Закон і Бізнес


Земля між двох юрисдикцій

Як відстояти право власності на ділянку, розташовану на Кримському півострові


Скасування у вересні 2016 року мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення може додати актуальності проблемі перереєстрації прав на ділянки у Криму.

№2 (1300) 14.01—20.01.2017
Марина СЕМЕНОВА, керуючий партнер ЮФ «Семенова і партнери», м.Харків,Олег РАЧУК, адвокат, директор Law Firm «Oleh Rachuk», м.Київ, Ганна РЕЗНіКОВА, к.ю.н., помічник адвоката Law Firm «Oleh Rachuk», м. Київ
6709

В умовах, що склалися, пріоритетним завданням як для України, так і для її міжнародних партнерів є забезпечення дієвого механізму захисту прав і свобод людини на території Автономної Республіки Крим. Не є винятком і подолання проблем, пов’язаних із реалізацією українцями правомочностей власників. Розглянемо, які ж засоби захисту прав на земельні ділянки, розташовані в АРК й м.Севастополі, є в українських та іноземних юридичних і фізичних осіб.


Законодавче регулювання

Відповідно до ст.3 закону «Про забезпечення прав і свобод громадян і правовий режим на тимчасово окупованій території України» від 15.04.2014 №1207-VII АРК й м.Севастополь визнані тимчасово окупованою територією. Проте дія Конституції та законів України поширюється на ці терени. В ст.11 закону №1207-VII установлено, що за фізичними та юридичними особами зберігається право власності й інші речові права на земельні ділянки, розташовані на території АРК й м.Севастополя, якщо вони придбані у власність відповідно до актів України. Аналогічні гарантії встановлені стст.8, 13 закону «Про створення вільної економічної зони «Крим» та про особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України» від 12.08.2014 №1636-VII.

Проте ситуація свідчить про те, що жоден зі спеціальних актів, які регулюють право власності на кримські об’єкти нерухомості, не дозволяє забезпечити дієвий захист або реалізацію права власності на нерухомість у Криму. При цьому держава позбавлена важелів ефективного реагування на випадки, коли окремі категорії юридичних і фізичних осіб позбавляють права власності на вказані об’єкти.

Водночас необхідно враховувати, що на території АРК й м.Севастополя тамтешня влада визнає федеральне законодавство РФ і локальні акти, прийняті місцевими органами. Так, відповідно до закону РК «Про особливості регулювання майнових і земельних відносин на території Республіки Крим» від 30.07.2014, встановлені особливості регулювання земельних і майнових відносин, а також відносин у сфері державного кадастрового обліку нерухомості й державної реєстрації прав на нерухоме майно та операцій з ним. Відповідно до ст.1 цього акта правову основу регулювання вказаних відносин становлять конституція РФ, федеральний конституційний закон «Про прийняття в Російську Федерацію Республіки Крим та утворення у складі Російської Федерації нових суб’єктів — Республіки Крим і міста федерального значення Севастополя» від 21.03.2014 №6-ФКЗ, конституція РК, інші федеральні закони, а також нормативно-правові акти РК з урахуванням певних особливостей.

Відповідно до закону №6-ФКЗ право власності на земельні ділянки й інші об’єкти нерухомого майна на території Криму, що виникло до набуття ним чинності у фізичних та юридичних осіб, включаючи іноземних осіб та осіб без громадянства, зберігається. При цьому документи, оформлені після 21.03.2014, кримськими й севастопольськими органами влади не визнаються. Отже, аби мати можливість розпоряджатися своєю нерухомістю, розташованою на півострові, власникові необхідно отримати або переоформити правовстановчі документи.

Без власника, отже, безхазяйна

Ігнорування цього факту призводить до відсутності відомостей про права на нерухоме майно, зокрема земельні ділянки, в російському реєстрі прав на нерухоме майно й операцій з ним. Фактично людину, якій належить нерухомість, сприймають як особу, котра не є законним власником ділянки в розумінні нормативно-правових актів, які застосовуються на території Криму. Як наслідок, обмежуються або скасовуються правомочності власників на володіння, користування й розпорядження земельними ділянками (ч.1 ст.264 цивільного кодексу РФ від 30.11.94 №51-ФЗ).

Крім того, земельна ділянка може бути визнана безхазяйною, якщо в неї немає власника або такий не відомий чи відмовився від права власності на неї. Безхазяйні ділянки, розташовані на території Криму, приймаються на облік органом, що здійснює державну реєстрацію права на нерухоме майно за заявою органу місцевого самоврядування (уповноваженого державного органу м.Севастополя), на території якого вони розміщуються (відповідно до наказу Мінекономрозвитку РФ «Про встановлення порядку прийняття на облік безхазяйних нерухомих речей» від 22.11.2013 №701).

Відповідно до ч.1 ст.225 ЦК РФ після закінчення року з дня постановки такої земельної ділянки на облік уповноважений орган може звернутися до суду з вимогою про визнання права муніципальної власності на неї. На жаль, у такому разі повернути ділянку у володіння, користування та розпорядження власника буде практично неможливо, що, у свою чергу, здатне призвести до втрати права власності на об’єкти нерухомості, розташовані на ній.

Перерозподіляй і володарюй

Також неприємності може принести перерозподіл земельних площ відповідно до затвердженого без участі власника плану межування або схеми розташування ділянки, який може проводитися згідно з ст.39.28 земельного кодексу РФ. Така ситуація ймовірна в разі, якщо:

• включення відомостей про об’єкт проводитиме не власник, а уповноважений орган державної влади;
• власники сусідніх угідь унесуть помилкові дані про свої ділянки, будівлі, споруди.

Уточнимо, що в разі перерозподілу існування початкової земельної ділянки припиняється й утворюється нова (ст.11.7 ЗК РФ). При цьому перерозподіл може призвести до незбігу меж розташованих об’єктів нерухомості з межами самої ділянки. Це також унеможливить надання раніше отриманих правовстановчих документів на підтвердження свого права власності.

Перереєстрація паїв

Органи контролю в Криму та м.Севастополі мають право перевіряти законність оформлених і не підтверджених (переоформлених) після 21.03.2014 прав на нерухомість. Результатом може стати визнання ділянки землею, що перебуває у федеральній муніципальній власності або у власності суб’єктів РФ. Якщо ґрунт виділявся із земель садового товариства, дачного кооперативу або іншої юридичної особи, можливе визнання права власності за третьою особою.

Відзначимо, що, за деякими даними, кримський парламент продовжив терміни перереєстрації земельних паїв до 1.01.2019. Раніше було встановлено, що громадяни, які мають сертифікати на ділянки сільськогосподарського призначення, оформлені згідно із законодавством України, могли зареєструвати право власності на них за російським законодавством до 1.01.2016. Інакше всі паї, на які не було зареєстровано право власності, переходять у муніципальну власність.

Зауважимо, що близько 20 тис. громадян мають сертифікати на паї, оформлені відповідно до законодавства. При цьому розмір середнього паю становить 4 га. Відповідно, із цивільного обороту випадає близько 80 тис. га землі.

Прикордонні ділянки

Внесенню відомостей про право на ділянку до реєстру може завадити існування в законодавстві РФ категорії земель з особливим правовим статусом. Так, відповідно до ст.15 ЗК РФ іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть володіти на праві власності ґрунтами, розташованими на прикордонних та інших особливих територіях.

Аналіз переліку прикордонних територій, затвердженого указом президента РФ від 9.01.2011 №26 (у редакції від 11.04.2016), дозволяє зробити висновок про те, що в будь-який час до нього можуть потрапити нові ділянки і велика кількість нинішніх власників — резидентів України зіткнеться з проблемою неможливості їх використання. Водночас такий перебіг подій може призвести до позбавлення права на об’єкти нерухомості, розміщені на таких ділянках.

Обмеження для іноземців

Можливість зміни цільового призначення землі без відома власників уже призвела до того, що останнім часом набув розвитку захист права власності українських фізичних та юридичних осіб, а також іноземних інвесторів на ґрунти сільськогосподарського призначення, розташовані на території півострова.

До тих, хто потребує захисту, можна віднести юридичних і фізичних осіб, котрі:

- мають необхідні для державної реєстрації документи, видані до 21.03.2014, що підтверджують наявність їх права на ділянки сільськогосподарського (у розумінні ст.22 ЗК України) або рекреаційного призначення для дачного будівництва (у розумінні стст.50—52 ЗК);

- завершили процес оформлення необхідних для державної реєстрації документів, що підтверджують наявність прав на площі сільськогосподарського призначення;

- мають необхідні для державної реєстрації документи, видані до 21.03.2014, що підтверджують їх право на окремі ділянки сільськогосподарського призначення, виділені для ведення садівництва, городництва.

Документами, необхідними для державної реєстрації, є видані до 21.03.2014 в установленому порядку на території Криму, м.Севастополя документи, передбачені відповідними актами (див., наприклад, постанову Ради міністрів РК «Про затвердження переліку документів, які підтверджують наявність прав, що виникли раніше, на об’єкти нерухомого майна і необхідні для державної реєстрації» від 11.08.2014 №264).

Необхідність залучення фахівців для захисту прав зазначених категорій осіб пов’язана з тим, що відповідно до ст.15 ЗК РФ і ст.3 федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» від 24.07.2002 №101-ФЗ іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному (пайовому) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства становить більш ніж 50%, можуть володіти землями сільськогосподарського призначення тільки на праві оренди.

Під останніми розуміються площі за межами населеного пункту, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей (ст.77 ЗК РФ). Статтею 5 закону РК «Про особливості регулювання майнових і земельних відносин на території Республіки Крим» від 31.07.2014 №38-ЗРК, а також ст.5 закону м.Севастополя «Про особливості регулювання майнових і земельних відносин на території міста Севастополя» від 25.07.2014 №46-ЗС до таких ґрунтів віднесені також ділянки, надані для дачного будівництва зі складу земель рекреаційного призначення.

У зв’язку із цим низка українських юридичних і фізичних осіб, а також іноземних інвесторів опинились у ситуації, за якої місцеві органи влади півострова відмовляють їм у реєстрації права власності, фактично не визнаючи видані раніше правовстановчі документи та позбавляючи таких суб’єктів права власності.

Наголосимо, що обмеження, пов’язане із забороною іноземним юридичним і фізичним особам мати у власності ділянки сільськогосподарського призначення, не є абсолютним і має низку винятків. Проте державні реєстратори під час ухвалення рішень безпідставно, а подекуди і з надуманих причин відмовляють усім указаним категоріям осіб у реєстрації права власності, не вдаючись у тонкощі окремих нормативно-правових актів, що регулюють відносини, пов’язані з обігом сільськогосподарських земель, а також не враховуючи дозволеного раніше використання конкретних ділянок.