Земельні цінності
Агрорейдерство: причини та способи подолання очима нотаріуса
Для протидії аграрному рейдерству необхідна комплексна ревізія відомостей про земельні ділянки в державних реєстрах.
Інна БЕРНАЦЬКА, приватний нотаріус, член комісії Нотаріальної палати України з аналітично-методичного забезпечення нотаріальної діяльності Сьогодні земля зростає в ціні, приносить дохід власникам і користувачам, аграрний бізнес стає прибутковим, що, безумовно, привертає увагу як сумлінних сільськогосподарських товаровиробників, так і рейдерів. Окрім земель сільськогосподарського призначення, прав власності на них, рейдерських захоплень зазнають сільськогосподарські підприємства, будівлі, урожай та продукція.
Важкий спадок
Більшість чорноземів України розпайовувалася після видання указу Президента від 8.08.95 №720/95. Цей процес затягнувся до сьогодні. Розпаювання проводили комісії, до яких уходили колгоспники, котрі не мали належної освіти, технічних точних розрахунків, не знали законодавства. Відповідно, первинна документація, яка подавалася на затвердження, вже містила помилки та порушення прав тих чи інших пайовиків.
У спадщину ми отримали недоліки в документальній та електронній реєстрації земель і прав на них, в оформленні правовстановчих документів, що виникали внаслідок численних змін земельного законодавства, передання повноважень, зміни компетенції, реорганізації відділів земельних ресурсів (Держземагенства, Держгеокадастру), зміни способів документування тощо.
До гострих проблем можна віднести відсутність кадастрових номерів на розпайовані ділянки, право власності на які посвідчувалося держактами старого зразка, відсутність земельних ділянок у кадастрі або недостовірність унесених до нього даних, невідповідність даних у ДЗК їх паперовим джерелам, неоформлені спадкові права на земельні ділянки. Мають місце помилки в технічній документації, суперечності внаслідок зміни підходів та способів обмірів тощо.
Іншою проблемою є залишення так званих невитребуваних земельних паїв. Адже не всі громадяни, котрі мали право на пай, отримали сертифікати. За даними окремих досліджень, більшість власників паїв — люди, котрим понад 50 (79%) і 60 років (43%), більше ніж 1 млн власників земельних паїв уже померло. Тому необхідно розрізняти власників розпайованих земельних ділянок (у тім числі їхніх спадкоємців) і прав на земельні частки (паї), та громадян, які мають права щодо невитребуваних земельних паїв.
Крім того, широке поле для діяльності рейдерів спричинила відсутність правовстановчих і технічних документів на сільськогосподарські будівлі та споруди, їх належного обліку та оформлення прав.
Портрет загарбника
Рейдерством є отримання майна або майнових прав на нібито законних підставах, в основі виникнення яких лежать прогалини в законі або системні недоліки функціонування державних інститутів (судової та правоохоронної систем, державної реєстрації юридичних осіб або прав на нерухомість тощо). Будь-яке рейдерство має на меті збагачення. Значна хвиля рейдерства охопила у свій час приватизовані підприємства.
Висока цінність земель сільгосппризначення як активу, дедалі більша прибутковість агробізнесу забезпечують вигоду капіталовкладень у них, особливо в умовах економічної нестабільності та наближення до відкриття ринку землі. Крім того, торгівля корпоративними правами господарських товариств, які володіють правами оренди землі, давно процвітає як бізнес.
Рейдер хоче швидкого збагачення. А який спосіб одержання доходу в аграрній сфері? Господарювання на землі чи отримання швидкого доходу від продажу корпоративних прав господарського товариства, капіталовкладення в землю з метою отримання доходу на вторинному ринку землі в майбутньому.
Саме від мети залежать і методи дій рейдера. Найбрудніші застосовуються при торгівлі корпоративними правами. Адже рейдера цікавить одержання швидкого доходу. Водночас йому байдуже, який відсоток прав оренди буде визнано в судах недійсним через недотримання процедури їх оформлення, які витрати будуть понесені набувачем на судовий захист і відшкодування збитків, утрати врожаю, продукції.
Проблеми назрівали десятиліттями
Рейдер не завжди оперує силою, адже це тимчасовий та ненадійний інструмент. Тому використовуються:
• основні характеристики соціальних верств власників пайових земель (відсутність правових знань у населення сільської місцевості, їх простота й довіра, низький рівень життя й доходів);
• відсутність гідних конкурентних пропозицій через економічну ситуацію в країні;
• можливості законодавства, які створюються лобістами, або ж його недосконалість (прогалини, суперечності тощо);
• проблеми в документальній та електронних формах фіксації відомостей про земельні ділянки та речових прав на них (власності, оренди, емфітевзису).
Допускаючи порушення вимог закону й не дотримуючись чітких процедур для документування та державної реєстрації своїх прав, власники, сторони договорів оренди (як орендар, так і орендодавець) створюють підґрунтя для рейдерства, фактично «запрошуючи» його.
У суспільстві помилково формується образ рейдера як злочинця-гастролера. Проте ним може бути й орендодавець, який укладає договори щодо однієї ділянки з кількома орендарями, й орендар, який порушує умови договору щодо передання землі в суборенду, сівозміни, а також агресивно знищує якісні характеристики землі.
Успішний збір урожаю 2017 року став лише каталізатором, що підняло на поверхню більшість проблем, які назрівали десятиліттями.
Простіше, ніж на пошті
Основні причини, що уможливлюють рейдерство в правовідносинах оренди землі, беруть початок із процедури укладення договору, державної реєстрації права оренди та передання земельної ділянки. Відійшовши від обов’язковості нотаріального посвідчення відповідних договорів у 2003 році, законодавець прибрав найбільш дієвий інструмент їх правового захисту.
Відповідно, укладення таких угод на практиці відбувається без установлення особи власника, його волевиявлення, дійсних намірів сторін, правовстановчих документів тощо. Не перевіряється наявність/відсутність прав третіх осіб, у тому числі й оренди, емфітевзису, відповідність змісту та умов договору вимогам законодавства та його дії в часі.
Укласти договір оренди землі сьогодні простіше, ніж одержати посилку на пошті. Адже на пошті встановлюється особа отримувача за належним документом, чого не відбувається в низці випадків при укладенні договору оренди землі. Тому цілком прогнозованими є численна фальсифікація договорів, допущення помилок у них і, як наслідок, перенесення недостовірної інформації до державних реєстрів. Те саме стосується порушень на стадії укладення договорів купівлі-продажу корпоративних прав.
Вагомими причинами також є стан відомостей, які містяться в ДЗК та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відсутність належного обміну даними. Зокрема, до кадастру не перенесено значного обсягу інформації про земельні ділянки з паперових носіїв, а заявний принцип наповнення ДРРП вимагає значного періоду часу для його формування.
Відповідальне ставлення
Необхідно визнати, що більшість рейдерських захоплень не відбулася б, якби громадяни та юридичні особи мали необхідну юридичну підтримку, супровід оформлення документів і контроль за ним з боку держави.
Важливо бути чесними перед собою та всіма, хто постраждав або бажає вберегти свої права, зробити висновки й дати відповіді на такі запитання. Чи юридично грамотно орендар уклав договір оренди землі? Чи допустив (у тому числі через власних найманих працівників) можливість підписання договору особою, котра не є власником та не має повноважень? Чи зареєстровано право оренди належним чином?
Орендодавець має укладати та підписувати договір, детально вивчивши з допомогою юристів, адвокатів, нотаріусів його правові наслідки, процедури внесення змін, розірвання та припинення. Орендар повинен приступити до обробітку землі тільки у випадку, коли має належним чином оформлений договір оренди та зареєстроване право оренди згідно із законом.
Не варто постійно нарікати на недосконалість законодавства із цього питання, оскільки більшість моментів урегульовано. Проблема полягає в правильному його застосуванні та дотриманні всіма учасниками правовідносин.
Потрібна повна ревізія
До реалізації масштабних заходів ситуацію може виправити комплексна ревізія відомостей про земельні ділянки, права, обтяження при переході прав на них, у тому числі похідних, при укладанні цивільно-правових договорів. На практиці це працює, наприклад при оформленні спадщини.
Видаючи свідоцтво про право спадщини на земельну ділянку, нотаріус дає правову оцінку правовстановчому документу, що посвідчує право власності спадкодавця на неї. У ході підготовки документів для вчинення нотаріальної дії витребовується витяг із ДЗК про ділянку, державні кадастрові реєстратори виправляють помилки, спадкоємець отримує документ на підтвердження свого права на спадщину, який містить достовірну, перевірену інформацію. Після цього достовірні відомості вносяться до ДРРП на нерухоме майно.
Укладені в простій письмовій формі договори, що сьогодні є підставою для держреєстрації в ДРРП права власності орендодавця на земельну ділянку за заявою орендаря одночасно з реєстрацією права оренди, не дозволяють у повній мірі забезпечити наповнення цього реєстру достовірною інформацією та, наприклад, запобігти державній реєстрації права власності за померлою особою.
Ризики також пов’язані з положеннями законодавства, що дозволяють здійснити держреєстрацію права власності на земельні ділянки, право на які виникло та оформлено до 1 січня 2013 року, при держреєстрації похідних прав на них без власника, без правовстановчого документа. Щоб уникнути рейдерства, можна передбачити здійснення реєстрації за заявою власника, чий підпис засвідчується нотаріально, з долученням нотаріально засвідченої копії документів.
Термінової уваги заслуговує питання недопущення можливості подвійної держреєстрації прав оренди через непроведення перевірки наявності прав оренди землі, зареєстрованих до 1 січня 2013 року. Треба ввести безумовний обов’язок державного реєстратора щодо перевірки наявності/відсутності таких прав за даними ДЗК та паперових носіїв.
Перепона для шахраїв
У Міністерстві юстиції вважають за доцільне повернути обов’язковість нотаріального посвідчення договорів оренди землі. Правочини щодо розпорядження корпоративними правами теж потребують нотаріального захисту.
З одного боку, це об’єктивно єдиний інструмент, який може реально зупинити потік рейдерства в аграрній сфері до впорядкування законодавства, об’єднання та наповнення електронних реєстрів. Крім того, нотаріат може якісно виконати функцію наповнення реєстру нерухомості.
Коли йдеться про побоювання збільшення затрат, то аграріям необхідно проаналізувати ситуацію, що склалася, та врахувати таке. Декрет Кабінету Міністрів «Про державне мито» від 21.01.93 №7-93 передбачає мізерну ставку для посвідчення договорів оренди землі — 0,01% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або 1% від суми договору в разі відсутності такої.
Наприклад, за розміру земельного паю 2,33 га та його оцінки в 134 тис. грн. мито становитиме 13,4 грн. Вартість перевірок обтяжень та інших речових прав — 170 грн., адміністративний збір за реєстрацію похідного права — 80 грн. Розмір платних послуг у державних конторах затверджується головними територіальними управліннями юстиції в областях, м.Києві. Розмір оплати праці приватного нотаріуса встановлюється за домовленістю сторін.
Натомість в особі нотаріуса держава отримує контролера, розвантажує судову систему та правоохоронні органи, забезпечує гарантії для інвесторів, які справедливо бояться вкладати кошти в агробізнес. Сторони отримують діловода, консультанта, захисника, медіатора, реєстратора, ревізора та представника на весь період дії права користування.
Тому витрати на нотаріальне посвідчення угод, права за якими документуються на 7—20 років, є мізерними порівняно з витратами на зброю, погодинну оплату праці охоронних структур, на тітушок, «народні самооборони», захист свого права в судових інстанціях (не завжди успішний). Крім того, можливі втрати власності, урожаю та продукції внаслідок шахрайських схем.
Отже, сьогодні країні потрібне генеральне прибирання й суворий, контрольований державою порядок побудови правовідносин. Оскільки земля — останній ресурс України для виживання.