Волк в овечьей шкуре

Местные общины вряд ли станут активными игроками земельного рынка

Проект закона «О рынке земель» разрабатывался под лозунгом защиты прав крестьян от посягательств землевладельцев после отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Однако если акт примут без надлежащей доработки — это будет иметь обратный эффект и приведет к монополизации рынка сельхозугодий созданным Государственным земельным банком.

Количественные ограничения

Украинскому бюджету постоянно не хватает средств на социальные выплаты, бесплатную медицину и культурные мероприятия, однако этот недостаток могут компенсировать прибыли, которые получит агробизнес (конечно, при условии процветания). Последнее кажется вполне осуществимым, учитывая то, что 30% территории Украины — это самые плодородные почвы в мире. Однако сейчас потенциал отечественных черноземов реализовывается далеко не полностью из-за отсутствия «доступа» к земле, так как действует мораторий на куплю-продажу сельскохозяйственных угодий у аграриев, которые не хотят вкладывать средства в арендованные у крестьян земли. Урегулировать болезненный вопрос должен был законопроект «О рынке земель» (№9001-д), принятый в первом чтении еще в декабре 2011 года. Однако он до сих пор не рассмотрен во второй раз.

Приостановление продвижения нового закона из-за предвыборной лихорадки хоть и задержало реформу земельного законодательства в целом, зато дало еще немного времени на осмысление законопроекта, который, несмотря на некоторые положительные моменты (например, отмену создания Государственного земельного фонда, который только бы повышал уровень зарегулированности сферы), имеет и ряд существенных недостатков. На них во время проведения 30 ноября семинара по земельным отношениям Всеукраинской сети практикумов от компании «ЛИГА» детально остановился докладчик Виталий Правдюк — управляющий партнер юридической компании «Бизнес Форс», опытный специалист в области земельного права.

Перечень субъектов, которые могут приобрести земли товарного сельскохозяйственного назначения в частную собственность, сведен к трем категориям покупателей — это граждане Украины, общины и Государственный земельный банк, за создание которого на бумаге активно взялись законодатели (ГЗБ упоминался в постановлении Кабмина №609, в законопроектах «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности», «О внесении изменений в Закон Украины «О банках и банковской деятельности» относительно государственного земельного банка», «О рынке земель»).

Права приобретать сельхозугодия лишены как отечественные, так и иностранные юридические лица, а также иностранные граждане (даже при условии размещения на этой земле принадлежащей им недвижимой частной собственности). Результаты исследований, проведенных Центром А.Разумкова в 2012 году, свидетельствуют о том, что данная норма пользуется поддержкой украинских граждан. Это можно объяснить их нежеланием пускать на собственную территорию «иностранных захватчиков» и страхом перед установлением заниженных цен на землю со стороны крупных агрохолдингов — в будущем основных скупщиков земли.

Действительно, запрет на продажу земли сельскохозяйственного назначения иностранным компаниям является нормой, которая обеспечивает национальную безопасность государства. Она распространена в юридической практике других стран, а вот лишение национальных компаний земли является, по сути, ущемлением их прав в собственной стране. Если проанализировать данную норму более детально, понимаешь, что уменьшение возможностей купить землю одновременно приводит и к уменьшению возможностей ее продать.

Можно с уверенностью утверждать, что местные общины вряд ли станут активными игроками на рынке земель. Это сделает Государственный земельный банк фактически монопольным скупщиком сельскохозяйственных угодий. Он сможет по своему усмотрению устанавливать цену и порядок выкупа земель у фермеров (именно этого согласно результатам вышеупомянутого исследования крестьяне с опасением ожидали от агрохолдингов). В.Правдюк, выступая с докладом, отметил, что, скорее всего, такая ситуация приведет к созданию очередной коррупционной схемы в Украи­не, в частности к покупке каким-либо образом земель сельскохозяйственного назначения юридическими лицами через созданный банк.

Квота на площадь

Законопроект №9001-д не только ограничивает количество участников рынка земель сельскохозяйственного назначения, но и регулирует размер площади угодий, которые могут находиться в частной собственности граждан, — до 100 га. Что касается ограничений, предусмотренных относительно арендованных земель, то сельхозпредприятия могут брать в аренду не больше 10% всей площади сельскохозяйственных угодий на территории района и не больше 100000 га на территории Украины. Несмотря на лояльность законодательных ограничений, при большом желании можно обойти и их. Хоть они и несколько усложняют корпоративную структуру и повышают административные расходы, существуют абсолютно легальные пути увеличения посевной площади — их регистрация на подставных лиц.

Следовательно, законопроект «О рынке земель» в нынешней редакции лишит фермеров, которые захотят продать свои земли, альтернативного выбора контрагента, а также конкурентной цены на собственное имущество. Это будет иметь двойное влияние на дальнейшее развитие аграрной сферы Украины. С одной стороны, большая часть земель так и останется в собственности тех, кто обрабатывать ее по каким-либо причинам не может или не хочет, но продавать за предложенные, скорее всего небольшие, деньги откажется, а с другой — будет продолжать формироваться закрытый «пул» крупных агропредприятий, близких к провластным структурам.

Статья 13 Конституции утверждает, что земля является объектом права собственности Украинского народа. Учитывая, что в Земельном кодексе земли по форме собственности делятся на частные, государственные и коммунальные, становится понятно, что Основной Закон в этом случае имеет декларативный характер, подчеркивает особенность земли как объекта собственности. В отличие от свободного распоряжения другим имуществом, владелец не имеет права ее уничтожить или причинить ей непоправимый вред, в противном же случае он должен понести адекватное наказание. Неурегулированность земельного законодательства на сегодняшний день является ярким примером нанесения вреда собственной земле, за что украинский народ самого себя наказал посредственными урожаями, отсутствием на данный момент перспективы быстрого развития украинской агросферы и т.д.