Отсутствие обращения с уведомлением о возобновлении договора за 3 месяца означает, что арендатор не реализовал такое свое право. Такое заключение сделал ВС в постановлении №910/7864/20 , текст которого печатает «Закон и Бизнес».
Верховний Суд
Іменем України
Постанова
3 листопада 2021 року м.Київ №910/7864/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
головуючого — МІЩЕНКА І.С.,
суддів: БЕРДНІК І.С., ЗУЄВА В.А. —
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційні скарги: 1) Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Домашній затишок», 2) Київської міської ради, 3) Особи 1 на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2021 і рішення Господарського суду м.Києва від 11.02.2021, у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Міськжитлобуд» до Київської міськради, за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: 1) Особи 2, 2) ОСББ «Домашній затишок»; 3) Особи 1, про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки
ВСТУП
1. У 2010 році товариство отримало в оренду на 5 років комунальну земельну ділянку. Після спливу строку оренди, договір оренди було поновлений ще на 5 років — до 24.03.2020. За два місяці до спливу строку оренди, орендар звернувся до орендодавця з клопотанням про продовження строку договору.
2. Орендар вважав, що оскільки він продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, а міськрада впродовж місяця після спливу цього строку не заперечила проти його поновлення, останній є поновленим на тих самих умовах і на той самий строк в силу закону.
3. Вказане стало підставою для звернення орендаря до суду з позовом про визнання договору оренди землі поновленим на підставі ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору).
4. Міськрада та у подальшому ОСББ «Домашній затишок» та Особа 1 проти задоволення позову заперечували, узагальнено стверджуючи про таке: (1) при зверненні до міськради з клопотанням про поновлення позивач не дотримався строку, передбаченого договором оренди (звернувся за 2, а не за 3 місяці); (2) позивач не є належним землекористувачем, оскільки під час підготовки до будівництва об’єкту ним допущено ряд порушень (детальніше нижче).
5. Суди першої й апеляційної інстанцій ухвалили рішення на користь позивача. Вважали, що він має право на поновлення договору оренди землі, бо відповідно до ч.2 ст.33 закону №161-XIV повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та продовжив користуватись земельною ділянкою.
6. Реагуючи на аргументи учасників справи, суди прийшли до висновків, що: (1) недотримання позивачем встановленого договором строку для звернення до відповідача (мав звернутись за три місяці, а звернувся за два місяці) не має істотного значення для вирішення даного спору; (2) позивач є належним землекористувачем, в цій частині порушення не доведені з боку Міськради.
7. Верховний Суд, розглядаючи касаційні скарги, формулює ключові питання даного спору таким чином:
(1) чи дотримався позивач процедури поновлення оренди землі, передбаченою ст.33 закону №161-XIV та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця;
(2) якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення договору оренди.
8. Нижче детально викладені факти та обставини спору.
Обставини, встановлені судами
9. 24.03.2010 між ТОВ «Будівельна компанія «Міськжитлобуд» та Київською міськрадою укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,5267 га з кадастровим номером 8000000000:79:241:0249 по вул. Цимбалів Яр, 31 в м.Києві для будівництва, експлуатації та обслуговування житлової забудови з об’єктами інфраструктури для обслуговування населення та паркінгом зі строком дії 5 років.
10. Відповідно до пп.11.7 договору оренди після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов’язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії цього договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
11. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.01.2016 у справі №910/17982/15 договір оренди було поновлено ще на 5 років до 24.03.2020 включно.
12. Відповідно до відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки зареєстроване за ТОВ «БК «Міськжитлобуд» зі строком дії до 24.03.2020 та правом пролонгації.
13. 24.01.2020 ТОВ «БК «Міськжитлобуд» звернулося до ради із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якої додало проект додаткової угоди. Рада у встановлений строк не висловила заперечень проти поновлення договору.
14. 27.04.2020 позивач повідомив Раду, що відповідно до ч.6 ст.33 закону №161-XIV продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та направив для підписання проект додаткової угоди про його поновлення на тих самих умовах на той самий строк.
15. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу ради листом від 8.05.2020 №05716-8510 повідомив позивача, що на розгляді ради знаходиться проект рішення ради про відмову позивачу у поновленні договору оренди земельної ділянки.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
16. У червні 2020 року ТОВ «БК «Міськжитлобуд» звернулося з позовом до ради про визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у запропонованій позивачем редакції на тих же умовах і на той самий строк.
17. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач дотримався встановленого ст.33 закону №161-XIV порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача до закінчення строку дії договору з метою реалізації переважного права на його поновлення з відповідною заявою та проектом додаткової угоди. Проте додаткова угода між сторонами укладена не була. Однак після закінчення строку дії договору позивач продовжив користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за відсутності заперечень відповідача проти продовження договору як протягом місяця, так і після завершення місячного строку після закінчення договору, що є підставою для поновлення договору оренди відповідно до ч.6 ст.33 закону №161-XIV.
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваних рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
18. Рішенням ГСК від 11.02.2021, залишеним без змін постановою ПАГС від 14.04.2021, позов задоволений. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди в редакції, наведеній в резолютивній частині судового рішення на тих самих умовах і на той самий строк.
19. Судові рішення, з посиланням на правові висновки Великої палати ВС у справах №№594/376/17-ц, 530/212/17, 159/5756/18 мотивовані тим, що позивач до закінчення строку дії договору звертався до відповідача з метою поновлення договору оренди, долучивши проект додаткової угоди, а отже, виконав свій обов’язок повідомлення орендодавця про намір поновити договір, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, сплачував орендну плату та протягом одного місяця як після звернення позивача, так і після закінчення строку дії договору від відповідача не надходило заперечень у поновленні договору та ним не прийнято рішення про відмову в поновленні договору, внаслідок чого в силу приписів ч.6 ст.33 закону №161-XIV договір вважається поновленим на новий строк.
20. Суди відхилили доводи відповідача та третіх осіб про недотримання позивачем встановленого договором трьохмісячного строку для повідомлення орендодавця, вказавши про те, що таке порушення (звернення з повідомленням за два місяці, а не за три) не є суттєвим та не вплинуло на можливість орендодавця заперечити проти поновлення договору, оскільки орендар не порушив місячний строк для звернення, встановлений ч.2 ст.33 закону №161-XIV.
21. Щодо доводів відповідача та третіх осіб про порушення позивачем умов договору оренди в частині обов’язку передбачити проектом будівництва житлової забудови відповідну кількість машиномісць та об’єкти соціальної інфраструктури, то судами констатовано недоведення учасниками справи вказаних обставин належними та допустимим доказами.
Касаційні скарги
22. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, з касаційними скаргами звернулися відповідач, ОСББ «Домашній затишок» та Особа 1, в яких просять скасувати судові рішення з підстав, передбачених п.1 ч.2 ст.287 Господарського процесуального кодексу, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити.
Узагальнені доводи касаційної скарги відповідача
23. Суди невірно застосували ч.6 ст.33 закону «Про оренду землі», а саме — без врахування висновків ВП ВС у справах №№594/376/17-ц, 313/350/16-ц, 159/5756/18, 709/433/17, ВС у справах №№910/8798/18, 911/1707/15, 908/21/18 та не встановили існування сукупності юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі, насамперед належного виконання орендарем умов договору оренди та своєчасного повідомлення орендодавця про намір поновлення договору. Судами також не враховано висновки ВС у справі №910/5963/17 щодо застосування ст.416 Цивільного кодексу та ст.120-1 Земельного кодексу.
24. Всупереч правовим висновкам ВС у справі №910/1546/19 та у порушення ст.236 ГПК суди не надали оцінку наданим відповідачем доказам неналежного виконання позивачем умов договору оренди.
Узагальнені доводи касаційної скарги ОСББ «Домашній затишок»
25. Суди не врахували правові позиції ВС, викладені у справах №№910/2284/20, 908/21/18, 910/8798/18 щодо обов’язковості встановлення обставини належного виконання орендарем умов договору при вирішенні спору про поновлення договору на підставі ч.6 ст.33 закону №161-XIV, тягар доведення яких покладено на позивача. Проте суди відхилили надані відповідачем та третіми особами докази та констатували відсутність доказів неналежного виконання зобов’язань позивачем, чим переклали тягар доведення протилежного на відповідача.
26. Суди проігнорували позицію ВС у справах №№594/376/17-ц, 530/212/17, 915/1003/20 щодо пріоритетності та присічності встановленого договором строку для повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору відповідно до ч.2 ст.33 закону №161-XIV, який був порушений позивачем.
27. Всупереч висновкам ВС у справі №910/8798/18 суди не застосували положення ст.3 ЦК щодо принципів справедливості, добросовісності та розумності у контексті спірних правовідносин.
Узагальнені доводи касаційної скарги Особи 1
28. Суди проігнорували правову позицію ВС у справі №№908/21/18, 910/2284/20, 159/5756/18 про те, що у разі неналежного виконання орендарем умов договору оренди сама по собі відсутність заперечень орендодавця не спричиняє поновлення договору в силу закону; встановлення обставин належного виконання орендарем обов’язків за договором оренди є обов’язковим при вирішенні даного спору, а тягар доведення таких обставин покладений на позивача.
29. Суди не врахували висновки ВС у справах №№915/1003/20, 915/1796/19, 914/236/18, 313/350/169, 594/376/17-ц, 530/212/17 про те, що порушення орендарем встановленого договором оренди строку для звернення до орендодавця з повідомленням про намір поновити договір унеможливлює задоволення позову про поновлення договору на підставі ч.6 ст.33 закону №161-XIV.
Позиція позивача у відзивах на касаційні скарги
30. Законним і обґрунтованим є висновок судів про наявність законодавчих підстав для поновлення договору оренди в порядку ч.6 ст.33 закону №161-XIV у зв’язку з повідомленням орендодавця про намір поновити договір на новий строк, відсутністю заперечень останнього та продовженням орендарем користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору. Наведені у скаргах доводи щодо неналежного виконання позивачем умов договору оренди спростовуються встановленими у справі обставинам, а отже висновки судів у даній справі не суперечать відповідним правовим висновкам ВС.
Позиція Верховного Суду
Відповіді на ключові питання спору, оцінка аргументів сторін та судів попередніх інстанцій в цьому контексті
31. Заперечення усіх трьох скаржників проти висновків судів про наявність підстав для поновлення договору оренди узагальнено зводяться до двох основних аргументів: (1) орендар не дотримався встановленого договором оренди строку для повідомлення орендодавця про намір поновити договір; (2) орендар допустив порушення умов договору оренди.
ВС погоджується зі скаржниками в частині сутності ключового спірного питання у даній справі і формулює його наступним чином: чи дотримався позивач процедури поновлення оренди землі, передбаченою ст.33 закону №161-XIV та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця. З відповіді на це питання логічно випливає наступне: якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення оренди.
32. Відповідь на перше питання — ні, позивач не дотримався процедури поновлення оренди. Відповідь на друге питання — так, таке порушення є істотним та виключає можливість поновлення оренди. Вказане обґрунтовується таким.
33. ВС наголошує, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 закону №161-XIV, можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури і строків.
34. Так, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше ч.2 ст.33 закону №161-XIV).
35. Отже, ст.33 закону №161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв’язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності — зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.
36. ВП ВС у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов’язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого з них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов’язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
37. Отже, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов’язки за договором оренди землі, маючи намір реалізувати переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин, зобов’язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч.2 ст.33 вказаного закону або договором оренди) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.
38. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5 ст.33 закону №161-XIV).
39. Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалось ВС, при цьому дотримання строку входить до 5 обов’язкових юридичних фактів, наявність яких необхідна для поновлення договору оренди з підстав, передбачених ч.6 ст.33 закону №161-XIV:
(1) орендар належно виконує його обов’язки за цим договором;
(2) він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк;
(3) до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;
(4) продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
(5) орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах №№313/350/16-ц, 159/5756/18).
40. Щодо визначення конкретного строку, якого мають дотримуватись сторони договору оренди, ст.33 закону №161-XIV передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та не закріплення останнього в договорі, цей строк визначено нормативно — не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
41. Таким чином, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст.33 закону №161-XIV. ВС звертається до власних правових висновків у постанові від 3.02.2021 у справі №915/1003/20.
42. За обставинами даної справи строк договору оренди сплив 24.03.2020. Відповідно до його умов, після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Для цього орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
43. Отже, умови договору оренди передбачали обов’язок орендаря не пізніше 3 місяців до закінчення строку договору звернутися до орендодавця з пропозицією підписати додаткову угоду, який ним було порушено, оскільки він звернувся до орендодавця за два місяці до закінчення строку договору. ВС зауважує, що дана обставина визнається самим позивачем.
44. Таке порушення ВС визнається істотним і таким, що унеможливлює поновлення договору оренди, виходячи із загальновстановлених цивільним законодавством принципів виконання договірних зобов’язань, зокрема, наведених нижче.
45. Відповідно до ст.629 ЦК договір є обов’язковим для виконання сторонами. Згідно положень ст.526 вказаного кодексу зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
46. З наведених положень законодавства вбачається, що коли одна із сторін за умовами договору взяла на себе певні зобов’язання, то інша сторона вправі очікувати, що такі будуть виконані у встановлені строки. У разі ж коли така сторона порушила умови договору, зобов’язання вважається не виконаним.
47. Проте позивач усупереч вимогам ч.2 ст.33 закону №161-XIV і п.7.11 договору оренди надіслав відповідачу повідомлення про намір його поновити лише 24.01.2020, тобто за два місяці до спливу строку цього договору.
48. Тобто, відсутність звернення позивача до відповідача за три місяці до спливу строку договору оренди з повідомленням про поновлення такого договору означає, що позивач не реалізував право на поновлення договору оренди землі та не підтвердив у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після спливу строку цього договору.
49. ВС повторно наголошує, що для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених ст.33 закону №161-XIV строків: орендарем — для повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди, орендодавцем — для відповіді на своєчасно надіслане звернення орендаря. Обов’язок орендодавця розглянути в місячний строк звернення орендаря виникає тільки у випадку виконання орендарем взятого на себе обов’язку повідомлення орендодавця про свій намір у строк, погоджений сторонами в договорі оренди.
50. У зв’язку з тим, що несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в задоволенні заявленого позову, ВС не розглядає та не надає оцінку другому аргументу скаржників щодо порушення позивачем умов договору оренди.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
51. Згідно з положеннями ст.311 ГПК суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених ст.300 цього кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
52. Суди попередніх інстанцій вказаного не врахували, неправильно застосували норми матеріального права і відповідно винесли незаконні рішення, які згідно приписів ст.311 ГПК підлягають скасуванню, а у справі має бути прийняте нове рішення про відмову у позові з вище наведених мотивів.
53. Таким чином, касаційні скарги підлягають задоволенню.
Щодо судових витрат
54. З огляду на те що в позові за результатами розгляду справи відмовлено, відповідно до ст.129 ГПК судові витрати скаржників на сплату судового збору за подання апеляційних та касаційних скарг підлягають стягненню з позивача.
Керуючись стст.129, 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК, ВС
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційні скарги Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Домашній затишок», Київської міськради, Особи 1 задовольнити.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2021 і рішення Господарського суду м.Києва від 11.02.2021 у справі №910/7864/20 скасувати.
3. Прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.
4. Стягнути з ТОВ «Будівельна компанія «Міськжитлобуд» на користь ОСББ «Домашній затишок» 14714 грн. судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.
5. Стягнути з ТОВ «Будівельна компанія «Міськжитлобуд» на користь Київської міськради 14714 грн. судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.
6. Стягнути з ТОВ «Будівельна компанія «Міськжитлобуд» на користь Особи 1 14714 грн. судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.
Комментарии
К статье не оставили пока что ни одного комментария. Напишите свой — и будете первым!