Промедление с оформлением договоров аренды земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, не спасет от платы за землю
Действующее земельное законодательство устанавливает, что использование земли в Украине является платным. В то же время типичной является ситуация, при которой, например, владельцы зданий и сооружений не оформляют право пользования земельным участком под объектами недвижимости. Однако такие землепользователи фактически ничем не отличаются от титульных. Вместе с тем, если следовать предписаниям Налогового кодекса, то указанные лица не должны платить за землю.
Принцип платності використання землі
Описана ситуація суперечить одразу кільком принципам, передбаченим у Земельному кодексі. Серед таких — принцип єдності юридичної долі ділянки та об’єктів нерухомості, що на ній розташовані (ст.120) та принцип платності використання землі (ст.206).
Згідно з податковим законодавством України плата за землю — це обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідно до пп.14.1.136 п.14.1 ст.14 ПК орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності — це обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. У п.288.1 ст.288 зазначеного кодексу передбачено, що підставою для нарахування орендної плати є договір оренди такої ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Тобто норми ПК покладають обов’язок щодо внесення орендної плати виключно на титульних користувачів земельних ділянок, земельних часток (паїв).
Як зазначалось, орендна плата є складовою податку на майно, що належить до місцевих податків. Отже, описана ситуація призводить до недоотримання доходів місцевими бюджетами.
У зв’язку із цим органи місцевого самоврядування звертаються до фактичних землекористувачів із пропозицією укласти договір добровільного відшкодування збитків. Зазвичай такі пропозиції ігноруються, тому місцеві ради змушені подавати позовні заяви з вимогою стягнути з фактичного землекористувача упущену вигоду в розмірі невнесеної орендної плати. Іноді відповідні позовні заяви подають прокурори.
Кондикційні відносини
Судова практика йде шляхом задоволення зазначених вище позовних вимог. Зокрема, Верховний Суд України в постанові від 17.02.2016 (справа №3-1160г15) зазначив, що використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів позбавляє міську раду як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати (неодержаний дохід), а тому збитки підлягають стягненню в повному обсязі. У вказаній справі відповідач учиняв окремі дії щодо узаконення користування земельною ділянкою, але протягом тривалого часу (6 років) ухилявся від її реєстрації та укладення договору оренди. Використання ділянки без правовстановлюючих документів позбавило міську раду як власника землі права отримувати дохід у розмірі орендної плати.
Аналогічну правову позицію викладено в постанові ВСУ від 28.01.2015 (справа №3-210гс14) та постанові Вищого господарського суду від 30.09.2015 (справа №904/10297/14).
Велика палата новоствореного Верховного Суду в постанові від 23.05.2018 (справа №629/4628/16-ц) наголосила, що до моменту оформлення власником об’єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, відносини щодо фактичного користування землею без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки заощадив кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов’язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 Цивільного кодексу.
Отже, судова практика йде шляхом того, що користувач земельної ділянки без відповідного правового титулу на неї зобов’язаний компенсувати невнесену орендну плату відповідному органу місцевого самоврядування.
Аналогічної позиції суди дотримуються й у випадку набуття/виникнення/переходу частини об’єкта нерухомості. Можна згадати постанову ВГС від 12.07.2017 у справі №920/1039/16. Таке тлумачення обов’язку щодо внесення орендної плати кореспондується з п.286.6 ч.2 ст.286 ПК, якою передбачено, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у спільній власності кількох юридичних або фізичних осіб, податок обчислюється з урахуванням прибудинкової території кожній з таких осіб пропорційно належній частці кожної особи. Вважаємо зазначену судову практику такою, що відповідає чинному законодавству України.
Належне правове регулювання
У цьому контексті звертаємо увагу на те, що попередня редакція Податкового кодексу передбачала, що при переході права власності на будівлю чи споруду податок на земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі чи споруди, сплачувався на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (будівлю чи споруду), а не на земельну ділянку.
Отже, власники будівель, споруд та їх частин як фактичні землекористувачі на підставі стст.120 та 206 ЗК повинні здійснювати плату за землю з моменту виникнення права власності на будівлі, споруди чи їх частини. В будь-якому випадку, фактичні землекористувачі її здійснюють, лише через більш складну процедуру — повернення неодержаного доходу за рішенням суду.
Материалы по теме
Комментарии
К статье не оставили пока что ни одного комментария. Напишите свой — и будете первым!