Как не купить «кота в мешке»

или 5 шагов к безопасной покупке квартиры

Рано или поздно каждый из нас задумывается о покупке собственной квартиры. В мечтах потенциальный владелец недвижимости уже начинает подбирать мебель и разрабатывать дизайн. Однако иногда путь к взлелеянной в мечтах жилплощади превращается в настоящее испытание. Практика убедительно свидетельствует, что даже после громких скандалов, связанных с квартирными аферами, их количество абсолютно не уменьшилось. Поэтому потенциальный покупатель должен осознавать возможные риски и понимать, каким образом их можно избежать.

Ризик №1 — недобудова

Якщо передбачається інвестиція в об’єкт, який ще зводиться, право власності може бути закріплено за покупцем тільки після того, як будинок буде зданий в експлуатацію. Явним плюсом такого інвестування є можливість придбання площі за значно меншою вартістю, ніж коштує готове житло. Водночас інвестор дуже ризикує цією сумою в разі недобудови. Як правило, забрати свої гроші в забудовника у випадку з недобудовами досить проблематично.

Ризик №2 — «проблемна» нерухомість

Купівля квартир у новобудовах може стати проблемою в разі відсутності необхідних дозвільних документів або у випадку виникнення інших труднощів. Наприклад, документи, що посвідчують право власності/користування, можуть бути скасовані або ж виявиться, що будинок зводиться на земельній ділянці з іншим цільовим призначенням.

Ризик №3: шахрайство

Нині щодня виникають шахрайські схеми, коли пропозиція купити квартиру надходить від людей, які не є її власниками і жодного стосунку до неї не мають. Ситуація загострюється ще й тому, що велика кількість квартир не внесена до реєстру нерухомого майна, тому перевірити їх належність конкретним людям інколи просто неможливо. У свою чергу професійні шахраї вміло користуються цим: отримують завдаток, а потім різко зникають. У подальшому знайти та притягнути до відповідальності таких людей досить складно.

Ризик №4 — маніпуляції з договорами

Поширеними є і випадки укладання договорів на невигідних для покупця умовах, які дозволяють продавцю абсолютно законно затягувати процес укладання основного договору або в майбутньому успішно його оспорити.

Як ми вже переконалися, наразі існують досить серйозні ризики, пов’язані з придбанням квартир. Саме тому потенційному інвестору потрібен чіткий алгоритм дій, який допоможе уникнути проблем і сповна насолоджуватися покупкою в майбутньому.

Крок №1. Перевірка репутації продавця

Першочергово потрібно перевірити інформацію про квартиру. Якщо йдеться про новобудову, то шукати слід за назвою комплексу і паралельно — за забудовником. Деякі забудовники розуміють, що відомості, наявні про них в Інтернеті, — це перше, чим зацікавиться потенційний покупець. Саме тому такі компанії можуть оперативно моніторити та видаляти негативну інформацію.

Не зайвою на цьому етапі стане й перевірка компанії в контексті:

• часу, що минув з моменту створення юридичної особи;

• репутації директора компанії, її засновників;

• відсутності ліквідаційних процедур, виконавчих проваджень;

• наявності судових спорів.

Крок №2. Перевірка «на проблемність»

У випадку з новобудовами таку перевірку слід розпочинати з відвідання сайту місцевої Державної архітектурно-будівельної інспекції, де розміщується інформація про всі об’єкти, до законності спорудження яких є питання. 

У випадку придбання квартири на вторинному ринку покупцеві необхідно  переконатись у тому, що квартира не перебуває під арештом, у ній не зареєстровані малолітні, неповнолітні особи, а також інваліди. Крім того, потрібно з’ясувати, хто є власником помешкання, яким чином його було придбано та хто буде безпосередньо підписувати договір купівлі-продажу.

Крок №3. Знайомство з об’єктом та вивчення документів

Якщо результати віртуального знайомства із забудовником влаштували, можна планувати безпосередній огляд об’єкта. У розмові з представником продавця важливо також поцікавитися, за якою схемою здійснюється продаж квартири, а якщо її вже збудовано, не зайвим буде уточнити, чому власник вирішив її продати.

У випадку з будинками, що зводяться, покупцям пропонується інвестування за однією з найпоширеніших схем:

• участь у фонді фінансування будівництва;

• участь в інститутах спільного інвестування;

• укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири;

• створення житлово-будівельних кооперативів.

При цьому представника відділу продажів, ріелтора або власника краще завчасно попросити підготувати всі документи щодо квартири.

Аналізуючи схеми, за якими купуються квартири, не можу не згадати про досить поширену, особливо в Київській області, схему інвестування в квартири, забудовником яких виступає фізична особа.

Сказати, що це — ризикована схема, — не сказати нічого. Звичайно, кожен сам вирішує, чи йти йому на ризик, але, якщо забудовником є фізособа, треба враховувати такі моменти:

1. Відсутність компанії, яка несе відповідальність за будівництво: фізична особа — забудовник може залучати підрядників за своїм вибором. При цьому не завжди першочерговою вимогою до них може бути якість роботи. Тому дуже часто для будівництва обираються ті підрядчики, робота яких коштує найдешевше.

2. Як правило, при укладанні договору передбачається сплата 100% вартості квартири. При цьому з покупцем укладається попередній договір купівлі-продажу квартири, часто в простій письмовій формі. Інколи такі інвестори  все ж згадують про необхідність посвідчення договору в нотаріуса, проте представники забудовника переконують, що таке посвідчення не потрібне, свої зобов’язання вони й так виконають, а інвестор лише витратить зайві кошти. Оскільки квартири дуже часто купують люди з обмеженим бюджетом, аргументи представників забудовника в більшості випадків досягають мети. Водночас покупець повинен розуміти, що такий договір, за законом, є нікчемним, тобто забудовник не набуває жодних обов’язків і спокійно може його не виконувати.

3. Якщо проект будівництва виявиться невдалим, то максимум, на що можна розраховувати, — можливість подати позов до забудовника з вимогою повернути гроші. Водночас, якщо у фізичної особи не виявиться майна для компенсації, рішення так і залишиться без виконання.

Якщо коротко охарактеризувати схему, то вона виглядає таким чином: одна людина наймає іншу (когось на кшталт виконроба) для будівництва житла. Як і у випадку з виконробом забудовник — фізична особа не несе відповідальності за брак або неякісні будівельні матеріали. Більше того, такий інвестор не може вважатися споживачем у розумінні закону «Про захист прав споживачів». Отже, норми і гарантії цього закону  на таку інвестицію не поширюватимуться.

У будь-якому разі, якщо покупець вирішив інвестувати в будівництво квартири, він повинен ретельно перевірити:

1. Документи, що підтверджують право забудови на земельній ділянці. Так, у забудовника обов’язково повинне бути рішення місцевої ради про виділення земельної ділянки під забудову із зазначенням характеристик майбутньої споруди, площі земельної ділянки, цільового призначення, під яке виділяється земля. Якщо ділянка  передана у власність, це повинно підтверджуватися державним актом на землю. Якщо ж мова йде про оренду землі, то має бути укладений договір оренди землі, в якому вказуються межа, площа та технічні характеристики об’єкта будівництва.

2. Проектну та дозвільну документацію, містобудівні умови та обмеження, технічні умови на будівництво.

3. Якщо покупцю пропонують участь у фонді фінансування будівництва, слід обов’язково ознайомитися зі спеціальним документом — правилами фонду. Це дасть змогу оцінити всі ризики.

4. Якщо планується участь у діяльності житлово-будівельного кооперативу, то слід попросити копію статуту кооперативу, оскільки у випадку вкладення коштів інвестор повинен буде до нього вступити, тому потрібно розуміти всі права та обов’язки, пов’язані з таким членством.

Крок №4. Узгодження умов договору

Звичайно, умови договору, за яким буде здійснюватися купівля квартири, залежатимуть передусім від того, на якому етапі готовності житла він укладається.

У будь-якому разі увагу потрібно звернути на такі пункти:

• термін здачі будинку в експлуатацію (його зазначення в договорі є обов’язковим);

• момент реєстрації права власності. Якщо забудовник бере на себе обов’язок зареєструвати право власності покупця на квартиру, то в договорі обов’язково повинен бути чітко прописаний механізм цієї процедури. Якщо ж передбачається, що покупець буде самостійно займатися реєстрацією, то в договорі також мають бути визначені процедура та строки видачі відповідних документів забудовником;

• ціну, розмір та порядок оплати за договором. Особливо актуальним це питання є у випадку купівлі житла з розстрочкою платежу. В такій ситуації важливо зафіксувати платежі в гривневому еквіваленті, а також затвердити графік здійснення таких платежів. Крім того, покупцю слід наполягати на тому, щоб у договорі було передбачено можливість сплати коштів на банківський рахунок продавця/забудовника. Так, дуже часто покупці квартир погоджуються на те, щоб передати готівку представникам продавця/забудовника. Це, як правило, супроводжується підписанням дуже таємничого документа — акта приймання-передачі грошей. Чому таємничого? Тільки тому, що жодним законом такий документ не передбачений, а отже, повернути свої кошти в разі виникнення проблем буде досить складно;

• процедуру розірвання договору. Варто з’ясувати, в яких випадках договір може бути розірвано, за чиєю ініціативою та які застосовуватимуться санкції. Крім того, важливо розуміти, в який строк покупець зможе повернути свої гроші, якщо втратить інтерес до квартири. Наприклад, у моїй практиці були випадки, коли за стандартним договором забудовник мав право повертати кошти інвестору протягом року з моменту розірвання договору.

У будь-якому випадку необхідно враховувати і той факт, що якщо покупець вкладає кошти за будь-якою зі схем на етапі будівництва квартири, то предметом такої купівлі буде не квартира, а лише право її придбати після введення будинку в експлуатацію.

Крок №5. Укладання договору

Під час укладання договору дуже важливо переконатись у тому, що особа, яка його підписує, має відповідні повноваження. Крім того, якщо покупець платить фізичній особі, то остання повинна надати відповідну розписку. Розписка має бути чітко сформульована та написана власноруч одержувачем коштів. Тільки таким чином, відповідно до закону, можна підтвердити факт передання грошей. При цьому навіть показання свідків за відсутності розписки не вважатимуться доказом. У випадку з юридичною особою оплату доцільно проводити через банк.

І останнє: кожен інвестор/покупець квартири повинен знати, що принципово впливати на поведінку продавця/забудовника він може тільки до моменту передачі грошей. Саме тому приказка «Тричі міряй, а раз відріж» у даній ситуації є надзвичайно актуальною.