Санкції в натурі

Що необхідно застерегти в договорі, аби убезпечитися від несумлінних орендарів?

Зазвичай власниками земельних ділянок є селяни, які недостатньо добре розбираються у всіх юридичних тонкощах. Тож матеріальні ризики несуть саме вони.

Світлана ДУНАЄВСЬКА, приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу, член комісії Нотаріальної палати України з питань співробітництва з органами державної влади та місцевого самоврядування

17810

Через елементарне незнання змісту та форми договору під час підписання запропонованих орендарем шаблонних зразків власники земельних ділянок несуть майнові ризики. Тож, аби убезпечити себе від грошових втрат та притягнути винних до відповідальності в разі порушення умов договору, варто уважно вивчати всі елементи домовленості між сторонами.

Істотні умови

Мораторій на продаж сільськогосподарських угідь є чи не найбільш актуальною темою сьогодення як для політиків, так і для власників земельних ділянок. І якщо для одних — це питання піару, то для інших — спосіб і можливість отримати певний дохід. При цьому селяни зазвичай узгоджують з орендарями тільки вартість оренди та форму її оплати, але не завжди вчасно отримують гроші, а той узагалі не отримують. А дієвих інструментів, щоб змусити орендаря виконувати свої обов’язки належно, люди не мають. Чи знають селяни свої права та чи вміють захистити себе у відносинах із фермерами та аграрними підприємствами, які використовують їхні землі? У більшості випадків власники земельних наділів підписують шаблонні договори, не знаючи юридичних наслідків таких правочинів. Першим кроком, необхідним для оформлення відносин між фермером та власником земельної ділянки, є укладення договору оренди. Відповідно до закону він може мати просту письмову форму або бути посвідченим нотаріально.

Договір оренди земельної ділянки повинен містити:

а) інформацію про земельну ділянку, що передається в оренду: кадастровий номер, місце розташування та її розмір;

б) зазначення строку дії;

в) дані про орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть указуватись інші умови.

Досить зручним для оформлення взаємин сторін є використання типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 3.03.2004 №220. Проте він має характер певного шаблону, і особливості відносин орендаря та орендодавця сторонам слід визначати в договорі самостійно.

Строк дії такого договору встановлюється за згодою сторін, але він не може перевищувати 50 років. 10 років — це мінімальний строк оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація.

Проблеми з оплатою

Основою для розрахунку орендної плати є нормативна грошова оцінка землі. Вона зазначена в кожному сертифікаті на отримання земельної частки (паю). Розмір ставки орендної плати за землі сільськогосподарського призначення повинен бути не менший за 3% від вартості земельної ділянки відповідно до ст.1 указу Президента «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 2.02.2002 №92/2002 (зі змінами).

Непоодинокими є випадки, коли орендарі не виплачують у строк орендну плату в грошовій або натуральній формі (зерно, цукор, крупи тощо) або ж остання має неналежну якість. Перед орендарями постають питання: як стимулювати до виконання взятих на себе обов’язків та як отримати певну компенсацію за таке порушення? Варто у договорі оренди передбачити штрафні санкції для орендаря. Найбільш поширеною та простою, з точки зору визначення та застосування, є неустойка, яка згідно із цивільним законодавством має два види: штраф та пеня. Також можлива сплата боржником 3% річних (якщо більший розмір не передбачено в договорі) та індексу інфляції. При цьому варто мати на увазі, що пеня та відсотки можуть бути застосовані лише в разі невиконання орендарем обов’язку щодо сплати грошових коштів.

Якщо орендна плата визначена в натуральній формі, то слід застосовувати штраф, який може бути виражений у грошовому еквіваленті або в тій же натуральній формі. Наприклад, у договорі можна встановити, що невидача орендарю в обумовлений строк зерна чи іншого майна, передбаченого як орендна плата, або ж видача такого майна в неналежній кількості або якості має наслідком стягнення з орендаря штрафу у розмірі 1000 грн. (або 50 кг цукру) за кожен випадок порушення. Штрафи сплачуються додатково та не звільняють від обов’язку внести орендну плату у визначеній договором формі.

Розірвання договору

Якщо, попри штрафні санкції, орендар належно не виконує договір, в тому числі використовує земельну ділянку всупереч визначеним у договорі умовам (наприклад, надмірно виснажує землю, застосовує пестициди, які суттєво погіршують її стан), орендодавець має право розірвати договір оренди. Тим паче що останній може бути укладений на багато років і перспектива систематичних порушень з боку орендаря навряд чи може когось влаштовувати. В такому разі слід знати таке. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін він може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або ж самим договором. Це означає, що одностороння відмова повинна застерігатися у договорі та мати відповідний механізм. Його слід вважати певною послідовністю дій сторін. Наприклад, у випадку систематичного порушення орендарем договору, псування, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням орендодавець може надіслати орендарю лист-повідомлення про розірвання оренди. Це має бути рекомендований лист з повідомленням про вручення, що підтвердить ваше бажання розірвати договір та зафіксує момент, коли орендар дізнався про розірвання договору. З моменту отримання такого листа орендар має звільнити орендовану землю протягом відповідного періоду, враховуючи сезонність та сільськогосподарські роботи (наприклад, період збору врожаю тощо). Це найпростіший спосіб урегулювання спірних відносин між сторонами.

Так, у разі розірвання договору оренди землі за ініціативою орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати за 6 місяців — на землях сільськогосподарського призначення і за рік — на землях несільськогосподарського призначення, якщо протягом установленого періоду не надійшло інших пропозицій щодо оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлене невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань. У випадку розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Державна реєстрація

Слід розрізняти момент укладення договору оренди та момент державної реєстрації права оренди, що за ним виникає, оскільки вони мають принципово різні юридичні наслідки. Так, сторони, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний документ. Але підписання договору не означає, що орендар може вже користуватися земельною ділянкою, таке право в нього виникає з моменту державної реєстрації цього документа. Саме тоді, а не із часу підписання сторонами акта прийому-передачі (як вважають багато людей) земельна ділянка передається орендарю. Крім того, якщо сторони вказали, що договір діє стільки-то років з моменту підписання, то незалежно від часу, зі спливом якого була зареєстрована оренда, її дія не може перевищувати строк чинності договору. Сторони можуть домовитися, що договір діє до закінчення строку оренди, який обчислюється з моменту її державної реєстрації і становить певну кількість років. Також задля забезпечення інтересів орендаря сторони за взаємною згодою враховують час посівної сівозміни певної сільськогосподарської культури, якою засівається орендована земельна ділянка. Варто звернути увагу: якщо до 1.01.2013 в законодавстві передбачалася необхідність реєстрації договору оренди, то після 1.01.2013 реєструється лише право оренди.

По державну реєстрацією оренди до нотаріусів, інших державних реєстраторів, визначених у законі (виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, міських, районних, районних у м.Києві державних адміністрацій або акредитованих суб’єктів, в яких працюють державні реєстратори), можуть звернутися як орендар, так і орендодавець. При цьому варто пам’ятати, що до державних реєстраторів можна звертатися незалежно від місця розташування земельної ділянки, але в межах області, м.Києва. При цьому, якщо договір оренди нотаріально посвідчувався, здійснити реєстрацію оренди, яка виникає в його результаті, вправі лише нотаріус, котрий вчиняв зазначену нотаріальну дію.

Для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки реєстратору (нотаріусу) подається заява щодо проведення реєстраційних дій та оригінали документів у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.

Якщо оригінали документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування, що їх видають, заявник подає копії, оформлені такими органами відповідно до законодавства.

Заява щодо проведення реєстраційних дій в електронній формі подається за умови ідентифікації заявника (фізичної або юридичної особи) з використанням електронного цифрового підпису чи іншого альтернативного засобу ідентифікації особи.

Іншими документами, які подаються із заявою, є:

а) документ, що посвідчує особу заявника;

б) довіреність чи інший документ, що посвідчує представницькі повноваження у разі, коли особа, яка звертається по державну реєстрацію, діє як представник;

в) копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб — платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);

г) документ, що підтверджує сплату адміністративного збору (обов’язкового платежу за проведення державної реєстрації), крім випадків, коли особа звільнена від його сплати;

д) договір оренди земельної ділянки;

е) витяг з ДЗК про земельну ділянку, крім випадків, коли нотаріус, який проводитиме реєстрацію, підключений до ДЗК.

Окрім того, якщо при зверненні по державну реєстрацію оренди виявиться, що право власності на земельну ділянку виникло до 1.01.2013, але не було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державний реєстратор (нотаріус) здійснює також і його реєстрацію. При цьому звернення власника є необов’язковим, право власності за ним може бути зареєстроване за заявою орендаря. Останній не зобов’язаний подавати документ, на підставі якого виникло право власності (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, державний акт про право власності тощо), за умови наявності інформації про зареєстровану земельну ділянку в Державному земельному кадастрі.

Строки та адміністративний збір

Державна реєстрація права власності та оренди проводиться у строк, що не перевищує 5 робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в реєстрі речових прав. За таку реєстрацію справляється адміністративний збір у розмірі 0,05 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. З 1.01.2017 відповідно до держбюджету на 2017 рік прожитковий мінімум на одну особу з розрахунку на місяць становить 1544 грн., з 1 травня — 1624 грн., а з 1 грудня — 1700 грн.

За реєстрацію у строки, менші за 5 робочих днів, справляється адміністративний збір у такому розмірі:

а) 0,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб — за 2 робочі дні;

б) один прожитковий мінімум — один робочий день;

в) 2,5 прожиткового мінімуму для працездатних осіб — за 2 год.

За державну реєстрацію права власності у строк, що не перевищує 5 робочих днів, справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб. За державну реєстрацію права власності, проведену в менші строки, справляється адміністративний збір у такому розмірі:

а) один прожитковий мінімум для працездатних осіб — за 2 робочі дні;

б) 2 прожиткові мінімуми — один робочий день;

в) 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб — за 2 год.

За результатом проведення державної реєстрації права власності та похідного від нього речового права на земельну ділянку державний реєстратор (нотаріус) формує витяг.

Так, у разі припинення договору, в тому числі його розірвання, потрібно звернутися до державного реєстратора для припинення права оренди. Якщо цього не зробити, то в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою. Також зареєструвати нову оренду до припинення попередньої буде неможливо.