«Недвижимый» взгляд

Государству катастрофически не хватает кадастровых регистраторов

Масштабная реформа в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, стартовавшая 1 января этого года, уже дает первые плоды. Участники организованной АЮУ I конференции по недвижимости и строительству — нотариусы, представители судейского корпуса, чиновники и юристы, специализирующиеся на данной области права, — обсудили последствия реформы. А кроме того, поделились мнениями по поводу неотложных потребностей и проблем в этой сфере.

Заложники ситуации

Открывая мероприятие, президент Ассоциации юристов Украины Валентин Загария вспомнил те времена, когда «от слова «девелопер» все теряли сознание», и отметил, что закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» стал «хитом, который занимает треть места по популярности после Уголовного процессуального кодекса и закона «Об адвокатуре и адвокатской деятельности».

Как известно, любые изменения не проходят безболезненно и сопровождаются определенными трудностями. Руководитель Регистрационной службы  Главного управления юстиции в г.Киеве Ярослав Андриенко проинформировал о первых последствиях изменений в процедуре регистрации вещных прав на недвижимое имущество и очертил основные проблемы, с которыми сталкивается во время работы служба и непосредственно заявители. Проблемы связаны в первую очередь с особенностями регистрации вещных прав на земельные участки. Поскольку вещные права являются производными, то до момента регистрации права собственности на участок осуществление регистрации вещных прав невозможно. Докладчик отметил, что сейчас в Киеве «тысячи действующих договоров аренды земельных участков, заключенных с территориальной общиной г.Киева в лице Киевского городского совета». Впрочем, по его словам, внести изменения в такие договоры или прекратить их невозможно до тех пор, пока община не зарегистрирует за собой право собственности на эти участки.

Кроме того, по словам докладчика, возникают трудности с осуществлением регистрации права собственности на имущество кооперативов. «Неединичны случаи, когда заявитель не может предо­ставить определенные документы, поскольку последние на момент строительства объекта недвижимого имущества не были предусмотрены законодательством», — отметил Я.Андриенко.

Существует и проблема с регистрацией объектов незавершенного строительства. Здесь камень преткновения — это то, что, с одной стороны, обязательным документом для осуществления госрегистрации является технический паспорт, а с другой — согласно действующему законодательству такой документ на объект незавершенного строительства уже не изготовляется. Докладчик убежден — единственный выход — обжаловать действия государственного регистратора и доказать, что этот документ предоставить невозможно. По мнению Я.Андриенко, проблема должна быть решена путем изменения формулировки: предусмат­ривается, что это будет «не техпаспорт, а документ, подтверждающий состояние готовности или техническое состояние объекта незавершенного строительства».

Также существуют сложности во взаимодействии представителей регистрационных служб по поводу предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

В то же время Я.Андриенко отметил, что служба не вправе предоставлять сведения из реестра в ответ на адвокатский запрос. «Мы пытаемся работать должным образом, однако вопросов к службе сейчас много», — резюмировал докладчик.

Реформа в сфере госрегистрации вещных прав коснулась и регистрации зе­мельных участков. Отличие существующей системы от предыдущей заключается в том, что раньше субъект, который хотел зарегистрировать участок, обращался в районное управление земельных ресурсов, а теперь субъектом, отвечающим за все действия по внесению информации в Государственный земельный кадастр, является персонально кадастровый регистратор.

Средняя заработная плата последнего, по словам президента ассоциации «Земельный союз Украины» Андрея Кошиля, — около 1500 грн., что приводит к текучести кадров. В результате «государ­ству катастрофически не хватает кадастровых регистраторов».

Кроме того, такая закрепленная на законодательном уровне функция кадаст­рового регистратора, как осуществление электронного обмена между регистраторами имущества и кадастровыми регис­траторами, сейчас им не выполняется. «Именно заявители выступают этим «электронным обменом», они переносят документы от кадастрового регистратора в Государственную регистрационную службу», — сообщил А.Кошиль и добавил: — Несмотря на громкие заявления Госземагентства о том, что регистрация занимает 15 минут, в некоторых районах запись к регистраторам ведется уже на май».

Научились за 2 дня

Известно, что с 1 января нотариусы являются специальными субъектами, на которых возложены функции государственного регистратора вещных прав.

О вызванных новой системой регистрации трудностях, с которыми сталкиваются в своей работе нотариусы, «ЗиБ» уже информировал (см. №7/2012. — Прим. авт.).

Впрочем, время расставляет все на свои места. В ходе мероприятия частный нотариус Анна Валигура развеяла миф о том, что новая процедура регистрации мешает работать нотариусам. Более того, докладчик от имени всех нотариусов указала на преимущества новой процедуры, которые заключаются в следующем:

— система является упрощенной и действует по принципу «единого окна»;

— вся информация, в том числе о земельных участках, концентрируется в реестре вещных прав;

— экономится время на получение документов в разных органах в несколько этапов;

— ускоряется обращение объектов на рынке недвижимости;

— возникновение и регистрация вещ­-
ных прав происходит одновременно с совершением нотариального действия;

— у нотариуса можно не только удостоверить договор, но и зарегистрировать права на него, при этом нет необходимости получать извлечение из реестра БТИ, а также повторно регистрировать такие права.

По новой системе важным аспектом в работе нотариуса, по словам докладчика, является то, что получение юридическими и физическими лицами информации из реестров о запретах, арестах и ипотеках до 2013 г. невозможно без регистрации права собственности на объект недвижимости. Кроме того, во время совершения нотариального действия нотариус не имеет права предоставлять заявителю какую-либо информацию из реестра, кроме извлечения.

Г.Валигура отметила, что в начале года действительно были заминки, но нотариусам дали 2 дня на обучение, за это время они освоили все технические моменты работы новой системы. «Мы еще не на ты с реестром, но это постепенный процесс», — убеждена нотариус.

Конкуренция норм

О практике рассмотрения хозяйст­венных споров, связанных с заключением, выполнением и прекращением договоров аренды, проинформировала Лариса Рогач из Высшего хозяйственного суда. По ее словам, для служителей Фемиды теоретическим, а для адвокатов — практическим, является вопрос конкуренции норм права, применяющихся в арендных правоотношениях.

Она акцентировала внимание присутствующих на решении Конституционного Суда от 10.12.2009 №31-рп/2009 относительно официального толкования положений стст.177, 760, 777 Гражданского кодекса (дело о преимущественном праве нанимателя на приобретение военного имущества), в котором Судом, помимо прочего, было отмечено, что «соотношение между нормами Кодекса и законов, регулирующими особенности найма (аренды) отдельных видов имущества, заключается в том, что нормы данных законов в той или иной мере устанавливают правовой механизм реализации соответству­ющей нормы Кодекса, или предусматривают дополнительные условия ее реализации, или исключают применение норм Кодекса, если это прямо предусмот­рено ими или следует из их содержания».

В качестве примера судья привела ст.216 ГК (правовые последствия недействительности правочина), в ч.3 которой говорится, что правовые последствия, предусмотренные чч.1, 2, применяются в случае, если нет положений законов, устанавливающих особенности регулирования соответствующих правоотношений. Такой нормой является, например, ч.1 ст.21 закона «Об аренде земли», в соответствии с которой в случае признания недействительным договора об аренде земли не нужно воз­вращать арендную плату, внесенную за все время фактического пользования участком. «Мы имеем случай, когда закон прямо предусматривает иное, нежели указано в ГК, но эта возможность прямо допускается кодексом», — отметила судья.

Говоря о конкуренции норм Хозяйственного и Гражданского кодексов, докладчик отметила, что ни один из них не обладает большой юридической силой, ведь нужно проверять, есть ли специальное регулирование в этих кодексах определенных правовых ситуаций.

«Сейчас преобладающая позиция заключается в том, что нет оснований считать, будто общие положения ГК, касающиеся обязательного нотариального удостоверения договоров аренды государственного или коммунального имущества, не применяются в связи с законом «Об аренде государственного и коммунального имущества», — поделилась опытом судья.

Кроме того, служитель Фемиды рас­смотрела вопросы, связанные с недействительностью договоров, отметив, что ХК иначе, нежели ГК, определяет, во-первых, момент недействительности обязательства, во-вторых, последствия в случае недействительности правочина. В то же время ст.21 закона «Об аренде земли» предусмотрены другие последствия недействительности правочина— невозможность возвращения полученной согласно нему арендной платы. «Именно по поводу применения этих норм идет определенная дискуссия», — сообщила судья и добавила, что ВХС разрабатывается проект постановления пленума, связанный с применением судами законодательства об аренде. Это постановление должно урегулировать вопрос конкуренции норм права, в частности положений ГК и ХК.

На прицеле у ГАСК

Ответственность за правонарушения в сфере градостроения предусмотрена КоАП и законом «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности». Последний преду­сматривает для субъектов градостроения достаточно значительные штрафные санкции, размер которых зависит от категории сложности объекта.

Адвокат, исполнительный директор ГО «Союз защиты прав предпринимате­лей» Роман Титикало отметил: если проанализировать судебную практику, становится очевидно, что самыми рас­пространенными правонарушениями, за которые инспекция Государственного архитектурно-строительного контроля налагает штрафы, являются самовольное строительство и несоответствие декларации категории сложности объекта или ошибки (неточности) в декларации.

Примечательно, что ст.39¹ обновленной редакции закона «О регулировании градостроительной деятельности» дает заказчику право самостоятельно исправить обнаруженные технические ошибки в декларации, подав соответствующее заявление.

Согласно информации, приведенной докладчиком, за 2012 г. инспекцией ГАСК составлено около 41 тыс. административных протоколов (по КоАП) на общую сумму более 41 млн грн. (в бюджет взыскано около 29 млн грн.), а по закону «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» — 2863 постановления об админправонарушениях на общую сумму 124 млн грн. (в бюджет взыскано 21 млн грн.).

Что касается обжалования постановлений инспекции ГАСК, то ВХС в своем информационном письме от 22.01.2013 №01-06/84/2013 разъяснил, что дела об обжаловании постановлений инспекций ГАСК подведомственны хозяйственным судам (см. №5/2012 «ЗиБ». — Прим. авт.). Впрочем, убежден адвокат, на практике эти споры рассматриваются административными и общими судами (физические лица подают иски в районные суды, которые рассматривают дела в порядке КАС, а юридические — в окружные админсуды).

***

Во время конференции не раз вы­сказывалось мнение, что к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью, предъявляют чрезвычайно высокие требования, ведь эту сферу следует рассматривать не только как область права, но и как целую индустрию. Поэтому юристы как никто другой должны идти в ногу с законодательными изменениями и держать руку на пульсе событий. Президент АЮУ В.Загария выразил надежду, что конференция приобретет статус ежегодной и станет площадкой, на которой будут собираться лучшие специалисты в данной сфере.