Односторонняя переоценка

Может ли договор предотвратить повышение арендной платы

Дела, касающиеся вопросов взыскания арендной платы, составляют одну из самых многочисленных подкатегорий из общего объема земельных споров. При этом наибольшая доля таких дел связана с арендой земель государственной и коммунальной собственности.

Законодавчий пріоритет

Найчастіше підставою звернення з позовом є відмова орендаря від сплати нової орендної плати, що враховує зміни нормативної грошової оцінки землі.

Так, задовольняючи позови стосовно внесення змін до договорів оренди, що обґрунтовуються законодавчими новелами, суди мотивують свої рішення передбаченою в угоді можливістю збільшення розміру орендної плати, а також тим, що орендна плата за ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною. При цьому господарські суди враховують правові позиції, викладені, зокрема, у постановах Верховного Суду України від 20.08.2013 (№3-19гс13), 4.07.2011 (№3-66гс11), 23.05.2011 (№3-42гс11) та 30.05.2011 (№3-43гс11).

Крім того, щодо правовідносин, які виникли до 1.01.2011 (тобто до набрання чинності Податковим кодексом), береться до уваги правовий висновок ВСУ, зроблений у постановах від 12.12.2012 (№6-146цс12) та 25.06.2011 (№6-17цс11). У них визначено, що, за змістом ст.21 закону «Про плату за землю» (який діяв на час спірних правовідносин), розмір та умови орендної плати, зазначені в договорі, не можуть суперечити чинному на час його укладення законодавству. Так, річна орендна плата за ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлювався законом «Про плату за землю».

Власне, подібна позиція висловлена ВСУ й у зв’язку з новими ставками орендної плати, запровадженими з набранням чинності ПК. Так, у постановах ВСУ від 10.02.2016 (№21-4172а14), 14.04.2015 (№21-165а15), 7.04.2015 (№21-117а15) та 2.12.2014 (№21-274а14) зазначено, що річний розмір орендної плати за ділянки державної та комунальної форм власності має відповідати вимогам пп.288.5.1 п.288.5 ст.288 ПК, які є підставою для перегляду цього розміру. Водночас, виходячи з принципу пріоритетності норм ПК, до моменту внесення до договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлений приписами кодексу.

У постановах ВСУ від 14.03.2017 (№21-2246а16), 16.03.2016 (№1170/2а-3151/12), 14.07.2015 (№826/5560/14), 21.04.2015 (№21-131а15) та 7.04.2015 (№21-117а15) прямо зазначено: оскільки законодавець у ПК визначив нижню граничну межу річної суми платежу, вона має застосовуватися незалежно від того, чи збігається її розмір із визначеним у договорі (якщо в ньому встановлено меншу плату).

Наведені правові позиції нині враховуються й адміністративними судами під час розгляду спорів за позовами орендарів про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень, якими збільшуються суми зобов’язань щодо орендної плати та нараховуються штрафні санкції. Адміністративні суди притримуються такої позиції: оскільки збільшення мінімального розміру орендної плати відбувається не у зв’язку з волевиявленням сторін договору, а через зміну ставки податку, то необхідність його сплати в новому розмірі виникає в орендаря незалежно від унесення змін до договору.

При цьому суди, як правило, не беруть до уваги, що жодна норма не наділяє податкові органи повноваженнями втручатись у відносини сторін договору та нараховувати суми зобов’язання за ним.

Отже, положення ч.1 ст.651 Цивільного кодексу та ч.1 ст.188 Господарського кодексу про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у цьому випадку не діють. Орендар, підписуючи договір навіть із чітко визначеною сумою плати, не може сподіватися на її чинність саме в узгодженому початковому розмірі на весь строк дії договору.

Більше того, за наявною судовою практикою, фактично орендар самостійно має стежити за змінами, що відбуваються в законодавстві, навіть у разі, якщо вони сталися після укладення договору. Крім того, повинен брати їх до уваги під час обрахунку орендних платежів, не очікуючи внесення змін до договору, бо в іншому випадку наражається на небезпеку штрафних санкцій.

Як це узгоджується з ч.2 ст.21 та ч.2 ст.23 закону «Про оренду землі», згідно з якими орендна плата встановлюється за згодою сторін у договорі та переглядається на таких самих засадах, — незрозуміло. Проте пріоритетним, мабуть, є положення ст.42 ГК, відповідно до якої господарська діяльність здійснюється підприємцями на власний ризик.

Без оцінки — недійсні?

Підставою для перегляду розміру орендної плати за землю найчастіше стає зміна нормативної грошової оцінки. У спорах про визначення розміру орендної плати слід брати до уваги, що в постанові від 11.05.2016 №6-824цс16 ВСУ висловив таку правову позицію: з огляду на положення абз.1 п.289.1 ст.289 ПК і ч.1 ст.13 закону «Про оцінку земель» обов’язок щодо сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.

У постанові від 22.05.2013 (№6-11цс13) ВСУ наголошував, що випадки обов’язкового проведення грошової оцінки перераховано в ч.1 ст.13 закону «Про оцінку земель», а саме: визначення розміру земельного податку та орендної плати за ділянки державної та комунальної власності.

У постанові ВСУ від 8.04.2015 (№3-41гс15) зазначено: оскільки в ст.21 закону «Про оренду землі», абз.1 п.289.1 ст.289 ПК, ст.1 і ч.1 ст.13 закону «Про оцінку земель» чітко вказано, що така оцінка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, земельний податок і орендна плата за своєю правовою природою є різними видами платежів, які мають відмінний порядок обчислення та нарахування. Тому для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності оцінка є обов’язковою. А застосування до розрахунку орендної плати норм ПК, які регламентують установлення земельного податку, є помилковим.

При цьому в постановах від 1.07.2015 (№3-297гс15), 20.05.2015 (№3-70гс15), 1.04.2015 (№3-26гс15) ВСУ розвинув таку правову позицію, вказавши, що укладення договору без проведення оцінки є порушенням приписів ст.13 закону «Про оцінку земель», а отже, підставою для визнання правочину недійсним.

Разом з тим, якщо така оцінка не була передбачена ч.1 ст.15 закону «Про оренду землі» на момент укладення договору, необхідності узгоджувати й зазначати таку умову не було обов’язковим. Тож її відсутність не є підставою для визнання відповідного договору недійсним (постанова ВСУ від 4.06.2014 №6-55цс14).

Внесення змін до угод

ВСУ систематично звертає увагу на те, що нормативно-грошова оцінка є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна — підставою для перегляду такої плати (прикладом може слугувати постанова від 3.12.2013 №3-34гс13).

У постановах від 2.03.2016 (№3-476гс15) та від 7.10.2015 (№3-481гс15) ВСУ більш детально окреслив зазначену позицію та, зокрема, наголосив на такому. Згідно з положеннями ст.288 ПК підставою для нарахування орендної плати є договір. Розмір та умови її внесення визначаються за домовленістю між орендодавцем (власником) і орендарем. Водночас річна сума платежу не може бути меншою за визначену в цій статті.

Базою оподаткування відповідно до ст.271 ПК є нормативно-грошова оцінка з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розд.ХІІІ ПК.

За змістом п.289.1 ст.289 ПК і ч.1 ст.13 закону «Про оцінку земель», для визначення розміру орендної плати за ділянки державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативно-грошова оцінка, яка являє собою капіталізований рентний дохід, розрахований за затвердженими нормативами (ст.1 згаданого закону).

Таким чином, нормативно-грошова оцінка є основою для визначення орендної плати для земель державної та комунальної власності, а її зміна є підставою для перегляду розміру такої плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями ст.288 ПК.

Разом з тим згідно з пп.34, 35 ч.1 ст.26 закону «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до ПК. За положеннями ст.144 Конституції та ст.73 вказаного закону органи місцевого самоврядування в межах визначених повноважень приймають рішення, які є обов’язковими до виконання на відповідній території.

Якщо рішення міської ради, яким змінено нормативно-грошову оцінку та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому порядку незаконним не визнавалося, то воно є обов’язковим для виконання. Відповідно, таке рішення є підставою для внесення змін до договору в частині розміру орендної плати, в тому числі в судовому порядку.

Водночас згідно із ч.5 ст.188 ГК, якщо судовим рішенням договір змінено, останній вважається зміненим із дня набрання ним чинності, якщо іншого строку не встановлено рішенням суду.

Поки що суди у рішеннях про внесення змін до договорів у частині розміру орендної плати переважно не визначають дати набрання чинності такими змінами. Отже, останні вступають у дію з моменту набрання чинності відповідним судовим рішенням. З огляду на зазначене відповідачі часто вдаються до дій щодо максимального затягування розгляду таких спорів задля відтермінування вступу в дію нових орендних ставок.

Однак така стратегія не завжди допомагає. Наразі наявна принаймні одна постанова ВСУ — від 18.05.2016 у справі №6-325цс16, якою ставки було запроваджено заднім числом.

Так, Суд, вочевидь урахувавши, що рішенням міської ради, яким у 2013 році затверджено технічну документацію стосовно нормативно-грошової оцінки земель міста й визначено, що нова оцінка застосовується з 1.01.2014, вказав: пункт спірного договору слід уважати зміненим із такої ж дати.

Стратегії відтермінування

Аналіз свідчить, що у справах про внесення змін до договору в частині орендної плати та про стягнення заборгованості за платежами, в правовій підставі яких визначено рішення міської ради про встановлення оновленої оцінки, часто ставиться питання про зупинення провадження. Адже відповідачами паралельно подаються позови до адміністративних судів про визнання незаконними відповідних рішень органів місцевого самоврядування.

Позиція ВГС із цього питання переважно полягає в тому, що розгляд відповідного спору адмінсудом не є підставою для зупинення провадження в господарській справі.

Наприклад, переглянувши 16.12.2015 справу №922/4144/14, ВГС зазначив, що під неможливістю її розгляду слід розуміти неможливість для госпсуду самостійно встановити обставини, які встановлюються іншим судом в іншій справі, — у зв’язку з непідвідомчістю або непідсудністю іншої справи цьому господарському суду, одночасністю розгляду двох пов’язаних між собою справ різними судами або з інших причин. Тож підстави для зупинення провадження відсутні, оскільки розгляд адмінсудом справи, предметом розгляду якої є затвердження нормативно-грошової оцінки земель міста, не може бути перешкодою для встановлення всіх істотних обставин у даній господарській справі. Разом з тим результати розгляду відповідної адмінсправи можуть бути підставою для перегляду справи, що перебувала у провадженні госпсуду, наприклад у порядку подання заяви про перегляд рішення за нововиявленими обставинами.

Водночас ВГС переважно виходить із того, що скасоване в судовому порядку як протиправне рішення міської ради про встановлення нової нормативної грошової оцінки землі є нелегітимним з моменту прийняття. Тому воно не може породжувати жодних правових наслідків, у тому числі й у вигляді внесення змін до договорів стосовно визначення розміру орендної плати.

Наприклад, переглянувши 24.12.2015 справу №913/497/15, ВГС зазначив: скасування в судовому порядку рішення міської ради про встановлення нової нормативної грошової оцінки землі є підставою для визнання недійсною додаткової угоди до договору щодо встановлення нового розміру орендної плати. Початком перебігу позовної давності є дата набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовано рішення міськради, що було підставою для укладення спірної додаткової угоди.

«Для службового користування»

У спорах про визнання протиправними рішень міських рад про затвердження технічної документації щодо нормативно-грошової оцінки земель корисним може бути правовий висновок, викладений ВСУ в постанові від 21.06.2016 №21-112а16.

У ній, зокрема, сказано: хоча технічна документація щодо бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ч.1 ст.23 закону «Про оцінку землі»), дані про нормативну грошову оцінку стосовно окремої ділянки за правилами ч.2 ст.20 зазначеного закону оформляються як витяг із технічної документації.  Водночас відповідно до ч.3 ст.23 цього акта такий витяг видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику в сфері земельних відносин.

У цьому випадку затверджена технічна документація мала гриф обмеження доступу «Для службового користування». Оскільки, за правилами п.35 Інструкції про порядок обліку, зберігання і використання документів, справ, видань та інших матеріальних носіїв інформації, які містять службову інформацію, затвердженої постановою Кабінету Міністрів від 27.11.98 №1893, забороняється користуватися відомостями з документів із грифом «Для службового користування» для, зокрема, опублікування в засобах масової інформації, припущення про те, що позивач мав дізнатися та усвідомити неминучий вплив оскаржуваних рішень на свої права, обов’язки та інтереси з дня опублікування таких даних, не відповідає встановленим у справі обставинам.

З погодженням і без

У постанові від 20.08.2013 (№3-21гс13) ВСУ констатував, що зміна нормативної грошової оцінки може бути підставою для зміни розміру орендної плати в односторонньому порядку, якщо це погоджено сторонами в договорі.

Водночас у постанові від 2.03.2016 (№3-476гс15) ВСУ звернув увагу на те, що судам при вирішенні таких спорів також слід досліджувати обґрунтованість і правильність розрахунку розміру орендної плати, наведеного позивачем.

При врахуванні вказаної постанови ВСУ господарські суди деякий час ураховували ремарку «якщо це погоджено сторонами в договорі». Наприклад, у справі №3-476гс15 (постанова ВСУ від 2.03.2016) при винесенні постанови від 11.03.2015 ВГС виходив із того, що згідно з умовами договору єдиною підставою перегляду розміру орендної плати визначено збільшення ставок земельного податку. Натомість такої підстави, як зміна розміру нормативної грошової оцінки, не передбачено.

Однак, оскільки визначена постанова ВГС була скасована, на цей час фактично позиція ВСУ полягає в тому, що розмір орендної плати за ділянки державної та комунальної форми власності може змінюватися в силу законів та рішень місцевих рад з відповідних питань, які набрали чинності, незалежно від того, чи передбачена можливість такої зміни в самому договорі.

Отже, наявність у договорі вказівки про те, що зміна нормативної грошової оцінки є підставою для зміни розміру орендної плати в односторонньому порядку, зумовлює нарахування та стягнення такої плати з узяттям до уваги рішень місцевої ради, якими визначено нову оцінку навіть без унесення змін до правочину. Разом з тим відсутність такої вказівки передбачає необхідність укладення додаткового договору: в добровільному порядку або через суд.