Закон і Бізнес


Користування в бонус

Автоматичне подовження строку оренди комунального майна: помилки та суперечності


№15 (1313) 15.04—21.04.2017
Ольга ВОЛОШЕНЮК, голова координаційної ради молодих юристів м.Києва при Деснянському районному ВДВС ГТУЮ в м.Києві
4328
4328

Складно здивувати когось тезою про недосконалість правового регулювання суспільних відносин. Не є винятком і завжди актуальна тема оренди комунального майна. Різне тлумачення учасниками орендних відносин нормативних положень зумовлює виникнення, як приклад, таких ситуацій, коли одна сторона вважає договірні відносини фактично та юридично продовженими без отримання дозволу місцевої влади та (в низці випадків) навіть без укладення додаткової угоди про це.


Оцінки законодавства

Яблуком розбрату в цих питаннях виступає закон «Про оренду державного та комунального майна», норми якого набувають абсолютно протилежного сенсу, залежно від того, хто зі сторін орендних відносин їх трактує. В ст.3 акта чітко обумовлено: відносини щодо оренди державного майна та майна, яке належить АР Крим або перебуває в комунальній власності, регулюються договором оренди, цим законом та іншими нормативно-правовими актами.

Звернімо увагу на невипадковий порядок згадування документів у цій статті:

1) договір оренди; 
2) закон; 
3) інші нормативно-правові акти.

Серед останніх — Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затверджене рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 №415/1280. Таким чином, у самому законі передбачено пріоритет умов, визначених сторонами договірних відносин, перед загальними умовами, які визначаються нормативно-правовими актами. Звісно, не йдеться про можливість нівелювання норм закону положеннями договору, але ключова роль останніх — очевидна.

Отже, в наявності — прогалини та суперечності у сфері орендних відносин щодо комунального майна. Серед балансоутримувачів об’єктів оренди та орендарів поширеною є позиція щодо автоматичного продовження дії договорів. При цьому відбувається посилання на ч.2 ст.17 закону: «У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором». Тобто умовне продовження договорів оренди відбувається, як уже було зазначено, без погодження з комісією Київради та часто без укладання додаткових угод про це.

При цьому спотворюються положення ч.3 цієї статті закону, які встановлюють, що після закінчення терміну договору орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право (за інших рівних умов) на укладення договору оренди на новий строк, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб власника. Тобто йдеться про укладення, а не автоматичне продовження відносин за мовчазної згоди.

Оновлення — необхідне

Як видно, зазначені норми чч.2 і 3 ст.17 закону стосуються врегулювання орендних відносин після закінчення терміну дії договору. Послідовне закріплення цих норм у тексті закону свідчить про їх взаємозв’язок та визначення можливості продовження дії договору (в тому числі так званого автоматичного) саме шляхом укладення останнього на новий строк у загальному порядку, тобто з необхідністю здійснення низки організаційно-правових заходів, які супроводжують процедуру оформлення конкретного правочину.

Питання переукладення договору порушується в розд.12 «Порядок внесення змін до договору оренди» положення. Загальне правило визначається правом уносити зміни за згодою сторін договору до закінчення терміну його дії.

Пунктом 12.3 положення передбачено, що у випадках, визначених законом, укладення договору оренди на новий термін відбувається на підставі рішення постійної комісії Київради з питань власності. Підтвердження тому — відповідні протоколи засідань постійної комісії з розгляду та погодження таких питань.

Черговим доводом щодо необхідності оновлення договірних відносин після спливу визначеного строку є обов’язок орендаря забезпечити проведення нової оцінки об’єкта оренди, передбачений п.5.2 положення.

Таким чином, норми, які регулюють порядок продовження відносин використання орендованого майна, мають взаємний кореспондуючий характер, і для правильного аналізу їх слід розглядати в сукупності. Тоді висновок про необхідність дотримання формальної процедури продовження дії договору оренди стає очевидним.

Контрситуація — коли термін дії договору закінчується і при цьому жодна зі сторін з тих чи інших причин не повідомила про своє дійсне бажання продовжити чи припинити орендні відносини.

Якщо рахувати норми закону та читати умови п.9.7 типового договору, то в разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця дія договору вважається продовженою на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені.

Виходить, сторони, які завчасно не висловили наміру припинити дію договору та вчасно не оформили акти приймання-передачі нерухомого майна, фактично починають виступати учасниками нових (продовжених) договірних відносин «на той самий строк і на тих самих умовах», навіть якщо це не відповідає реальним, хоч і не висловленим, намірам сторін.

У той же час згадуваний пункт типового договору містить застереження, що зазначені дії (продовження дії договору) оформляються відповідною угодою. Ще один аргумент на противагу прихильниками автоматичного пролонгування.

Подвійна площа

На жаль, і на цьому перелік проблем, пов’язаних із дією договорів оренди, не вичерпується. Ще одним прикладом неповного правового регулювання цієї сфери відносин є продовження дії договорів, за якими різні приміщення використовуються одним орендарем.

Ідеться про ситуацію, коли орендар оформив договір на одне приміщення та згодом вирішив також оформити угоду на сусіднє. Все б нічого, та, маючи на меті продовжувати використовувати приміщення й після закінчення строку дії першого договору, орендар, щоб позбавити себе на майбутнє зайвих організаційно-правових клопотів, вирішує об’єднати всі орендовані ним площі. При цьому документи, що надаються на розгляд постійній комісії Київради з питань власності, фактично передбачають одночасне продовження дії двох договорів із зазначенням загальної площі всіх приміщень як єдиного нового об’єкта оренди.

Перше запитання, яке виникає: чому дія договору, чинність якого вже минула (на одне приміщення), та договору, який ще діє (на інше приміщення), продовжується одночасно? Адже продовження дії договору можливе у зв’язку із закінченням його строку, а не в період його чинності. Та це не є ключовим, оскільки відсутні грубі порушення норм закону.

Друге питання: зазначення загальної площі приміщень визначає їх як новий об’єкт оренди, оскільки до цього існували два договори з двома різними площами нежитлових приміщень, що відповідним чином прописувалось у розд.2 документа. Це також зумовлює появу загальної оцінки майна.

Крім цього, виникає наступне запитання: чому істотна зміна умов договору проводиться як звичайне продовження орендних відносин? Це питання виникає у зв’язку з необхідністю підписання відповідної додаткової угоди до договорів оренди. За наявності протоколу комісії про зміну істотних умов у частині збільшення орендованої площі зміст такої додаткової угоди передбачає нову редакцію відповідного пункту в розділі «Об’єкт оренди» договору. Водночас за наведених вище умов продовжуються дія двох договорів шляхом їх фактичного об’єднання, що ускладнює правильне оформлення спільної додаткової угоди до таких договорів.

Як бачимо, одне складне питання при детальному розгляді порушує інші. Незважаючи на те що новим положенням керуються вже майже 2 роки, наведені вище приклади багаторазові. Вирішення питання відбувається в різний спосіб на розсуд учасників правовідносин.

Можна зробити висновок, що для мінімізації розбіжностей при оформленні договірних відносин, за відсутності змін і доповнень до положення найкращим виходом є надання письмових рекомендацій та роз’яснень департаментом комунальної власності Київської міської державної адміністрації щодо правильного застосування визначених правил та однакового підходу до оформлення та вчинення дій, які детально не обумовлені нормативно-правовими актами.