(Бес)срочное пользование

При каких условиях можно потерять право постоянного пользования землей

Прошлый год стал определяющим для выработки единого подхода к применению норм, регулирующих право постоянного пользования земельным участком. Рассмотрим проблемы в толковании этого вещного права и предложенные Верховным Судом пути их решения.

Недосконале законодавство

Перш за все виникають запитання: чому право постійного користування земельною ділянкою викликає таку кількість судових спорів та що не так у відповідній сфері правозастосування?

Право постійного користування землею — це право володіння й користування ділянкою, яка перебуває в державній або комунальній власності, без установлення строку.

При цьому чинне законодавство значно обмежує коло суб’єктів, які можуть набувати земельні ділянки на праві постійного користування. Так, серед них є:

• підприємства, установи та організації державної та комунальної форм власності;

• громадські організації осіб з інвалідністю;

• релігійні організації;

• Акціонерне товариство «Українська залізниця»;

• заклади освіти незалежно від форми власності;

• співвласники багатоквартирного будинку;

• оператори газотранспортної системи та системи передачі.

З наведеного законодавчого обмеження вже виникає низка запитань. Наприклад, чи можливий перехід права постійного користування ділянкою в разі реорганізації попереднього землекористувача до його правонаступника, який не належить до даного вичерпного переліку, а є, приміром, приватним підприємством?

Крім того, до 2002 року право постійного користування землею могли набувати й інші суб’єкти, зокрема громадяни для ведення селянського (фермерського) господарства.

Після виключення фізичних осіб із переліку тих, які мають право на отримання землі на праві постійного користування, у «Перехідних положеннях» Земельного кодексу було передбачено, що громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні ділянки, але не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1.01.2005 переоформити в установленому порядку право власності або право оренди на них.

Однак рішенням Конституційного Суду від 22.09.2005 №5-рп/2005 вказані положення ЗК були визнані неконституційними та втратили чинність.

Відтак, незважаючи на встановлене законом коло суб’єктів права постійного користування землею, таким правом фактично продовжує користуватися значно ширше коло та більша кількість осіб. У зв’язку із цим уповноважені органи виконавчої влади та місцевого самоврядування не втрачають жодної нагоди для того, щоб припинити це право за тими суб’єктами, яким відповідно до положень земельного законодавства таке право належати не може.

Розглянемо правові позиції Верховного Суду щодо вказаного речового права, аби знайти відповіді на найбільш складні питання, що виникають у зв’язку з його реалізацією.

Перехід права до СФГ та успадкування

Чи переходить право постійного користування земельною ділянкою до селянського (фермерського) господарства від його засновника? Чи можливо успадкувати право постійного користування ділянкою, що надана для ведення СФГ?

На ці дискусійні запитання відповіла Велика палата ВС у постанові від 23.06.2020 у справі №179/1043/16-ц.

Згідно з фактичними обставинами справи до суду звернулася спадкоємиця — дружина засновника СФГ, яка вважала, що може успадкувати як земельну ділянку, яку її чоловік отримав за життя в постійне користування для ведення такого господарства, так і права засновника створеного господарства.

Суди двох попередніх інстанцій погодилися, що позивачка може успадкувати права засновника вказаного господарства, але відмовили їй у праві спадкування зазначеної ділянки. Посилаючись на попередню практику вирішення цієї категорії спорів у касаційній інстанції, суди вважали, що зі смертю особи, яка отримала ділянку в постійне користування для ведення селянського (фермерського) господарства, таке право припиняється, а тому не може бути об’єктом спадкування. Не погодившись із цим, позивачка подала касаційну скаргу.

Вирішуючи вказану правову проблему, ВП ВС дійшла висновку, що право постійного користування (на підставі відповідного державного акта) не припиняється зі смертю фізособи, якій було надане таке право, незалежно від цільового призначення відповідної ділянки.

З моменту державної реєстрації СФГ як юридичної особи право постійного користування землею, яку одержав саме для ведення такого господарства його засновник, переходить до цього господарства. Отже, у такій ситуації зазначене право не може бути об’єктом спадкування, а постійним користувачем ділянки після смерті засновника залишається СФГ.

Право постійного користування ділянкою, яку отримав для ведення селянського (фермерського) господарства його засновник, може бути об’єктом спадкування лише в тому випадку, якщо зазначена особа до її смерті не змогла створити (зареєструвати) СФГ. У такому разі право постійного користування входить до складу спадщини в разі смерті цієї особи та може бути успадкованим тільки з метою, для якої це право отримав спадкодавець.

У той же час, як було встановлено ВС, визнання за позивачкою в порядку спадкування після смерті чоловіка прав засновника СФГ є ефективним способом захисту її прав як спадкоємиці засновника.

За наявності у фермерського господарства статутного (складеного) капіталу з розподілом часток між його членами спадкоємці засновника (члена) фермерського господарства спадкують відповідні права засновника (члена), якому належала відповідна частка в статутному (складеному) капіталі.

Очевидно, що зазначена постанова ВС покликана розв’язати виключну правову проблему в умовах земельної реформи та забезпечити єдність правозастосовної практики.

Одностороннє припинення

Досить поширеними є ситуації, коли уповноважені органи в односторонньому порядку припиняють надане раніше право постійного користування ділянкою. Під час прийняття таких рішень органи виконавчої влади та місцевого самоврядування зазвичай посилаються на систематичну несплату земельного податку, набуття іншою особою права власності на частину будівель і споруд, які розташовані на спірній ділянці, реорганізацію юридичної особи тощо. У зв’язку із цим землекористувачі, які вважають, що їхні права порушено, змушені звертатися до суду.

Відповідь на запитання, чи законними є такі рішення про припинення права на постійне користування ділянкою, дав, зокрема, Касаційний господарський суд у постанові від 30.09.2020 у справі №6/88-Б-05.

Оскільки землекористувач згоди на вилучення ділянки не давав, а також самостійно не звертався з клопотанням про припинення права користування, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про відсутність у сільської ради повноважень для прийняття оскаржуваного рішення, яким припинено право постійного користування позивачем ділянкою.

КГС наголосив, що за наявності правових підстав для припинення права постійного користування, передбачених у ст.141 ЗК, та за відсутності на це згоди землекористувача припинення права постійного користування ділянкою здійснюється в судовому порядку.

Громадяни та юридичні особи не можуть утрачати раніше наданого їм в установлених законодавством випадках права користування ділянкою за відсутності підстав, установлених законом. Така позиція відповідає висновку, викладеному в рішенні КС від 22.09.2005 №5-рп/2005.

Припинення безстрокового права постійного користування ділянкою, на якій розташоване майно землекористувача, без належних на те законодавчо встановлених підстав є втручанням у право позивача на мирне володіння своїм майном і порушенням ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що є підставою для визнання такого рішення недійсним.

Зміна власника частини нерухомості

Чи припиняється право постійного користування в разі набуття іншою особою права власності на частину будівель і споруд, що розташовані на спірній ділянці?

КГС у постанові від 18.11.2020 у справі №904/6059/19 зауважив, що право користування ділянкою не може припинятися для особи, яка правомірно продовжує володіти нерухомим майном, що розташоване на ній, а до іншої особи перейшло право власності лише на частину нерухомості. Адже, виходячи зі змісту положень ЗК, право користування ділянкою поширюється й на її відповідну частину.

Отже, з огляду на те, що у власності позивача продовжувала перебувати частина будівель, суд дійшов висновку: аргументи міської ради, що набуття іншою особою права власності на частину будівель і споруд, які розташовані на спірній ділянці, є підставою для припинення права постійного користування для попереднього землекористувача, ґрунтуються на помилковому тлумаченні п.«е» ч.1 ст.141 ЗК.

Таким чином, суд залишив без змін рішення попередніх інстанцій, якими визнано незаконними та недійсними з моменту їх прийняття пункти рішення міської ради, на підставі яких припинено право суб’єкта на постійне користування ділянкою у зв’язку з набуттям іншою особою права власності на частину будівель і споруд, що розташовані на ній.

Припинення юридичної особи

Незважаючи на єдність судової практики, поширеними є випадки оскарження рішень уповноважених органів про припинення права постійного користування ділянкою, які були прийняті через те, що правонаступник суб’єкта такого права не належить до вичерпного переліку, визначеного в ст.92 ЗК.

Вирішуючи вказане питання, КГС у постанові від 6.10.2020 у справі №917/1198/16 зазначив, що право постійного землекористування є безстроковим і може бути припинене тільки з підстав, передбачених у ст.141 ЗК, перелік яких є вичерпним.

Припинення права користування ділянкою на підставі припинення юридичної особи, зважаючи на законодавчі приписи, допускається лише у випадку, коли припинення такої особи виключає правонаступництво (постанови ВС від 11.04.2018 у справі №911/4065/16 та від 10.10.2018 у справі №907/916/17).

Право користування ділянкою, набуте в установленому порядку, не втрачається внаслідок його непереоформлення підприємством, яке, за змістом чинного ЗК, не може набувати права постійного землекористування, а зберігається за ним до приведення прав і обов’язків щодо такої ділянки у відповідність до вимог чинного законодавства, у тому числі за правонаступником такого землекористувача.

Зазначену правову позицію викладено також у постановах ВС від 15.01.2020 у справі №925/361/19,  від 2.09.2020 у справі №918/194/19 та від 27.01.2021 у справі № 906/706/19.

Отже, минулого року ВС розглянув значну кількість справ щодо права постійного користування земельною ділянкою, що дозволило встановити та підтримати вже напрацьовані в правозастосовній практиці позиції, спрямовані на захист володільців цього права.