или К чему должны быть готовы все желающие зарегистрировать недвижимость
В последнее время тема государственной регистрации прав на недвижимое имущество стала одной из наиболее популярных как в юридическом сообществе, так и среди рядовых граждан. Такая тенденция вполне закономерна, ведь этот год принес участникам рынка большое количество нововведений: изменилась не только регистрационная процедура, но и органы, ее осуществляющие. Впрочем, заявителям следует не только приспосабливаться к уже внесенным изменениям, но и смотреть вперед. Что же необходимо знать гражданам, работникам банковского сектора, юрлицам и юристам, если заработают обновленные правила регистрации недвижимости?
Исключительно по желанию
Ответ на этот вопрос искали участники заседания комитета по вопросам права URE Club. Основным предметом обсуждения стал проект постановления Кабмина, которым предлагается изложить в новой редакции порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. Попробуем разобраться, чего следует ожидать игрокам рынка в случае принятия данного документа.
Предусматривается, что подача документов для проведения госрегистрации прав и взятия на учет бесхозяйного недвижимого имущества осуществляется заявителем лично или путем отправления по почте с описанием вложения. Примечательно, что в случае выявления несоответствий между документами, присланными по почте, и описанием вложения в них орган госрегистрации должен вернуть заявителю соответствующее заявление, не внося его в базу данных о регистрации заявлений и запросов.
То есть отследить, подавались ли документы вообще, невозможно. Это удобно для госрегистраторов, однако некорректно по отношению к заявителям, убеждены участники заседания. Кроме того, по их мнению, логично было бы увеличить как минимум в два раза законодательно определенный срок, предоставленный заявителям для устранения ими недостатков в поданном пакете документов (сейчас такой срок составляет 5 рабочих дней).
В случае подачи заявления от имени юридического лица госрегистратор имеет возможность, используя Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц — предпринимателей, самостоятельно получить соответствующую информацию. Такое положение, по мнению участников заседания, является бесспорным позитивом для заявителей.
Также обновленным порядком предусматривается упрощение документооборота. Если сейчас при любом взаимодействии госрегистратора или нотариуса с заявителем обязательным является оформление карточки приема заявления, то в случае принятия документа это будет делаться исключительно по желанию заявителя.
Кроме того, как считают специалисты, в случае принятия документа может измениться вектор отношений между заявителями и субъектами властных полномочий. Подтверждением тому является положение, которым предусматривается возможность отозвания заявления до принятия нотариусом или регистрационным органом решения о госрегистрации прав. «Заявитель — не всегда подчиненный», — отмечает по этому поводу председатель комитета по вопросам права URE Club Владислав Кисиль.
Кстати, одно из оснований, при наличии которого госрегистратор может принять решение об отказе в отозвании заявления, — наличие «других случаев», которые могут нанести вред или нарушить права и законные интересы заявителя или третьих лиц. Специалисты убеждены: если среди госрегистраторов будет единое понимание этой нормы, возможность мошенничеств и злоупотреблений, связанных с регистрацией недвижимости, нивелируется.
К тому же предложенным порядком урегулирован вопрос, касающийся получения дубликата утерянного правоустанавливающего документа. Так, В.Кисиль отмечает, что для восстановления последнего (если он был выдан до 1 января этого года), необходимо обратиться в орган, выдавший этот документ, для получения заверенной копии экземпляра утерянного, испорченного или поврежденного документа. Затем следует дать объявление в региональной прессе о том, что документ был утерян, и после подачи комплекта документов в регистрационную службу госрегистратор должен выдать новый правоустанавливающий документ (в последнем указывается, что он выдан вместо старого).
Изменение представления
В новой редакции порядка определена процедура госрегистрации права собственности с выдачей свидетельства на нововозведенные или реконструированные объекты недвижимости. По словам В.Кисиля, появилась необходимость дважды подавать документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение вещных прав на земельный участок и удостоверяющие начало строительства, принятия и введения объекта в эксплуатацию. Первый раз это должен сделать инвестор, второй — непосредственно заказчик строительства.
По мнению председателя комитета, обновленный порядок существенно изменяет представление юристов о госрегистрации объектов недвижимости, которые образовались в результате разделения объекта недвижимого имущества, выдела из него доли или объединения таких объектов. В частности, предусматривается, что при регистрации права собственности на эти объекты будут выдаваться свидетельства на каждый вновь созданный объект недвижимости.
Участники заседания обратили внимание и на то, что в документе четко выписана процедура проведения госрегистрации прекращения права собственности на объект недвижимости в связи с его уничтожением. В то же время нерассмотренным остался вопрос о механизме коррекции технического состояния объекта недвижимости и отражения этих изменений в реестре, в частности, относительно площади объекта.
Также в документе говорится, что госрегистрация прекращения обременения недвижимого имущества ипотекой проводится нотариусом одновременно со снятием им запрета, наложенного во время удостоверения договора ипотеки. В то же время нерешенным, по словам специалистов, остается ряд вопросов. Во-первых, можно ли снять запрет, не прекращая ипотеку? Во-вторых, можно ли осуществить отчуждение объекта, относительно которого есть запрет, с согласия ипотекодержателя?
Кстати, собственник недвижимости, которому последняя «поднадоела», может от нее отказаться. По словам В.Кисиля, такая недвижимость должна быть передана в собственность территориальной общины или государства (если объект расположен за пределами населенного пункта). В этом контексте у банковского сектора возникает вопрос: что же делать с обременениями на такую недвижимость? Ответ дает обновленный порядок. В случае отказа от недвижимости одновременно с закрытием раздела госреестра прекращают действовать и все обременения, наложенные на объект.
Позитивным моментом, как считают специалисты, является разграничение в документе понятий «дом», «квартиры в доме» и «объект недостроя». Раньше после регистрации объекта незавершенного строительства и введения его в эксплуатацию следовало, не открывая новый раздел в реестре, зарегистрировать построенный объект. Возникал вопрос: а что делать, если по этому адресу в том же объекте есть квартиры или другие помещения? В обновленном порядке указано, что, если после завершения строительства объекта градостроения осуществляется госрегистрация права собственности на квартиру, жилое или нежилое помещение, находящееся в этом объекте, регистратор после проведения госрегистрации права собственности на последний из указанных объектов закрывает раздел, открытый на объект незавершенного строительства. «Устранена коллизия, ведь не может быть и дом, и квартиры в нем», — отметил по этому поводу В.Кисиль.
Еще одной новеллой предложенного порядка является исключение необходимости предоставлять извлечения из Государственного земельного кадастра для проведения госрегистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.
Кстати, приятная новость для банковского сектора: из перечня документов, которые необходимо подать для проведения госрегистрации права собственности на основании договора ипотеки, содержащего оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, исключен отчет об оценке имущества.
Участники заседания были солидарны в одном: какие бы изменения не претерпела процедура государственной регистрации прав на недвижимость, документ о регистрации должен иметь «железобетонный характер», а возможность поставить его под сомнение — следует исключить.
Участники заседания обсудили предложенный Кабмином порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Материалы по теме
Комментарии
К статье не оставили пока что ни одного комментария. Напишите свой — и будете первым!