Когда можно увеличить срок аренды коммунального имущества, указал ВС

Если право на внесение изменений предусмотрено договором или законом, применение норм ст.652 ГК по его изменению или расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств не требуется.

На это обратил внимание Кассационный хозяйственный суд, отменяя предыдущие решения по делу №920/175/21, сообщает «Закон и Бизнес».

Физическое лицо — предприниматель обратилось к коммунальному предприятию «Ахтырская центральная районная больница» с иском о признании заключенным договора аренды нежилого помещения в новой редакции. Истец ссылался на то, что КНП уклоняется от приведения договора в части срока его действия к минимальному 5-летнему сроку, определенному ч.3 ст.9 закона «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Хозяйственные суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска. Однако КХС указал, что такие выводы — преждевременны.

Так, в постановлении ВС от 13.10.2021 по делу № 921/604/20 отмечено, что имущественные отношения по хозяйственному использованию имущества, находящегося в государственной и коммунальной собственности, в частности, регулирует закон «Об аренде государственного и коммунального имущества». В ч.3 ст.9 этого закона установлено, что срок договора аренды не может составлять менее 5 лет, кроме случаев, определенных Порядком передачи в аренду государственного и коммунального имущества (утвержденным постановлением КМУ от 3.06.2020 №483).

При этом порядок и условия изменения срока аренды в случае, если договор был заключен на срок меньше минимального, определены п.125 порядка. По его содержанию, в частности, не допускается внесение изменений в договор аренды с целью увеличения срока его действия, кроме случаев, когда договор был заключен на срок менее 5 лет и с момента заключения не продлевался.

Учитывая положения п.125 порядка, КХС, в частности, отметил, что в этом пункте нормативно закреплен как общий запрет на увеличение срока действия договора, так и исключение из такого запрета. Для его применения необходимо соблюдение таких критериев:

договор заключен на срок, составляющий менее 5 лет;

договор с момента заключения не продлевался;

заявление арендатора касается увеличения срока аренды с целью приведения его в соответствие с определенным законом минимальным сроком;

право собственности на объект аренды зарегистрировано за государством (соответствующей территориальной общиной) в государственном реестре прав по состоянию на дату заявления арендатора или по состоянию на дату окончания срока, на который был заключен договор.

Таким образом, КХС констатировал, что право на внесение изменений в договор возникает только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом. В то же время в случае если правовым основанием внесения изменений в договор являются предписания абз.5 ч.4 ст.16 закона, которые конкретизированы в п.125 порядке, то указанные изменения могут быть внесены в договор с согласия сторон или на основании решения суда. То есть заключение этого договора (внесение изменений в него) обязательно в силу указанных предписаний действующего законодательства, с учетом алгоритма, приведенного Судом.

Закон і Бізнес