Закон і Бізнес


Посередники з нерухомості

Правове регулювання діяльності ріелторів у законодавстві України та Канади


В Україні на ринку нерухомості працюють понад 30 тис. суб’єктів господарювання, але — без законодавчого регулювання.

22.01.2024 13:47
НАТАЛІЯ ДЯДИК, адвокат, секретар Комітету НААУ з гуманітарних питань та творчих ініціатив; ВІКТОРІЯ САНДУЛЄЄВА, адвокат, представник Національної асоціації адвокатів України у Канаді (м.Калгарі)
11904

За роки незалежності України сформувався окремий вид господарської діяльності — ріелторська (брокерська). Спеціалісти цієї галузі супроводжують операції з нерухомістю, аби захисти клієнта від шахраїв. Однак діяльність таких суб’єктів законодавчо не регулюється.


Послуги без відповідальності

Наразі українським законодавством не визначені функції спеціалістів, які працюють у сфері нерухомості, законодавчо не визначена відповідальність суб’єктів господарювання, які надають послуги у сфері нерухомості. Відсутність законодавчих аспектів, які визначали б важелі контролю за діяльністю зазначених суб’єктів господарювання створило підґрунтя для невдоволення якістю надання брокерських послуг, відсутності довіри до діяльності зазначених суб’єктів господарювання та призвело до появи так званих «сірих» ріелторів, що діють нелегально та присутності на ринку «чорних» маклерів, головним завданням яких є не надання брокерських послуг, а пряме шахрайство.

Все це негативно позначається як на рівні захисту прав та законних інтересів споживачів брокерських (ріелторських) послуг, так і в цілому на інвестиційному кліматі в Україні та на ринку нерухомості.

Сьогодні на ринку нерухомості діють спеціалісти, які називають себе ріелторами (рієлторами), що є невірним, оскільки «Realtor®» є зареєстрованою торговою маркою, яка належить Національній асоціації ріелторів США. З огляду на зазначене в правовому полі України для окреслення професії та діяльності у сфері нерухомості слід застосовувати термін «брокер з нерухомості» та «брокерська діяльність у сфері нерухомості».

У зв’язку з відсутністю правового регулювання діяльності агентств нерухомості в Україні відсутнє й правове регулювання їх статусу та відповідальності перед клієнтами. У міжнародній практиці агентство нерухомості визначається як організація (підприємство, установа), діяльністю якої є посередницькі послуги при здійсненні операцій на ринку нерухомості. Працівник такого агентства називається ріелтором або агентом з нерухомості.

Міжнародна практика свідчить, що посередницька діяльність в операціях з нерухомістю в більшості країн суворо регламентована. Ріелторські послуги підлягають ліцензуванню, споживач цих послуг на законодавчому рівні захищений від отримання неякісних послуг, оплата послуг ріелтора є законодавчо фіксованою, а її отримання контролюється державними органами.

Однак в Україні ця діяльність не тільки не ліцензується, а і взагалі, відсутні будь-які вимоги до ріелторів та порядку набуття такого статусу.

Спроби регулювання

З початку незалежного державотворення було кілька спроб врегулювати цю сферу діяльності: у 1999 році було видано указ Президента «Про ріелторську діяльність», який не вступив у дію у зв’язку з відхиленням проекту закону «Про ріелторську діяльність».

Також були невдалі спроби ввести в дію законопроекти: «Про здійснення операцій з нерухомим майном» (№4130 від 25.10.1999), «Про ріелторську діяльність» (№3499 від 27.04.2007), «Про особливості провадження ріелторської діяльності» від 08.08.2013 року, який було підготовлено Мінекономрозвитку на виконання доручення КМУ відповідно до доручення Президента, аби створити надійну систему захисту прав споживачів ріелторських послуг, а також сформувати рівні конкурентні умови для розвитку ринку нерухомості.

7.02.2023 до порядку денного на розгляді у Верховній Раді був включений проект закону «Про рієлтерську діяльність в Україні» (№3618 від 9.06.2020), поданий народними депутатами «з метою забезпечення єдиної державної політики у сфері регулювання ріелтерської діяльності, захисту прав та інтересів фахівців у сфері ріелтерської діяльності, суб’єктів ріелтерської діяльності та споживачів ріелтерських послуг».

Згідно з пояснювальною запискою до даного проекту ним пропонується запровадити єдину державну політику у сфері регулювання ріелтерської діяльності в Україні, чітко визначити права та обов’язки фахівців у сфері ріелтерських послуг, порядок надання ріелтерських послуг, регламентувати основи ріетерського самоврядування, передбачити відповідальність за порушення у сфері ріелтерської діяльності, встановити дієвий механізм захисту прав та інтересів фахівців у цій сфері, суб’єктів ріелтерської діяльності та споживачів їх послуг.

Наразі серед чинних нормативно правових актів України лише у Податковому кодексі вживається термін «ріелтер», який знайшов відображення в пп.170.1.6 як «суб’єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості».

На «громадських» засадах

Здійснення господарської діяльності з надання ріелтерських послуг не відрізняється від більшості інших видів діяльності, які не потребують додаткового ліцензування або сертифікації. Суб’єкти, які проводять саме посередницьку діяльність при укладенні договорів оренди нерухомого майна, можуть обрати будь-який із спеціально передбачені наступних класів КВЕД:

68.31 Агентства нерухомості. Цей клас включає діяльність агентств нерухомості: посередницькі послуги з купівлі, продажу або надання в оренду нерухомого майна на підставі фіксованих виплат або на контрактній основі;

68.32 Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту Цей клас також включає діяльність агентств зі стягування орендної плати.

На сьогодні сфера брокерської діяльності регулюється на засадах громадського регулювання, яке забезпечується громадськими організаціями, які отримали відповідний статус відповідно до вимог закону «Про громадські об’єднання». Громадське регулювання здійснюється шляхом навчання та видачі кваліфікаційних сертифікатів фахівця з нерухомості (брокера з нерухомості).

Згідно з інформацією, що міститься в мережі Інтернет, зокрема на сторінках зазначених громадських організацій, на ринку нерухомості здійснюють свою діяльність більше 30 тис. суб’єктів господарювання.

Відсутність правового регулювання діяльності агентств нерухомості та ріелторів, створює «нульовий поріг» входу в професію. Наразі у правовому регулюванні даної сфери діяльності необхідно керуватися загальними вимогами законодавства щодо здійснення господарської (підприємницької) діяльності без врахування специфіки ріелтерських послуг.

В інтересах держави і споживачів

Так, розглянемо найпопулярніші аргументації необхідності спеціального законодавчого регулювання надання послуг в сфері обігу нерухомості, до яких можливо віднести необхідність вирішення основних проблем:

оподаткування послуг;

зменшення шахрайства з нерухомим майном;

низька якіcть послуг.

Ці проблеми є наслідком перебування певної частини ринку посередницьких послуг к сфері обігу нерухомості «в тіні», причинами чого є:

робота в якості посередника будь-якої фізичної особи, яка ніяк не оформлює свій статус;

робота посередника без письмового договору з клієнтом;

робота посередника на основі письмового договору, в якому не фіксуються чіткі фінансові зобов’язання або фіксуються і здійснюються в готівковій формі з уникненням оподаткування.

Проаналізувати суспільний попит на формування спеціального законодавства з регулювання ринку обігу нерухомості вкрай важко. Адже в Україні не проводилося дослідження ринку, соціологічних розвідок у цій сфері, а побіжний аналіз баз відкритих даних, таких як Єдиний державний реєстр судових рішень, дозволяє дійти висновку, що наприклад така категорія справ як спори «клієнт — ріелтор» майже відсутня, оскільки вони майже ніколи не вирішуються в судах.

За аналогією з законодавствами країн, в яких ринок нерухомості складався і функціонував тривалий час, можливо запровадити окремий порядок набуття статусу суб’єкта надання відповідних послуг, зокрема ріелтора, брокера, агента. Такий порядок хоч і не є ліцензуванням, проте забезпечить певну верифікацію досвіду і кваліфікації фахівців, забезпечивши доступ до професії осіб, які підтвердять свій фаховий рівень.

Це дозволило б споживачу послуг ідентифікувати фахівця та позбутися внутрішніх сумнівів чи додаткових витрат часу і ресурсів на з’ясування його кваліфікації та репутації, як це відбувається в ряді суміжних професій, таких як адвокат, нотаріус, оцінщик, експерт чи ін.

Наявність в осіб такого статусу спростило б адміністрування податків для держави, а для органів правопорядку — звузило коло осіб, потенційно здатних бути задіяними в шахрайських чи інших протиправних діях, виключивши фахівців зі спеціальним статусом з кола таких осіб.

Для самих фахівців користь визначення статусу, його набуття і втрати полегшило б утворення професійного середовища, усунуло недобросовісну конкуренцію осіб, які, не маючи належного рівня підготовки, привласнюють собі відповідний статус і надають послуги не якісно, що підриває авторитет всієї фахової спільноти.

За схожими підходами

Так, на виконання п.84 плану заходів з реалізації Стратегії розвитку системи запобігання та протидії легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення на період до 2020 року, затвердженої розпорядженням КМУ від 30.08.2017 №601 (зі змінами), робочою групою розроблено проект закону «Про брокерську діяльність у сфері нерухомості».

Ним передбачено законодавче врегулювання сфери надання ріелтерських послуг. Зокрема, встановлюються права, обов’язки та відповідальність суб’єктів ріелтерської діяльності, визначається порядок здобуття кваліфікації фахівцями у цій сфері та правові наслідки вчинення ними порушень. Також передбачається запровадження Єдиної інформаційної бази даних про об’єкти нерухомості.

Обидва проекти законів (цей та згаданий №3618) містять подібний підхід до правового регулювання посередницької діяльності в операціях з нерухомістю. Вони пропонують ввести здійснення атестації та сертифікації, запровадити єдину процедуру професійної підготовки брокерів з нерухомості та підвищення їх професійного рівня, прийняти кодекс етики та стандарти практики, впровадити єдину базу/реєстр брокерів з нерухомості та суб’єктів брокерської діяльності, встановити чіткі права та обов’язки таких суб’єктів діяльності, створення системи захисту прав споживачів брокерських послуг у сфері нерухомості, в тому числі відповідальність учасників ринку нерухомості за порушення законодавства з питань брокерської діяльності у сфері нерухомості.

Однак, так само обидва проекти містять багато недоліків та суперечностей, а отже потребують суттєвого доопрацювання та формування єдиного підходу до правового регулювання даного ринку.

Діяльність ріелтерів у Канаді

З метою більш глибокого дослідження правових підходів до врегулювання даного ринку послуг, дослідимо особливості правового регулювання діяльності ріелторів та особливості посередницької діяльність, пов’язаної з наданням послуг з оренди нерухомості за законодавством Канади.

Діяльність ріелторів у цій країні є ліцензованою та регулюється місцевими органами (інституціями) у кожній провінції окремо. В даному випадку розглянемо приклад провінції Альберта.

Тут діє такий незалежний керуючий орган як Рада з нерухомості Альберти (The Real Estate Council of AlbertaRECA), який ліцензує та регулює діяльність агентів з нерухомості, іпотечних брокерів, керуючих нерухомістю та кондомініумами з метою посилення захисту прав споживачів. Рада складається з 4 галузевих рад відповідно до сектору нерухомості:

Рада брокерів з житлової нерухомості;

Рада брокерів з комерційної нерухомості та її управління;

Рада брокерів з управління житловою нерухомістю;

Рада іпотечних брокерів.

Кожна галузева рада може встановлювати правила, що визначають умови, за яких особа може стати та залишатися діючим ліцензіатом в конкретному секторі нерухомості з огляду на мінімальні стандарти професійної поведінки та освіту.

На даний час RECA видає ліцензії у трьох основних галузях: брокерська діяльність у сфері нерухомості, іпотечна брокерська діяльність та управління кондомініумами. Ліцензія на нерухомість може мати до 4 областей практики: житлова, комерційна, управління нерухомістю та сільська.

Існує також три класи ліцензій на нерухомість: помічник брокера, асоційований (молодший) брокер та брокер. Різниця між двома класами ліцензій, як це визначено у Правилах закону про нерухомість, полягає в ролі професіонала галузі в роботі брокерської компанії: наприклад професіонали з класом ліцензії асоційованого іпотечного брокера лише зареєстровані та працюють у брокерській компанії, тоді як професіонали з класом ліцензії іпотечного брокера несуть пряму відповідальність за брокерську діяльність.

Ліцензії брокера та молодшого брокера у сфері нерухомості повинні мати всі 4 галузі практики і, як наслідок, ліцензуватися трьома різними галузевими радами RECA. Наявність дозволу в кількох областях ліцензії на нерухомість часто означає, що ви ліцензовані та підзвітні кільком галузям.

Наприклад, ліцензіати нерухомості, уповноважені керувати нерухомістю, можуть займатися управлінням житловою та комерційною нерухомістю, що дає їм ліцензію як мінімум від двох різних галузевих рад RECA, а якщо вони також можуть практикувати у сфері житлової нерухомості, то матимуть ліцензію відповідно від третьої галузевої ради.

Для отримання ліцензії претендент має пройти спеціальний оплатний навчальний курс та скласти кваліфікаційний екзамен.

Термін дії ліцензії спливає 30 вересня кожного року незалежно від дати її видачі. Щоб зберегти ліцензію на наступний рік, ліцензіати мають її подовжити не пізніше 30 вересня поточного року та сплатити обов’язковий збір залежно від класу:

брокер з нерухомості/ брокерські послуги — $1200CAD

помічник з нерухомості/ помічник брокера — $650CAD

іпотечний брокер/ брокерські послуги — $925CADі

іпотечний партнер — $475CAD.

брокер/брокер з керування кондомініумом — $925CAD

помічник керуючого кондомініумом/ помічник брокера — $475CAD.

За будь-яку реєстраційну дію, пов’язану з отриманням та використанням ліцензії, справляється плата. Після отримання ліцензії ліцензіат може практикувати самостійно або в складі брокерської компанії. Але відкрити свою власну брокерську компанію зможе не раніше 2 років досвіду роботи в галузі протягом останніх 5 років.

Станом на 2023 рік Альберта нараховує близько 15 тис. ліцензованих спеціалістів, які надають свої послуги на ринку нерухомості. В провінції також діє офіційний електронний Реєстр ліцензіатів, який містить розгорнуту інформацію щодо особи ріелтора, його репутації, строку дії ліцензії та її статусу, а також щодо дисциплінарних проступків ліцензіата.

Обов’язки ліцензіатів

Основним нормативним актом, що регулює діяльність ріелторів є «Закон про нерухомість Альберти» (The Real Estate Act of Alberta), який почав діяти з 1.10.2006.

Правила закону про нерухомість (Правила) містять вимоги щодо діяльності ліцензіата, її видів, включаючи структуру ліцензування, стандарти професійної діяльності, які направлені в першу чергу на захист прав споживачів.

Основний Закон (Правила) про нерухомість передбачає обов’язкове страхування відповідальності брокерів незалежно від класу ліцензії та практики, а також регулює порядок притягнення брокерів до дисциплінарної відповідальності за порушення професійних стандартів.

Правила вимагають від брокерських компаній зберігати копії всіх записів (бухгалтерську документацію, договори та будь які інші документи із взаємодії з клієнтами, а також укладені клієнтом договори купівлі-продажу, ренту, іпотеки тощо) які знаходяться у фізичному приміщенні брокерської компанії в межах провінції Альберти, що забезпечує здатність RECA вимагати надання копій таких документів або їх оригіналів для  розслідування дисциплінарних правопорушень.

Вимоги та відповідальність

За Правилами брокерські компанії щорічно мають звітувати реєстратору про діяльність свого трастового рахунку шляхом надання фінансового звіту, який складає бухгалтер у відповідній формі. Так, за неподання звітності у встановлений законом строк (до 31 березня) на ліцензіата було накладено адміністративний штраф в розмірі $1500CAD (Case №014369, Name on Licence: Tsz Kan Ng, Process: Section 39 & 83 of the Real Estate Act, July 31, 2023).

В законі також окремо присвячено увагу стандартам діяльності іпотечних брокерів, одним із яких є заборона займатися будь-якою іншою практикою, крім супроводження іпотечних кейсів.

Особливий фокус уваги закону спрямований на питання конфлікту інтересів. Так, ріелтор зобов’язаний розкривати клієнтам за першої практичної можливості будь-які його припущення щодо конфлікту інтересів, який може виникнути в процесі надання послуг або у відносинах з ним. Відповідно, ліцензіат не має права надавати послуги клієнтові у випадку наявності конфлікту інтересів за виключенням письмової згоди клієнта на отримання послуг за наявності такої обставини.

За порушення вказаних вимог ріелтор притягується до дисциплінарної відповідальності. Наряду із цим, існує достатньо підстав для відкриття дисциплінарних проваджень щодо порушень професійних стандартів ріелторами, а також видів дисциплінарних стягнень, таких як: попередження; догана; штраф; виховні заходи; вимога; призупинення або анулювання ліцензії; відкликання ліцензії; угода; наказ; відшкодування витрат, що виникають у зв'язку з дисциплінарним питанням.

Одним із випадків анулювання ліцензії можна відзначити кейс щодо іпотечного брокера Bhalinder Singh Dhaliwal (Case: 012459.001, Bhalinder Singh Dhaliwal, Licensee, in the matter of Section 43 of the Real Estate Act, June 26, 2023).

У жовтні 2021 року пан Далівал брав участь у шахрайській діяльності у зв'язку з наданням послуг, що суперечить розд.42(b) Правил. Він створив підроблений лист із зобов'язаннями щодо іпотеки, який було надано його клієнтам.

За рішенням дисциплінарної комісії, ліцензія пана Далівала була анульована на 12-місячний період із вимогою виконати всі вимоги до освіти, перш ніж мати можливість подати заявку на отримання нової ліцензії від RECA, якби він раніше не мав ліцензії, та проходження та складання всіх іспитів.

Інший не менш цікавий кейс розглядався щодо брокера, який, не маючи ліцензії щодо іпотечної брокерської діяльності, представляв інтереси клієнтів щодо отримання нерухомості у власність із укладенням іпотечної угоди.

Пан Чаудхарі консультував споживачів з питань підготовки документації, необхідної для укладення договору іпотеки. Отримавши цю документацію від клієнтів, він надав її кредитору для забезпечення іпотеки від імені споживачів та продовжив консультування клієнтів щодо придбання майна. Ця діяльність вимагала ліцензії на торгівлю нерухомістю як діяльність іпотечного брокера.

Він також сфальсифікував документи від імені клієнтів, надаючи кредитору хибну документацію про їх працевлаштування, в тому числі листи та квитанції про зарплату від їхньої власної компанії для того, щоб споживачі могли отримати іпотечний кредит. Споживачі сплатили збір за наданні їм послуг та придбали об'єкт нерухомості. Таким чином, іпотека була профінансована кредитором на підставі сфальсифікованої інформація.

Пана Чаудхарі було притягнено до адміністративної відповідальності у вигляді $50000CAD (Case №013920, Dreamland Homes - Azher Haleem Chaudhary, Process: Section 83 of the Real Estate Act, April 3, 2023).

Перегляд та удосконалення Правил

З наведеного вбачається, що адміністративні заходи впливу для регулювання професійної діяльності ріелторів в Канаді достатньо агресивні та спонукають ліцензіатів не порушувати вимог закону.

Правила закону про нерухомість постійно доповнюються, корегуються по мірі необхідності, а їх удосконалення є одним із стратегічних напрямків у плані RECA на 2022—2025 рр.

Цікавим є процес перегляду та удосконалення Правил, який проходить в 3 етапи шляхом консультацій. На першому етапі, спеціальний комітет Ради з перегляду Правил надсилає ліцензіатам та іншим ключовим зацікавленим групам запит щодо проблем які вони бачать та пропозицій з удосконалення. Після перегляду отриманих відгуків, на другому етапі, комітет пропонує новий проект Правил та просить всіх опитуваних надати свої пропозиції або зауваження повторно окремо по кожному  розділу, з таких як: 1) Система ліцензування; 2) Стандарти практики; 3) Облік, звітність та інші правила.

Останнім третім етапом передбачено також звернення до ліцензіатів та інших ключових зацікавлених груп для отримання від них зворотного зв’язку з будь-яких питань щодо нового проекту Правил. Після чого остаточне затвердження нових Правил здійснює міністр (Minister of Service Alberta).

Таким чином, незважаючи на те, що відповідно до закону про нерухомість Альберти (розд.12) повноваження щодо створення, зміни та удосконалення Правил для різних секторів нерухомості надані відповідним радам, зміни до регуляторного акту вносяться з урахування думки зацікавлених ключових груп ринку нерухомості, що вказує на незалежний та неупереджений підхід в регулюванні галузі.

Можливі запозичення досвіду

Таким чином, можна зробити такі висновки за результатами проведеного порівняльного аналізу правового регулювання договорів оренди житлових приміщень за законодавство України та Канади.

З точки зору практичного аспекту реалізації ліцензування ріелторської діяльності бачимо ефективність таких впроваджень у діюче законодавство, що може слугувати прикладом для аналогічних змін до законодавства України.

Введення обов’язку страхування відповідальності брокерів та притягнення їх до дисциплінарної відповідальності за порушення професійних стандартів є одним з ефективних способів захисту прав споживачів, що в свою чергу підвищує довіру до самої професії та зменшує кількість шахрайських схем та ухилень від сплати податків.

Закон і Бізнес