Чей дом, того и правда

Факта смены собственника жилья недостаточно для выселения другого лица

Можно ли выселить из ипотечного жилья или снять с регистрации своего ребенка, если он проживает с другим родителем? Можно ли выселять военных лишь потому, что их вселение в общежитие должным образом не оформлено? Ответы на эти вопросы дает судебная практика.

Позбутися попередніх власників

Житло в житті кожної людини відіграє надважливу роль. За пірамідою Маслоу житло — це передусім безпека, тобто потреба, віднесена до першого рівня задоволення людських інстинктів. Утім, різні життєві ситуації можуть призводити до втрати такого оплоту стабільності. Тож, щоб убезпечитися від виселення з житла громадяни мають знати про особливості процедури. Про практику та позиції «верховників» у цій категорії справ розповів суддя Касаційного цивільного суду Сергій Бурлаков під час онлайн-зустрічі проведеної за підтримки ВС, Асоціації правників України та Асоціації розвитку суддівського самоврядування.

Чи може новий власник виселити осіб, що втратили право власності та користування житловим приміщенням? У постанові Великої палати ВС від 5.06.2019 у справі №643/18788/15-ц вказано, що сам факт зміни власника за будь-яким правочином не є автоматичною підставою для виселення особи, зокрема з урахуванням ст.109 Житлового кодексу. Адже, враховуючи економічні та соціальні реалії, в яких перебуває наша країна, культуру та рівень кредитування, а також показник соціального захисту населення виникає ризик безповоротної втрати житла. А тому суди  кожного разу повинні співвідносити конституційне право особи на житло та захист права власності.

Цю ж позицію судді підтвердили постановою від 13.10.2020 у справі №447/455/17. У ній йдеться, що при розгляді питань про припинення права користування колишнього члена сім’ї власника житла суди мають брати до уваги як формальні підстави, передбачені ст.406 Цивільного кодексу, так і зважати на те, що сам факт припинення сімейних відносин із власником житла не позбавляє їх права користування займаним приміщенням та вирішувати спір з урахуванням балансу інтересів обох сторін. Тобто самого факту зміни власника, особливо у випадках штучності таких змін, недостатньо в кожному випадку потрібно знаходити баланс.

Урешті-решт власник, який займає приміщення, в якому мешкають особи, має перейматися долею цих людей та усвідомлювати певні ризики. Саме тому судді завжди мають намагатися встановити, чи має особа, яку можуть виселити, інше житло. С.Бурлаков говорить, що обізнаність нового власника про попередню історію володіння є визначальною для розгляду даних справ.

Також не рідно до «верховників» потрапляють спадкові справи. У ВС розглядали справу в якій мати, яка була власницею будинку, заповіла майно сину. Той, отримавши свідоцтво про право на спадщину за заповітом, намагався виселити з будинку сестру, яка мала інвалідність і проживала в цьому будинку від народження. Утім, у ВС захистили жінку з інвалідністю, оскільки право користування і проживання у неї було задовго до права виникнення власності у нового власника.

С.Бурлаков зауважив, що цей випадок є гарним прикладом судового обтяження права власності та встановленого судом сервітуту.

З іпотекою складніше

Щодо того, чи можна виселити з житлового приміщення, яке є предметом іпотеки і придбано іпотекодавцем не лише за рахунок кредитних коштів, суддя навів постанову об’єднаної палати КЦС від 10.10.2019 у справі №295/4514/16. Йшлося про долю житла, яке було придбано частково за кредитні кошти, а частково за кошти позичальника.

Перед суддями стояла непроста задача. Втім, все-таки вони дійшли висновку, що виселення без надання іншого житла може відбутися лише у тому разі, якщо саме це приміщення придбане за кредитні кошти. Якщо за кредитні кошти набуто інший об’єкт цивільних прав, наприклад частку в праві спільної часткової власності, а не житлове приміщення, що передано в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного житлового приміщення не допускається.

До подібного висновку «верховники» дійшли у постанові від 12.04.2021 у справі №310/2950/18. Тут квартира була придбана частково за особисті кошти відповідача, а частково — за рахунок кредиту. За таких обставин вважати спірну квартиру, придбаною за рахунок кредиту банку, повернення якого забезпечено іпотекою, не можна. Отже, і відповідачі не підлягають виселенню з такої квартири без надання іншого жила.

Дітей виселяють?

Суддя розповідає, що в спорах пов’язаних із виселенням з житла в окрему категорію можна віднести спори пов’язані з виселенням з житла, в якому зареєстровані або проживають без реєстрації малолітні та неповнолітні особи. У постанові КЦС від 3.04.2019 у справі №210/1857/15-ц судді дійшли висновку, що факт непроживання дитини в спірній квартирі чи будинку не є безумовною підставою для позбавлення її права користування цим житлом.

У даному випадку дитина була зареєстрована в житлі батька, але фактично проживала з матір’ю. Позивачем виступив батько, який хотів зняти дитину з реєстрації, тобто позбавити права користування його квартирою. На перший погляд, очевидно, що виселити дитину не можливо, адже на це вказує ч.2 ст.3 Сімейного кодексу: «Дитина належить до сім’ї своїх батьків і тоді, коли спільно з ними не проживає». У ВС зайняли позицію, що проживання дитини із матір’ю не є підставою для втрати права користування житлом за місцем проживання батька. Адже останній має рівні з матір’ю права та обов’язки щодо дитини, зокрема щодо забезпечення її права на користування житлом, власником якого він є.

До того ж малолітня дитина не може самостійно обирати місце проживання. Тому факт її непроживання в спірній квартирі не є безумовною підставою для позбавлення її права користування цим житлом.

С. Бурлаков також зазначив, що непроживання батька дитини в спірній квартирі із січня 2014 року не може бути підставою для зняття з реєстрації. А право малолітньої дитини на користування житловим приміщенням надасть їй у майбутньому можливість визначити своє місце проживання самостійно.

Виселення військовослужбовців

Питання житла для військовослужбовців, які протягом певного часу мешкали в гуртожитку, часто-густо стає причиною судового спору. С.Бурлаков зазначив, що в разі якщо військовий чи правоохоронець правомірно вселився у приміщення, він може зберігати за собою право користування, за умови, що прослужив у цих органах понад 20 років.

Дуже часто в судовій практиці трапляються випадки, коли громадяни для вселення в гуртожиток чи службове приміщення не отримували ордер. Як правило у таких випадках люди вселяються на підставі рішення про надання тимчасового приміщення для проживання. Утім, така тимчасовість інколи триває по 20 років, зазначив «верховник». Або ж роботодавець міг просто дати дозвіл на проживання без зазначення конкретного строку. У таких випадках суд констатує, що первісне право на вселення у житлове приміщення відповідало правовим підставам, тобто власник добровільно допустив конкретних осіб до житла.

За словами судді, факту проживання й першого правомірного допуску достатньо для виникнення права на житло. Таким чином, згодом без відповідних правових підстав виселити з гуртожитку не можливо.

Судова практика не стоїть на місці, і з часом з’являються все нові й нові спори. Утім, правомірність і впорядкованість документів про право власності чи право користування завжди буде в тренді, особливо коли мова йде про житло.