Управляющий партнер ЮФ TOTUM Богдан Яськив:

«Оформление прав на землю предусматривает прохождение процедурного лабиринта»

Украинский бизнес готов вкладывать деньги в благоустройство городов. Однако на пути стоит мораторий на отведение и изменение целевого назначения земель для градостроительных потребностей. Пытаясь дать толчок инвестированию, законодатель усовершенствовал конструкцию нормы о градостроительном моратории. Но должностные лица истолковали изменения по-своему. О сложности процедуры, способах оформления права на землю государственной и коммунальной собственности, защите прав землепользователя в досудебном, или судебном порядке рассказал управляющий партнер Юридической фирмы TOTUM БОГДАН ЯСЬКИВ.

«Зміна цільового призначення землі залежить від зміни призначення території містобудівною документацією»

— Якщо йдеться про будівництво в місті, з якими складними питаннями найчастіше звертаються клієнти?

— Найбільш частими є звернення щодо оформлення прав на земельні ділянки, зміну їх цільового призначення, супроводу укладення договорів із землею, поновлення строку їх дії тощо. Також звертаються по правову допомогу при трансформації земельної ділянки (поділі, об’єднанні), платі за землю, оформленні похідних прав (суборенди, суперфіцію, сервітуту, емфітевзису). І, звичайно, по захист своїх порушених прав у досудовому чи судовому порядку.

Процедура оформлення прав на землі державної чи комунальної власності досить тривала, складна й зарегульована, а тому найбільше потребує кваліфікованої юридичної експертизи, супроводу та чіткого планування.

Зміна цільового призначення землі на сьогодні залежить від зміни функціонального призначення території містобудівною документацією, а тому важливим є врахування ініціативи зміни цільового призначення земельної ділянки органом архітектури та містобудування, тобто замовником розробки містобудівної документації (плану зонування території чи детальних планів території).

Сьогодні дуже багато проблематики також у питанні плати за землю. Це стосується як визначення нормативної грошової оцінки землі, так і порядку сплати земельного податку та внесення орендної плати.

Тобто оформлення прав на землю передбачає проходження процедурного лабіринту.

— У чому ж складність оформлення прав на землю державної чи комунальної власності?

— Складність процедури оформлення права на землю полягає в тому, що потрібно пройти велику кількість юридично значущих дій. Насамперед існує низка способів оформлення прав на землю державної та комунальної власності, які залежать від його мети, фактичних обставин землекористування або правової підстави для оформлення.

Такими способами є:

• приватизація та/або безоплатне передання земельних ділянок у межах визначених законом норм;

• придбання права власності чи оренди на земельному аукціоні;

• оформлення права оренди на ділянку, де розташоване власне (на праві власності) нерухоме майно (будівля, споруда, майновий комплекс);

• придбання права власності на землю, на якій розташоване власне (на праві власності) нерухоме майно без проведення земельних торгів (викуп);

• оформлення права на землю для розміщення/будівництва спеціальних (важливих) об’єктів або спеціальними суб’єктами без проведення земельних торгів.

Від обраного способу й залежить специфіка процедури оформлення права на землю.

«Перешкодою в оформленні прав на землю є містобудівний мораторій, який не дозволяє містам пропонувати бізнесу привабливі земельні лоти»

— Що необхідно зробити для оформлення права на ділянку?

— У будь-якому разі процедуру можна умовно поділити на дві фази:

• формування ділянки;

• оформлення права.

Формування полягає в тому, що на підставі передбаченої законодавством документації стосовно землеустрою (проект землеустрою чи технічна документація), розробленої та погодженої всіма компетентними органами, ділянка реєструється в Державному земельному кадастрі з унікальними характеристиками: кадастровий номер, конфігурація, площа, цільове призначення, вид використання тощо.

Оформлення права полягає в прийнятті органом державної влади чи місцевого самоврядування на підставі норми закону розпорядчого акта (рішення) про передання ділянки в оренду, власність чи на іншому праві. На практиці обидві фази мають свої проблеми в проходженні. Серед основних труднощів можна назвати часті відмови без обґрунтування та достатньої правової підстави під час погодження документації щодо землеустрою компетентними органами, проведення експертизи такої документації та реєстрацію ділянки в кадастрі.

У законодавстві немає чіткого переліку підстав для відмови, зокрема при реєстрації ділянки в ДЗК, а отже, кадастровий реєстратор на свій розсуд приймає рішення, керуючись внутрішнім переконанням, яке часто не на користь заявника. Цю проблему можна було б розв’язати, передбачивши як підставу для відмови виключно критичну помилку обмінного файлу або непогодження певним органом документації щодо землеустрою.

Також не завжди просто після формування ділянки отримати позитивне рішення розпорядчого органу державної влади або місцевого самоврядування, які банально не розглядають питання передання землі або через необхідність колегіального прийняття рішення не знаходять достатньої кількості голосів на підтримку питання.

Варто сказати, що це стосується й ситуацій з оформленням прав на землю, де розміщене нерухоме майно, власники якого хочуть платити за землю на достатній правовій підставі, але часто такі питання тривалий час не розглядаються. Цим власників такого майна ставлять у ситуацію вимушеного порушення податкового законодавства про плату за землю й фактично позбавляють бюджет суттєвих грошових надходжень.

Неабиякою перешкодою в оформленні прав на землю є ще так званий містобудівний мораторій, який не дозволяє містам проводити земельні аукціони та пропонувати бізнесу привабливі земельні лоти, якщо на відповідній території не затверджений детальний план. Це обмеження також стосується зміни цільового призначення оформлених ділянок.

«Владні органи дуже широко тлумачать поняття містобудівних потреб і відносять до них експлуатацію нерухомого майна»

— То процедура передання ділянок для експлуатації нерухомого майна, а також зміна їх цільового призначення теж залежать від детального плану території?

— Частково так. Зокрема, це стосується можливості передання ділянок для проведення реконструкції нерухомого майна.

Після внесених у квітні поточного року останніх змін до ст.24 закону «Про регулювання містобудівної діяльності» конструкція норми містобудівного мораторію виписана так, що дозволяє передавати для містобудівних потреб ділянки, на яких розташовані будівлі та/або споруди, якщо на цій території не затверджений детальний план. Однак на практиці владні органи дуже широко тлумачать поняття містобудівних потреб і відносять до них, окрім будівництва та реконструкції, експлуатацію нерухомого майна. Власне, звідси і буквальне тлумачення цього пункту про те, що законодавець передбачив виключно дозвіл на передання ділянки для експлуатації такого нерухомого майна. А якщо мова йде про можливість його реконструкції чи перебудови, то для цього необхідно дочекатися детального плану території, який мав би передбачити таку ініціативу.

На мою думку, це не зовсім правильний підхід. Якщо генеральний план населеного пункту передбачає можливість такої реконструкції без зміни функціонального призначення території та будівлі, то передання ділянок для реконструкції є логічним.

У містах є дуже багато будівель в аварійному чи занедбаному стані, які потребують капітального ремонту, проведення протиаварійних робіт та реконструкції. Проте через заборону їх власники не можуть оформити право на ділянку під такою будівлею саме з тим видом використання, який міг би дозволити в майбутньому отримання містобудівних умов для реконструкції та дозвільних документів на здійснення будівельних робіт щодо реконструкції. Як наслідок, маємо складну ситуацію із застарілими комунікаціями, інженерними мережами та іншими важливими інфраструктурними об’єктами міст.

Щодо зміни цільового призначення ділянки, то, попри відмінну конструкцію такої норми від норми про передання землі, на практиці таке обмеження поширюється за аналогією та вимагає затвердження детального плану території з бажаною містобудівною ініціативою. Він і буде дозволом на зміну цільового призначення.

«Суди переважно стають на бік позивачів і задовольняють вимоги про стягнення збитків»

— Які поради ви б дали землекористувачам та землевласникам щодо порядку плати за землю з огляду на останні зміни в законодавстві?

— При розрахунку плати за землю рекомендую розглядати це питання в комплексі податкового та земельного законодавства. Хочу звернути увагу на останні зміни, внесені до Порядку розрахунку нормативної грошової оцінки, згідно з якими коефіцієнт функціонального використання ділянки визначається залежно від коду її цільового призначення за інформацією про неї в ДЗК. Відповідно до порядку нормативна грошова оцінка земельних ділянок без певного коду КЦПВЗ або не сформованих у ДЗК розраховується з коефіцієнтом функціонального призначення 3, що суттєво, в рази, збільшує розмір нормативної грошової оцінки при розрахунку розміру плати за землю.

У Податковому кодексі встановлено, що річна сума орендної плати за землі державної та комунальної власності не може бути меншою від розміру земельного податку: для ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, — у розмірі не більше ніж 3% від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування — не більше ніж 1% від їх НГО, для сільськогосподарських угідь — не менш як 0,3% і не більше ніж 1% від їх НГО. Стосовно ділянок, нормативна грошова оцінка яких не проведена, — у розмірі не більш як 5% від НГО одиниці площі ріллі по області, для сільськогосподарських угідь — не менш як 0,3% і не більше ніж 5% від НГО одиниці площі ріллі по області.

Слід наголосити, що власники нерухомого майна, в яких відсутнє оформлене право на землю, на якій розташоване таке майно, можуть отримати негативні наслідки у вигляді стягнення збитків за використання землі без правовстановчих документів. Факт бездокументарного користування, як правило, виявляється під час перевірки використання землі в рамках контролю органу державної влади чи місцевого самоврядування. Розмір збитків визначають комісії, створені відповідними державними адміністраціями або радами.

Аналіз судової практики та рішень у цій категорії справ свідчить, що суди переважно стають на бік позивачів і задовольняють вимоги про стягнення збитків. Більше того, у деяких судових рішеннях зроблено висновки про те, що саме на землекористувача покладається обов’язок учинення дій стосовно розроблення документації щодо землеустрою та реєстрації ділянки в ДЗК.