Закон і Бізнес


З речами — на вихід!

Коли особі, яку виселяють із житла, не варто розраховувати на інше приміщення для проживання


Аби не втратити право на користування, яке особа має щодо кількох квартир, їй доведеться постійно переїздити з одного приміщення в інше.

№16 (1366) 21.04—27.04.2018
Тетяна ОДРИНСЬКА, суддя судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Полтавської області; Ольга КИРИЧЕНКО, помічник судді Апеляційного суду Полтавської області
4336

Закон передбачає випадки, за яких особа може бути виселена з житлового приміщення. Та, приймаючи таке рішення, суди мають звертати увагу на низку нюансів. Наприклад, на нетотожність словосполучень «самоправно зайняла» та «самоправно займає».


На погляд Старого світу

В Апеляційному суді Полтавської області підготували узагальнення практики розгляду цивільних справ у спорах щодо виселення осіб із займаного жилого приміщення (ст.109 Житлового кодексу Української РСР, ч.2 ст.405 Цивільного кодексу). Дослідження стосується 2016—2017 рр.

В умовах сьогодення, зазначили автори узагальнення, у суспільстві виходить на перший план розуміння права на житло як одного з природних і невід’ємних прав людини. Так, права людини, що невідривно пов’язані з житловими, встановлені та захищаються низкою актів, що діють в Україні. Зокрема, це ст.47 Конституції та ст.379 ЦК.

Конституційне право на житло містить заборону примусового позбавлення житла інакше як на підставі закону й за рішенням суду. Однак людина може користуватися тільки тим житлом, право користування яким у неї виникло з правочину або на підставі закону. Таке право виникає у власника житла (гл.28 ЦК), членів його сім’ї (ст.405 ЦК, ст.156 ЖК), орендаря (наймача) житла (ст.810 ЦК, ст.61 ЖК), членів його сім’ї (ст.816 ЦК, стст.64, 160 ЖК).

Проте досить часто в осіб, котрі користуються житлом, виникають спори щодо права на це. З огляду на те що ніхто не хоче втрачати можливості користування житлом, у переважній більшості випадків подібні спори передаються на розгляд до суду.

Найпоширенішими є спори між власником житла та іншими особами, які з тих чи інших причин проживають у приміщенні. Це спори між власником та:

колишнім власником;

членами сім’ї власника;

колишніми членами сім’ї власника;

членами сім’ї колишнього власника.

У §1 ст.8 Конвенції про захист прав людини і основних свобод відображене право на повагу до житла. Воно охоплює право займати житло, не бути виселеним чи позбавленим житла.

Це покладає на Україну в особі її державних органів зобов’язання «вживати розумних і адекватних заходів для захисту прав» (рішення від 21.02.90 у справі «Powell and Rayner v. the U.K.»). Такий загальний захист поширюється як на власника квартири (рішення від 24.11.86 у справі «Gillow v. the U.K.»), так і на наймача (рішення від 18.02.99 у справі «Larkos v. Cyprus»).

У §2 ст.8 конвенції чітко визначено підстави, за яких утручання держави у використання особою прав, зазначених у §1 цієї статті, є виправданим. Таке втручання має бути передбачене законом і необхідне в демократичному суспільстві, а також здійснюватися «в інтересах національної та громадської безпеки чи економічного добробуту країни», для охорони порядку і запобігання злочинності, охорони здоров’я чи моралі, захисту прав і свобод інших осіб. Цей перелік підстав для втручання є вичерпним і не підлягає розширеному тлумаченню. Водночас державі надаються широкі межі для розсуду, які не є однаковими і в кожному конкретному випадку залежать від цілей, зазначених у §2 ст.8 конвенції.

Нормативні пріоритети

У національному законодавстві право на житло гарантоване людині стст.47, 48 Конституції. У ст.72 ЖК передбачено можливість визнання особи в судовому порядку такою, що втратила право користування житловим приміщенням унаслідок відсутності понад установлені строки в неприватизованому приміщенні.

У ч.2 ст.405 ЦК сказано, що член сім’ї власника втрачає право користування житлом у разі відсутності без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлене домовленістю між ним та власником житла або законом.

Пленум Верховного Суду України в п.10 постанови «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12.04.85 №2 зорієнтував судову практику, що стосується визнання втрати особою права користування житловим приміщенням, лише на встановлення факту відсутності особи без поважних причин понад строки, передбачені ст.71 ЖК.

Якщо особа була тимчасово відсутньою понад 6 місяців (як із поважної, так і з неповажної причини), але повернулася на житлову площу за згодою всіх членів сім’ї, то її не можна вважати такою, що втратила право на користування приміщенням. Епізодична ж поява особи в житловому приміщенні тільки для вигляду, з метою його незаконного утримання, не може розглядатися як повернення, що перериває сплив 6-місячного строку.

Необхідними доказами непроживання особи в спірному помешканні можуть бути:

складання акта непроживання особи в житловому помешканні, про відсутність особистих речей особи та будь-які інші факти, які б це підтверджували (комісія житлово-експлуатаційної контори зобов’язана прийти за вказаною адресою та зафіксувати факт непроживання особи в зазначеному помешканні; комісія має скласти 3 акти в різний час протягом певного періоду: у разі неприватизованого житла — протягом 6 місяців, у разі приватизованого — протягом року);

пояснення свідків (сусідів), які підтверджують, що особа не проживає у квартирі;

дані або факти, які засвідчують, що особа не зверталася до закладів охорони здоров’я за місцем проживання, а також до інших установ, тобто до тих закладів, у яких обслуговуються мешканці зазначеного мікрорайону.

У свою чергу застосування різних нормативних документів створює складнощі в правовому регулюванні питань, які виникають у житлових відносинах.

Зокрема, ст.72 ЖК позбавляє будь-якого розуміння ч.6 ст.29 ЦК, яка дає право фізичній особі мати кілька місць проживання. Особі для того, щоб не бути визнаною такою, що втратила право користування займаними приміщеннями, доведеться переїздити з одного займаного приміщення в інше. Важко назвати таку ситуацію цілком логічною з позиції принципу верховенства права.

Тому при вирішенні справ про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, слід застосовувати вимоги ст.8 конвенції, яка відповідно до ч.2 ст.19 закону «Про міжнародні договори України» від 29.06.2004 №1906-IV має пріоритет порівняно зі ст.72 ЖК.

Квартира на заміну

Виселення являє собою не що інше, як примусове вилучення житлової площі, та розглядається як крайній захід, котрий підлягає застосуванню тільки у випадках і в порядку, прямо передбачених законом. Житлове законодавство встановлює 3 види виселення:

з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення;

з наданням іншого приміщення;

без надання такого.

Відповідно до ст.109 ЖК громадянам, яких виселяють, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення при зверненні стягнення на приміщення, придбані за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою. Житлове приміщення, що надається виселюваному, повинне бути зазначене в рішенні суду.

Виселення громадян при зверненні стягнення на приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту, є підставою для надання цим громадянам житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до ст.1322 ЖК. Відсутність житлових приміщень у фондах житла для тимчасового проживання або відмова в їх наданні не тягне за собою припинення виселення громадянина з приміщення, яке є предметом іпотеки.

Громадян виселяють із будинків державного та громадського житлового фонду з наданням іншого благоустроєного приміщення, якщо:

будинок, в якому розташоване приміщення, підлягає знесенню;

будинок (приміщення) загрожує обвалом;

будинок (приміщення) підлягає переобладнанню в нежитловий.

Офіцерів, прапорщиків і мічманів, військовослужбовців надстрокової служби Збройних сил СРСР і прирівняних до них осіб, звільнених із дійсної військової служби у відставку або в запас, а також осіб, які проживають разом з ними, може бути виселено із займаних ними приміщень у військових містечках з наданням іншого благоустроєного приміщення. У такому ж порядку підлягають виселенню з військових містечок інші особи, які втратили зв’язок зі Збройними силами.

З наданням іншого житлового приміщення також може бути виселено:

працівників, які припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями, які надали їм приміщення, у зв’язку зі звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за скоєння злочину;

громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, стосовно яких позбавлені цих прав;

батьків-вихователів, усунених від подальшого виховання дітей.

Виселення з наданням іншого приміщення може відбуватися тільки в судовому порядку.

Понятійне незбігання

У ст.116 ЖК передбачено підстави для виселення без надання житлового приміщення. Такий вид виселення може бути засобом цивільно-правової відповідальності за порушення договору, закону, суб’єктивних прав інших осіб і може настати в разі:

руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає;

використання житла наймачем або особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням;

систематичного порушення наймачем або особами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів;

незаконного зайняття житлового приміщення;

визнання ордера на приміщення недійсним унаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер.

Для  застосування ст.116 ЖК суду необхідно встановити, які саме порушення правил співжиття допускає відповідач, у чому це виражено та які докази є на підтвердження.

Так, апеляційний суд скасував рішення Чорнухинського районного суду Полтавської області, яким було задоволено позовні вимоги про виселення з житлового будинку та зняття з реєстрації місця проживання. Зазначено, що предметом доказування у справі повинен бути факт триваючої антисуспільної поведінки відповідача та вжиття щодо нього заходів попередження або громадського впливу, які не дали позитивних результатів.

При розгляді справи та постановленні рішення таких обставин суд першої інстанції не встановив, тому підстави для застосування наслідків, передбачених ч.1 ст.116 ЖК, та виселення відповідача у зв’язку з його поведінкою відсутні.

У ч.3 ст.116 ЖК прописано, що осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення, виселяють без надання їм іншого жилого приміщення. ВСУ зазначив, що такими, які самоправно зайняли житлове приміщення, вважаються особи, котрі вселилися до нього самовільно без будь-яких підстав, а саме: без відповідного рішення про надання їм цього приміщення та відповідно ордера. Виселення цих осіб пов’язане з відсутністю в них будь-яких підстав для зайняття житлової площі.

У свою чергу суди не завжди правильно застосовують положення ст.116 ЖК. Як приклад можна навести постанову ВСУ від 22.06.2017 №758/14046/14-ц, в якій наголошено, що для виселення особи, яка проживала в житловому приміщенні на підставі договору оренди, позов слід обґрунтовувати положеннями цивільного, а не житлового законодавства.

Особа проживала в приміщенні як член сім’ї на підставі договору оренди, який був укладений її чоловіком як орендарем з власником. Строк договору закінчився, особа добровільно не виселилася. Власник приміщення подав позов про виселення на підставі ч.3 ст.116 ЖК.

Суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій задовольнили позов, визнали особу такою, яка самоправно зайняла приміщення, та виселили її без надання іншого. При цьому суди підтвердили, що особі ніколи не видавали ордера на зайняття спірного приміщення та ніколи не відкривали на її ім’я особового рахунку для оплати житлово-комунальних послуг.

ВСУ скасував усі рішення у справі й направив її на новий розгляд до суду першої інстанції, вказавши на різницю між поняттями «самоправно зайняла» та «самоправно займає». Тобто в цій справі особа не могла самоправно зайняти приміщення, тому що була членом сім’ї орендаря та право на користування приміщенням у неї було. Оскільки оренда закінчилася, виселити таку особа можна шляхом подання позову, обґрунтованого нормами цивільного законодавства, зокрема такого, яке регулює відносини оренди.

Скарга замість ремонту

Згідно зі ст.71 ЖК за тимчасової відсутності наймача або членів сім’ї за ними зберігається житлове приміщення протягом 6 місяців. Початок відліку часу відсутності визначається від дня, коли особа залишила помешкання. Повернення особи до приміщення, яке вона займала, перериває строк тимчасової відсутності.

У разі відсутності особи понад 6 місяців при розгляді позову про визнання її такою, що втратила право на житлову площу, суд повинен ретельно дослідити обставини справи, які мають значення для встановлення причин довготривалої відсутності. Якщо тимчасова відсутність особи перевищила 6 місяців, члени сім’ї, навіть колишні, а також наймодавець мають право звернутися з позовом про визнання її такою, що втратила право на користування приміщенням.

Під час розгляду даної категорії спорів суду необхідно встановити дійсні обставини справи стосовно відсутності особи. Крім причин поважності, зазначених у ст.71 ЖК, до таких можна віднести винну поведінку позивача, якщо він чинив перешкоди в проживанні відповідача.

Прикладом правильної судової практики може бути справа за позовом про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням. Рішенням Лубенського міськрайонного суду Полтавської області відмовлено в задоволенні позову. Суд узяв до уваги, що відповідач уселився в спірну квартиру як співмешканець орендаря — позивача у справі, проте через постійні сварки з ним вимушено залишив помешкання. Також установлено, що відповідач неодноразово намагався проживати в спірній квартирі, однак не мав можливості потрапити до неї у зв’язку зі зміною замків.

Такого ж висновку дійшов Вищий спеціалізований суд з розгляду цивільних і кримінальних справ (ухвала від 13.09.2017 №521/4123/16-ц), вказавши, що наймач не втрачає право на користування житловим приміщенням, якщо існує поважна причина його відсутності більше ніж 6 місяців у помешканні.

Автори узагальнення зазначили, що вказана справа є прикладом застосування судами першої, апеляційної та касаційної інстанцій ст.71 ЖК, яка передбачає збереження права наймача на користуванням приміщенням у випадку відсутності протягом 6 місяців. Згідно із ч.2 ст.71 ЖК суд може подовжити встановлений законом 6-місячний строк у разі наявності в наймача поважної причини для невикористання приміщенням.

У цій справі орган місцевого самоврядування намагався виселити сім’ю з кількома неповнолітніми, яка була зареєстрована, але не проживала в комунальному житловому приміщенні понад 6 місяців. Причиною невикористання, яку суд визнав поважною, була невідповідність квартири санітарним нормам, що ставить під загрозу життя осіб, які б в ній мешкали. Настирливий орган місцевого самоврядування замість того, щоб провести ремонт у квартирі, оскаржував рішення суду в апеляційному та касаційному порядку, проте в підсумку залишився ні з чим.