Зобов’язань не уникнути
Як діятимуть нові механізми захисту банків від несумлінних боржників
Верховна Рада прийняла закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування». Нині документ готується на підпис Президентові, але зі змісту положень проекту №6027-д уже можна побачити, на обстоювання чиїх інтересів він спрямований.
Припинення поруки
Переважна більшість змін орієнтована саме на захист кредиторів та іпотекодержателів. Так, якщо раніше порука припинялась у разі збільшення обсягу відповідальності боржника без згоди поручителя, то тепер ці правила будуть змінені. Зокрема, у разі збільшення обсягу відповідальності боржника поручитель нестиме відповідальність в обсязі, що існував до такої зміни зобов’язання. При цьому порука припинятиметься в разі переведення боргу на іншу особу, якщо поручитель не погодився забезпечувати виконання зобов’язання іншим дебітором у договорі поруки чи при переведенні боргу.
Установлено, що ліквідація боржника — юридичної особи не припиняє поруки, якщо до дати внесення відповідного запису до державного реєстру кредитор звернувся до суду з позовом проти поручителя у зв’язку з порушенням таким боржником зобов’язання.
Збільшено строк пред’явлення вимоги до поручителя. Сьогодні він становить 6 місяців, й існує дуже багато випадків, коли внаслідок пропуску цього строку кредитори втрачають право звернутися з такою вимогою. За новим законом, строк становитиме 3 роки від дня настання терміну виконання основного зобов’язання.
Також визначено: якщо строк виконання основного зобов’язання не встановлений або встановлений моментом пред’явлення вимоги, порука припиняється, якщо кредитор не подасть позову проти поручителя протягом 3 років від дня укладення договору поруки. Крім того, прямо зазначається, що для зобов’язань, виконання яких здійснюється частинами, строк поруки обчислюється окремо за кожною з них починаючи від дня закінчення строку або настання терміну виконання відповідної частини.
Наразі кредитори, звертаючись до суду, по-різному визначають дату, від якої обчислюють строк поруки, особливо коли платежі мають уноситися щомісячно. Слід також зазначити, що зміни узгоджуються з уже сформованою судовою практикою із цього питання.
Реконструкція предмета іпотеки
Однією з поширених схем недобросовісних боржників щодо виведення нерухомого майна з іпотеки є реконструкція її предмета. У законі встановлено: якщо іпотекодавець предмет застави реконструював або провів самочинне будівництво (у тому числі якщо зведено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об’єкти вважаються предметом застави відповідно до іпотечного договору.
Зазначені зміни спрямовані саме на недопущення виведення нерухомого майна з іпотеки. Адже, на жаль, доволі поширеною практикою є спроби недобросовісних боржників «урятувати» своє майно шляхом його реконструкції. Сьогодні в таких випадках іпотекодержателі змушені захищати свої права в суді. Між іншим, Феміда здебільшого стає на їхній бік. З набранням чинності цими змінами неприємних сюрпризів має поменшати.
Застереження в договорі
Встановлені нові вимоги до договору про задоволення вимог заставодержателя або до відповідного застереження в іпотечному договорі. Обов’язково мають бути зазначені:
• умови, при настанні яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення;
• порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває предмет застави;
• прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.
Такі зміни нарешті покладуть край категорії спорів, у яких боржник ухиляється від отримання повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки. Боржник у подальшому зможе оскаржити звернення стягнення в судовому порядку.
Дійсність вимог кредитора
У законі чітко визначено, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання:
• боржником — фізичною особою основного зобов’язання є недійсними;
• боржником — юридичною особою або фізичною особою — підприємцем основного зобов’язання є дійсними.
Звісно, це відбуватиметься в разі, якщо іншого не визначено в договорі іпотеки, договорі про надання кредиту чи задоволення вимог іпотекодержателя.
Коли вимоги забезпечені кількома предметами застави (у тому числі за кількома договорами), а позасудове звернення стягнення відбувається за рахунок окремого предмета, іпотекодержатель має право вимагати (у тому числі шляхом позасудового врегулювання) виконання зобов’язання боржником та/або іпотекодавцем у частині, що залишилася невиконаною після завершення позасудового врегулювання за таким окремим предметом застави.
Зміни мають нарешті поставити крапку в багаторічних протиріччях у судовій практиці щодо дійсності вимог іпотекодержателя після звернення стягнення на предмет застави в позасудовому порядку. Крім того, зміни є позивними як для боржників-фізосіб, так і для іпотекодержателів у тих випадках, коли несумлінні боржники-юрособи, отримавши кредит на доволі велику суму й не бажаючи його повертати, майже знецінюють предмет застави та згодні віддати його іпотекодержателю.
Щодо штучних арештів
На жаль, непоодинокими є випадки, коли боржники, не бажаючи повертати кредитні кошти та віддавати своє майно, будь-яким чином намагаються накласти на своє майно арешт (особливо поширені арешти в рамках кримінальних проваджень), аби унеможливити звернення стягнення на предмет іпотеки.
У законі передбачено, що наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про будь-які обтяження, обмеження, арешти чи інші заборони щодо предмета застави, які виникли після державної реєстрації іпотеки, не є підставою для відмови в державній реєстрації права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем-банком, іпотекодержателем-банком у ліквідації та іпотекодержателем — Національним банком, що здійснюється в порядку, передбаченому законом «Про іпотеку».
Нововведення нарешті дозволять кредиторам безперешкодно звертати стягнення на заставне майно і не витрачати роки в судах, скасовуючи численні штучні арешти.
Позитив для позичальників
У законі застережено, що в разі застосування змінюваної процентної ставки в кредитному договорі визначається її максимальний розмір, що може бути застосований.
Наразі необхідно вказати лише максимальний розмір збільшення процентної ставки. Зміни є позитивними саме для позичальників, оскільки вони будуть обізнані, яка ставка діятиме в майбутньому.
Поряд з тим передбачено, що у випадку незгоди позичальника зі збільшенням процентної ставки він зобов’язаний погасити заборгованість у повному обсязі протягом 30 календарних днів з дати отримання повідомлення про це. З моменту погашення заборгованості в повному обсязі зобов’язання сторін за таким договором припиняються. При цьому до моменту повного погашення заборгованості, але не більше ніж 30 календарних днів з дати отримання повідомлення застосовується попередній розмір процентної ставки.
Закон буде введений в дію через 3 місяці з дня набрання ним чинності. Важливим є те, що він застосовуватиметься не лише до відносин, які виникли після введення його в дію, а й до відносин, що виникли раніше та продовжують існувати. Виняток передбачено для нових вимог до договору про задоволення претензій заставодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі.