностью лишиться ипотеки», — подвел итог дискуссии председатель комитета.
Положительные новации
Среди конструктивных и действительно «полезных» моментов юристы выделили решение проблемы, связанной с потерей правоустанавливающего документа. Если ранее органы приватизации еще могли выдать дубликат такого документа, то с органами коммунальной собственности всегда возникали проблемы. Сейчас даже в случае приватизации недвижимости разрешено предоставлять дубликат свидетельства. А дубликаты документов, выданные органами местного самоуправления, теперь можно будет получить непосредственно в регистрационной службе.
Об удобстве и оптимизации регистрации прав на недвижимое имущество говорят и в самом Минюсте. Положительное влияние новаций на работу органов государственной регистрации отметила министр юстиции Елена Лукаш. «В 2014 году государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их обременений будет осуществляться по новой, усовершенствованной и упрощенной процедуре, которая будет способствовать предоставлению качественных административных услуг юридическим и физическим лицам. Лишние преграды, наблюдавшиеся ранее в этой сфере, будут устранены», — заявила она.
В любом случае и практикующим юристами, и государственным регистраторам еще только предстоит освоить новый документ. А каким он окажется, покажут практика и, конечно же, время...
Материалы по теме
Комментарии
К статье не оставили пока что ни одного комментария. Напишите свой — и будете первым!