Глава комитета ААУ по недвижимости и строительству Юрий Хапко:

«Востребованной является due diligence — юридическая проверка истории возникновения объектов и рисков, которые они могут нести»

Форум «А2В» является новой инициативой Ассоциации адвокатов Украины, успевшей получить признание среди как юридического, так и бизнесового сообщества. С подачи авторов идеи форум стал платформой для взаимодействия предпринимательства и юристов. Здесь можно презентовать свою работу, получить консультацию специалистов и обсудить перспективы развития национальной экономики в ближайшем будущем. Тематика мероприятия охватывает и общие вопросы, и достаточно узкие направления. Так, отдельная сессия форума посвящена направлению «недвижимость, строительство, инвестиции и земельное право». Соорганизатор этой сессии, адвокат, старший партнер юридической фирмы TOTUM Юрий ХАПКО рассказал о перспективах рынка недвижимости в Украине и о том, какую роль на нем играют юристы.

«Юрист повинен повідомляти власнику про ризики, які можуть виникнути в майбутньому»

— Яке місце юриста на ринку нерухомості сьогодні?

— Сьогодні найбільш затребуваним напрямом є due diligence — повна юридична перевірка історії виникнення об’єктів, трансформацій з ними та ризиків, які все це може зумовлювати. Тобто юрист має відповісти на запитання клієнта, чи дійсно він купляє те, що йому описують як товар. Принаймні в нашій компанії юристи мають багато запитань саме в цій площині.

Багато запитів формується ще й у зв’язку з тим, що активізувався продаж на електронних майданчиках об’єктів нерухомості, які виставляє Фонд гарантування вкладів фізичних осіб.

Також правники зазвичай незамінні при складних угодах продажу нерухомості з оптимізацією корпоративних та фіскальних навантажень. Саме вони допомагають клієнтові зробити вибір оптимальних елементів, за допомогою яких можна продати той чи інший об’єкт, зекономивши кошти.

Необхідні юристи й під час супроводу того чи іншого проекту, процесу. Чи то йдеться про детальний план території, зміну цільового призначення, чи то про отримання дозвільних документів. Тут правник виконує функцію нагляду — чи все робиться правильно. Окремі дії виконавців і менеджменту, доцільні з точки зору економічних та інших процесів, можуть бути неправильними з погляду закону. Юрист повинен наглядати та повідомляти власнику або керівникам про ризики, які можуть виникнути в майбутньому. Це дуже важливо.

— А щодо нерухомості...

— Що стосується нерухомості, то дуже важливим є її захист. Адже рейдерство зараз процвітає, і до юристів дуже часто звертаються, щоб повернути в судовому чи позасудовому порядку ті чи інші об’єкти, які вкрадені або захоплені іншими особами.

— Хто ефективніший для забудовника та девелопера: власний юрист чи юридичний партнер?

— На ринку є два підходи. Так, великі корпорації намагаються формувати свій штат юристів і він може складатися навіть з кількох десятків осіб. Звісно, для загальних речей у девелопера або забудовника має бути свій юрист: договірна робота, підрядна тощо. Але в тому, що стосується вузькопрофільних моментів, девелопери залучають зовнішніх радників, юридичних партнерів на випадок, наприклад, розробки чи впровадження нового механізму фінансування чи залучення коштів.

На рівні внутрішнього юридичного департаменту розробити такий механізм складно. Але, коли вже є напрацьований алгоритм і супровід технічного виконання, юристи in-house можуть допомогти.

Є певні забудовники, які не тримають штату юристів і віддають все на аутсорс. Однак у них є спеціалісти, які координують всю роботу і визначають ті чи інші галузі та специфіки юридичного партнера. Вони просто виступають як менеджери цих бізнес-проектів. Останнім часом має місце тенденція до збільшення штату власних юристів.

— Якими знаннями та якостями має володіти юрист, аби зацікавити клієнта у галузі будівництва?

— Якщо мова йде про нерухомість, то юрист повинен, звичайно ж, бути в курсі останніх тенденцій ринку, цін і проектів, які реалізуються в тому чи іншому сегменті. Що стосується будівництва, то звичайно, юрист повинен розуміти та давати клієнту відповіді на низку технічних питань, із цим пов’язаних. Вміти читати хоча б поверхово креслення, проектну документацію, щоб клієнт розумів, як глибоко і якісно в його кейсі може розібратися юрист. Тому що клієнту і кінцевому споживачу вже не цікава суха юридична робота. Йому цікавий кінцевий продукт, а саме — безпечність його інвестування, його проекту. В багатьох випадках це залежить саме від професіоналізму юриста, який зможе розгледіти те чи інше питання. Фактично мова йде про те, що юрист перебирає на себе частину проектно-менеджерських функцій стосовно прийняття тих чи інших рішень.

Що стосується ринку нерухомості та придбання того чи іншого активу, то тут слід бути в курсі всіх трендів, тенденцій, цін, проектів, угод, які є на ринку, знати, яка бізнес-модель клієнту потрібна, яка маржинальність того чи іншого проекту, термін його окупності й тому подібне.

«Власник землі — або місто, або держава — може провокувати розірвання договору оренди»

— Чи можемо ми сказати, що орендні спори — найбільш часті на ринку землі та нерухомості? Чи можна їх уникнути та як?

— Оренда земельних ділянок — це досить вразливий для забудовника елемент його бізнесу, якщо він здійснює будівництво на орендованих земельних ділянках. Річ у тому, що власник землі — в більшості випадків або місто, або держава — може провокувати розірвання договору оренди. Це вразлива точка порівняно з тим, коли б земельна ділянка належала на праві власності забудовнику. Зазвичай на цю точку тиснуть у тій чи іншій ситуації, коли стосовно об’єкта виникає суспільний резонанс.

Що стосується оренди нерухомості, приміщень, навіть цілих споруд, офісних центрів, то тут у більшості випадків відповідальність, як на мене, на юристах. Тобто має значення, наскільки якісно був прописаний договір і який інструментарій там закладено у випадку тієї чи іншої нестандартної ситуації, що може виникнути.

— Чи можна було б якимось чином поліпшити становище орендарів на законодавчому рівні?

— На законодавчому — немає сенсу. У законі всього не передбачиш. А от у договірному порядку — будь ласка: як домовитеся на стадії переговорів, так і буде.

Що стосується оренди земельних ділянок, на яких реалізуються будівельні проекти, то тут все-таки мова йде про те, що держава повинна розуміти свою роль такого ж суб’єкта господарювання, як і забудовник. І вона не має права в односторонньому порядку розривати ці договори. Звісно, суди стануть на бік орендаря, якщо з його боку немає порушень договору. Але мова йде про те, щоб держава почала нести відповідальність за такі дії.

Ось ми пам’ятаємо випадки, коли в Києві була створена спеціальна комісія, яка здійснювала ревізію всіх виділених земельних ділянок за часів Черновецького. Було прийнято кілька десятків рішень про розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Всі ці рішення Київської міської ради були скасовані в суді. І тут мова йде про те, щоб держава понесла за це відповідальність чи хоча б заплатила за правову допомогу, кошти на яку витратив землекористувач. Причому реальну суму, яку вони платять, а не ту індикативну, установлену старими інструкціями.

Наприклад, пішли на рік у суди та зупинили проект. У результаті не отримали певного прибутку. Будь ласка, компенсуйте. Всі рішення повинні бути справедливими та легітимними. На жаль, суди неохоче приймають рішення у цій категорії справ.

Але, якщо один чи два рази притягнути до відповідальності місто чи державу, вони замисляться, чи є сенс повторювати подібні дії. Вони більше не будуть зловживати цим, звертатимуться тільки тоді, коли на це дійсно є підстави.

«З точки зору привабливості та ціноутворення ми набагато привабливіші за всіх наших сусідів у доларовому еквіваленті»

— В якому стані перебуває ринок нерухомості в Україні?

— Щоб актуально відповісти на це запитання, треба його сегментувати. Якщо мова йде про землю, то ринок нерухомості перебуває, можна сказати, на дні. Зараз ера покупця.

Що стосується офісної нерухомості, то вакантність близька до нуля або в межах похибки, тому тут ера власників і забудовників.

Щодо логістики: нові міжнародні оператори не заходять, приріст новозбудованого незначний, ринок у такому сегменті опинився у вакуумі.

Що стосується житла, то воно демонструє певні темпи зростання, але це умовний зріст, оскільки маржинальність цього бізнесу зменшується, конкуренція збільшується, а попит суттєво скорочується. Багато факторів негативно впливають на цей ринок. Він штучно стримується та конструюється основними гравцями. Але, на мою думку, ринок житлової нерухомості є дуже недооціненим порівняно з ринками в інших державах.

У випадку появи іпотеки з притомними відсотковими ставками цей ринок може мати зростання. Звісно, у нас є велика частина не забезпеченого житлом населення, але купівельної спроможності та грошей у людей немає. Інвестори, звичайно, можуть заходити, але ми тут повертаємося до попереднього питання про захист права власності. Якщо у нас процвітає рейдерство і все може бути вкрадено чи навіть більше — не побудовано, іноземці не хочуть інвестувати. Хоча з точки зору привабливості та ціноутворення ми набагато привабливіші за наших сусідів у доларовому еквіваленті.

Загалом у ринку нерухомості є потенціал. Це стосується будь-яких сегментів, які я назвав: офіси, складські приміщення, там є надзвичайно великий потенціал. Ціни в доларовому еквіваленті надзвичайно занижені. Питання в тому, що є недовіра іноземного інвестора і не зовсім зрозумілі правила гри. Від цього не можна було безпечно виводити свої капіталовкладення назад. Якщо ці механізми будуть вдосконалені, іноземна інвестиція буде якось гарантуватись і зріст ринку може бути дуже значним.

За оцінками аналітиків іноземних компаній, зростання може сягнути 200—300%. Це буде збільшення вартості. Вартість ринку нерухомості недооцінена на 200%. Якщо маржинальність і норма прибутковості для наших місцевих інвесторів — це 6—7 років, то для європейців — 12—15, для американців також. На Заході є надлишок коштів, депозити вже є від’ємними показниками. Тобто їм вже ці кошти кудись потрібно інвестувати. І якщо в Україні це все запрацювало б, чому ні? Це було б дуже суттєво.

«Спрощення отримання дозвільних документів на будівельні роботи — це все-таки рейдерство»

— Які ключові законодавчі зміни в цій сфері вже відбулись? 5 основних.

— Це, звісно, очікування того, щоб можливості девелопера збігалися з потребами, які зараз виникають. Наприклад, очікування споживачів, розміщення садочків у будинках, негромадські забудови, ресторани, кафе. Також це оновлення ДБН.

Є певне зменшення фіскального навантаження та певні пільги щодо сплати пайової участі, це може суттєво впливати на ціноутворення. Важливим є введення класу наслідків для ринку, щоб за деклараціями та декларативним методом не зводилися багатоквартирні житлові будинки, як це було до 2017 року.

На жаль, не врегульовано процедуру оновлення містобудівної документації: детальні плани територій, зонінги, скасовано історико-містобудівне обґрунтування з нового року. З 1.01.2019 у центральних історичних районах поки що паралізована робота з реконструкції та будівництва, здійснення капітального ремонту.

— Які зміни є найбільш очікуваними?

— Це запровадження механізмів протидії рейдерству та гарантування права власності. Спрощення отримання дозвільних документів на будівельні роботи — це все-таки рейдерство.

Вже анонсовано ліквідацію Держгеокадастру і ДАБІ. Сподіваємося на зменшення фіскального навантаження, запровадження іпотеки з притомними та реальними показниками для людей, надання фіскальних канікул тим секторам, які не розвиваються, наприклад, у промисловій нерухомості та логістиці, тому що ці напрями мають неабиякі перспективи.

Не все може полягати в житлі та офісах. Що буде створювати додаткову вартість для економіки та держави загалом, то це якісь виробництва, технопарки, індустріальні парки, кластери, об’єднання. В цьому напрямку, мені здається, потрібно рухатися.