ЖЭК — это не владелец

Балансодержатель не вправе заявлять требование об обязательстве вернуть арендованное имущество, как и сообщать об отсутствии намерения продлить договор. Такое заключение сделал ВС в постановлении №910/4446/19, текст которого печатает «Закон и Бизнес».

Верховний Суд

Іменем України

Постанова

1 жовтня 2019 року м.Київ №910/4446/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого — ДРОБОТОВОЇ Т.Б.,
суддів: ПІЛЬКОВА К.М., ЧУМАКА Ю.Я.,

розглянувши касаційну скаргу органу самоорганізації населення «Комітет мікрорайону «Приозерний» на постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.08.2019 і рішення Господарського суду м.Києва від 20.06.2019 у справі за позовом Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва» до органу самоорганізації населення «Комітет мікрорайону «Приозерний» про виселення з нежитлового приміщення,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У квітні 2019 року Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва звернулося до Господарського суду м.Києва з позовом до органу самоорганізації населення «Комітет мікрорайону «Приозерний» про виселення відповідача із нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м.Київ, вул. Закревського, 87д.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач після припинення дії договору №745 про передачу майна територіальної громади м.Києва в оренду від 9.06.2016 спірне орендоване приміщення не звільнив і не повернув за актом приймання — передачі.

1.2. Відзиву на позов у визначені судом строки від ОСН «Комітет мікрорайону «Приозерний» до суду не надійшло.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду м.Києва від 20.06.2019 позов задоволено. Виселено ОСН «Комітет мікрорайону «Приозерний» із орендованого майна — нежитлового приміщення загальною площею 12,60 м2, розташованого за адресою: м.Київ, вул. Закревського, 87д. Стягнуто з ОСН «Комітет мікрорайону «Приозерний» на користь КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва» 1921,00 грн. судового збору.

Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд виходив із того, що відповідач після закінчення строку дії договору не звільнив спірне нежитлове приміщення, тому наявні правові підстави для виселення ОСН «Комітет мікрорайону «Приозерний» із зазначеного приміщення.

2.2. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 13.08.2019 рішення Господарського суду м.Києва від 20.06.2019 залишено без змін із тих самих підстав.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. ОСН «Комітет мікрорайону «Приозерний», не погоджуючись з ухваленими у справі судовими рішеннями, подав касаційну скаргу на постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.08.2019 і рішення Господарського суду м.Києва від 20.06.2016, в якій просить скасувати ці судові рішення, а справу направити для продовження розгляду.

Підставами для скасування судових рішень, на думку ОСН «Комітет мікрорайону «Приозерний», є порушення норм матеріального і процесуального права, а саме частин 2, 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», статей 236, 250, 252 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник вважає, що спірний договір є поновленим і зазначає, що положеннями законодавства та умовами спірного договору не передбачено направлення листа-попередження про припинення договору оренди за три місяці до закінчення дії такого договору, а також вимоги про виселення. Скаржник зазначає, що позивач не надав доказів порушення його прав у цьому випадку, не довів права на звернення з позовом про виселення; акцентує, що на час розгляду справи у суді першої інстанції розпорядження Деснянської районної в місті Києві державної адміністрації від 30.01.2015 №48 у матеріалах справи не було, доказів неможливості його подання до місцевого господарського суду з причин, які об’єктивно залежали від позивача, позивач не надав. Крім того, скаржник вважає, що справу слід було розглядати в порядку загального позовного провадження у зв’язку з її складністю.

3.2. Від КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва» відзиву на касаційну скаргу не надійшло.

4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

4.2. Як установлено господарськими судами та підтверджено матеріалами справи, 9.06.2016 між Деснянською районною в місті Києві державною адміністрацією — орендодавцем, ОСН «Комітет мікрорайону «Приозерний» — орендарем і КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва» — підприємством-балансоутримувачем укладено договір №745 про передачу майна територіальної громади м.Києва в оренду.

Відповідно до пункту 1.1 цього договору орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 11.03.2016 №10 і розпорядження Деснянської районної в місті Києві державної адміністрації від 7.04.2016 №189 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади м.Києва, розташоване за адресою: м.Київ, вул. Закревського, 87д, для розміщення органу самоорганізації населення.

Об’єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 12,60 м2 згідно з викопіюванням із поповерхового плану, що становить невід’ємну частину цього договору (пункт 2.1 договору від 9.06.2016).

Згідно з пунктом 2.2 зазначеного договору вартість об’єкта оренди за затвердженим актом оцінки майна або висновком про вартість майна станом на 31.10.2015 становить 4,07818 тис. грн. (без ПДВ).

Стан об’єкта на дату передачі його орендареві (потребує/не потребує поточного або капітального чи поточного і капітального ремонту) визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком підприємства-балансоутримувача та орендаря (пункт 2.3 спірного договору).

За змістом пункту 2.4 договору орендар вступає у строкове платне користування об’єктом у термін, зазначений у цьому договорі, але не раніше дати підписання сторонами договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж на три роки — не раніше дати державної реєстрації цього договору) та акта приймання-передачі об’єкта.

Згідно з підпунктом 4.1.1 пункту 4.1 договору від 9.06.2016 орендодавець зобов’язаний протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього договору з додатками передати за актом приймання-передачі об’єкт.

Цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє до 29.07.2018; термін дії договору продовжується до повного виконання сторонами своїх зобов’язань шляхом укладання додаткових угод (пункт 9.1 договору).

За змістом пункту 9.4 договору він припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

За актом приймання-передачі нерухомого майна від 9.06.2016 орендодавець передав, а орендар прийняв у користування за спірним договором нежитлове приміщення, що перебуває на балансі КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва», загальною площею 16,60 м2, розташоване за адресою: м.Київ, вул. Закревського, 87д.

Господарські суди також установили, що позивач звернувся до відповідача із заявою-попередженням від 2.04.2018 №45-1602 про припинення договору від 9.06.2016, в якій поінформував відповідача про таке припинення у зв’язку із закінченням 29.07.2018 терміну дії договору; просив орендаря в термін до цієї дати передати зазначене приміщення за актом приймання-передачі Деснянській районній в місті Києві державній адміністрації і КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва».

У подальшому КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва» звернулося до відповідача із вимогою про виселення від 21.12.2018 №45-6310 (яке відповідач отримав), просило відповідача упродовж 3 днів із дати отримання цієї вимоги звільнити нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м.Київ, вул. Закревського, 87д, і за актом прийому-передачі передати ключі від приміщення позивачеві.

4.3. Оскільки після закінчення строку дії договору від 9.06.2016 відповідач не звільнив займане приміщення, позивач звернувся до суду із цим позовом.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Ухвалюючи судове рішення, господарський суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову про виселення відповідача, позаяк відповідач після закінчення строку дії спірного договору не повернув і не звільнив орендоване нежитлове приміщення за адресою: м.Київ, вул. Закревського, 87д; позивач є балансотуримувачем зазначеного нерухомого майна, має право звернення до суду із таким позовом.

5.2. Однак колегія суддів вважає, що рішення і постанову у справі ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права і порушенням норм процесуального права, тому ці рішення і постанову необхідно скасувати та ухвалити нове рішення у справі з огляду на таке.

5.3. Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Разом із тим за змістом статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Під час вирішення спору суди попередніх інстанцій установили, що орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також і дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у частині 1 статті 2 якого наведено аналогічне визначення оренди.

Таким чином, відповідно до положень Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна» сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов’язками є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар).

Як уже зазначалося та установлено судами попередніх інстанцій, 9.06.2016 укладено тристоронній договір про передачу майна територіальної громади м.Києва в оренду, за умовами якого орендодавцем є Деснянська районна у місті Києві державна адміністрація, орендарем — ОСН «Комітет мікрорайону «Приозерний».

Третьою стороною зазначеного договору є балансоутримувач — КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва», на якого згідно із зазначеним договором покладено лише обов’язок забезпечувати додержання вимог нормативно-правових актів із пожежної безпеки та контролювати виконання орендарем умов договору щодо сплати орендарем орендної плати та інших платежів і у разі виникнення заборгованості вживати відповідних заходів (пункти 4.3.1, 4.3.2 спірного договору).

Колегія суддів зазначає, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право визначати юридичну долю свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб’єктів.

Наведене узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 у справі №910/12224/17.

Оскільки чинне законодавство не надає КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва» права виступати орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права орендодавця, балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов’язання орендаря повернути орендоване майно.

Статтею 3 Цивільного кодексу України визначено свободу договору, однак положення договору, який укладено між орендодавцем, балансоутримувачем і орендарем, не можуть суперечити закону, зокрема тому, що лише у наймодавця (орендодавця) є право звертатися до суду з позовом про повернення об’єкта оренди.

Наявність у договорі від 9.06.2016 пункту 7.5, за змістом якого у разі закінчення/припинення дії договору орендар зобов’язаний повернути за актом приймання-передачі об’єкт оренди балансоутримувачеві, не впливає на те, що саме орендодавець має право звертатися до суду з позовом про повернення орендованого майна.

Згідно з пунктом 9.7 договору у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються відповідним договором, який є невід’ємною частиною цього договору.

У цьому випадку балансоутримувач, а не орендодавець надіслав заяву-попередження про припинення договору оренди та вимогу про виселення, повідомивши відповідачеві про необхідність звільнення спірного нежитлового приміщення та передачі балансоутримувачеві за актом приймання-передачі ключей від приміщення.

Оскільки чинне законодавство не надає балансоутримувачу права виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, відповідно, балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов’язання орендаря повернути орендоване майно, як і повідомляти відповідачеві про відсутність наміру продовжити договір. Отже, балансоутримувач не має права замість власника (орендодавця) вимагати виселення орендаря.

Наведене відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду у складі суддів об’єднаної палати Касаційного господарського суду від 6.09.2019 у справі №910/7364/18.

Також відповідну правову позицію стосовно прав орендодавця і балансоутримувача згідно з договором оренди комунального майна викладено у постановах Верховного Суду України від 7.06.2017 у справі №910/9480/16, від 7.06.2017 у справі №910/9482/16.

Суди попередніх інстанцій зазначеного не врахували, відповідно, неправильно застосували положення законодавства, яке регулює спірні правовідносини, до встановлених ними ж обставин справи, а отже висновок господарських судів про наявність правових підстав для задоволення позову є помилковим і суперечить наведеному.

Водночас колегія суддів зазначає, що за змістом статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об’єктивно не залежали від нього. Тобто йдеться про наявність таких об’єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення зазначеної процесуальної дії, тягар доведення яких покладено на учасника справи (у цьому випадку — позивача). Посилаючись в оскарженій постанові як на доказ на розпорядження Деснянської районної в місті Києві державної адміністрації від 30.01.2015 №48, копію якого позивач долучив до відзиву на апеляційну скаргу, суд апеляційної інстанції у порушення вимог наведеної норми не дослідив підстав неможливості подання позивачем такого доказу до суду першої інстанції з причин, що об’єктивно не залежали від позивача; відповідних обґрунтувань і мотивувань щодо необхідності прийняття такого доказу (наявності виняткового випадку) апеляційний господарський суд у постанові не навів; клопотань (заяв) позивача про прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів із наданням підтвердження неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що не залежали від позивача, у матеріалах справи немає.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, якою визначено межі розгляду справи судом касаційної інстанції, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права; суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 308 цього Кодексу суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

Згідно з частинами 1, 3 статті 311 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

З огляду на те, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права до встановлених ними обставин справи, у зв’язку з чим надали неправильну юридичну оцінку обставинам у справі, зважаючи на порушення судом апеляційної інстанцій норм процесуального права, колегія суддів вважає, що оскаржені рішення і постанова у справі про задоволення позовних вимог про виселення відповідача із спірного орендованого нежитлового приміщення, підлягають скасуванню з постановленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

7. Розподіл судових витрат

7.1. За змістом статті 315 Господарського процесуального кодексу України у резолютивній частині має бути зазначено, зокрема, новий розподіл судових витрат, понесених у зв’язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, — у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення.

Згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

7.2. Оскільки суд касаційної інстанції скасовує оскаржені судові рішення і вважає за необхідне прийняти у справі нове рішення, суд здійснює розподіл судових витрат.

Керуючись статтями 129, 300, 301, пунктом 3 частини 1 статті 308, статтями 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу органу самоорганізації населення «Комітет мікрорайону «Приозерний» задовольнити частково.

Рішення Господарського суду м.Києва від 20.06.2019 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.08.2019 у справі №910/4446/19 скасувати. Прийняти нове рішення, яким у позові Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва» до органу самоорганізації населення «Комітет мікрорайону «Приозерний» про виселення органу самоорганізації населення «Комітет мікрорайону «Приозерний» із нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м.Київ, вул. Закревського, 87д, відмовити.

Стягнути з Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м.Києва» на користь органу самоорганізації населення «Комітет мікрорайону «Приозерний» 3011,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги, 3842,00 грн. судового збору за подання касаційної скарги.

Видачу наказу доручити Господарському суду м.Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.