Об’єктом конкуренції на земельних торгах може стати не розмір орендної плати, а запропонована сума за право на укладення договору
Попереджений, отже, озброєний. Таким девізом керуються учасники ринку нерухомості, заздалегідь вивчаючи запропоновані законодавцем новації. Зокрема, в ініціативах, які стосуються проведення земельних торгів та регулювання містобудівної діяльності, увагу фахівців привернули кілька положень: для участі у торгах буде потрібен «вхідний квиток», а об’єкт будівництва можна буде «відірвати» від землі. З’ясуємо, яких ще сюрпризів очікувати гравцям ринку та що з цього приводу думають як юристи, так і будівельники-практики.
Сіль — у деталях
Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства підготувало проект закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення законодавства у сфері регулювання містобудівної діяльності». Наприкінці червня громадська рада, яка діє при міністерстві, запропонувала останньому відкликати даний документ у зв’язку з необхідністю його доопрацювання. Тож наразі міністерство чекає конструктивних пропозицій від учасників ринку нерухомості. Не гаячи часу, до роботи узявся комітет з питань права URE Club, який уже кілька років поспіль акумулює зусилля правників та будівельників-практиків у вирішенні нагальних питань цієї галузі.
Під час засідання комітету його голова Владислав Кисіль поінформував про два моменти, які заслуговують на увагу. По-перше, документом уносяться зміни до закону «Про архітектурну діяльність», які, зокрема, полягають у коригуванні визначення терміна «замовник». Здавалося б, жодних сюрпризів за цим не приховано. Проте пильне око практиків дещо запримітило. Із запропонованого міністерством визначення незрозуміло, з якого моменту можна кваліфікувати особу як замовника (йдеться лише про намір виконувати роботи). Крім того, з визначення випливає, що для володіння розташованим на земельній ділянці об’єктом будівництва фізичній чи юридичній особі достатньо мати таку ділянку тільки в користуванні. «Навіщо відривати будівлю від землі?!» — дивуються практики.
На їхню думку, такі новації (в разі їх підтримки нардепами) додадуть чимало неприємностей як фахівцям з нерухомості, так і юристам. Тож учасники засідання вирішили запропонувати власне визначення поняття «замовник», аби воно влаштовувало гравців ринку.
Разом з тим підготовлений міністерством документ передбачає подовження до 2017 року строку, протягом якого можна висувати містобудівні умови та обмеження на ділянки, де не затверджені плани зонування або детальні плани територій. Стосовно цієї потенційної норми думки учасників засідання дуже різнилися. Приміром, архітектори вважають недоцільним подовження періоду, мовляв, варто обмежитися 2015 роком. Хтось дотримується протилежної думки, а дехто взагалі не вбачає раціонального зерна в такій новації.
На аукціон? Пред’яви квиток!
Учасники засідання відзначили, що існує серйозна проблема із земельними торгами. Мовляв, ні на місцях, ні в містах-мільйонниках влада достеменно не знає, як слід продавати землю на конкурсних засадах. Додати визначеності покликаний проект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо активізації проведення земельних торгів», оприлюднений Державним агентством земельних ресурсів.
Документ, який опинився у фокусі обговорення, передбачає зміну концепції проведення торгів (у частині права оренди, суперфіцію, емфітевзису). У чому ж суть новацій? Якщо згідно з чинною процедурою проведення торгів переможцем уважається той, хто запропонував найвищу орендну плату, то згідно з новою — учасники конкуруватимуть і за купівлю права на укладення договору (інакше кажучи, пропонуючи кожен свою ціну, учасники вестимуть боротьбу за придбання «вхідного квитка» на торги).
Чи є така концепція чистою із цивільно-правової точки зору? Чи не стане придбане право предметом для спекуляцій (адже його можна буде переуступити)? У процесі обговорення та обміну досвідом з’ясувалося, що аналогічна концепція досить успішно зарекомендувала себе в Білорусі. Втім, ця держава є чи не єдиною, де впроваджено такий досвід.
Під час дискусії щодо доцільності запровадження «перепустки» на торги адвокат Роман Титикало відзначив, що ідея узаконення «вхідного квитка» має раціональне зерно. Натомість В.Кисіль переконаний, що на аукціоні логічно «гратися» розміром орендної плати, а не ціною за право на укладення договору. У результаті дійшли висновку, що положення стосовно купівлі права на укладення договору не є правильними з цивілістичного погляду, а отже, потребують доопрацювання.
Поряд з тим документ передбачає проведення земельних торгів або за рахунок коштів, які сплачує організатор як винагороду виконавцю, та реєстраційних внесків учасників, або ж за рахунок коштів виконавця торгів з наступним відшкодуванням покупцем лота. На переконання експертів, це означатиме, по-перше, виведення питання фінансування торгів з-під контролю бюджетного законодавства, по-друге, перекладання всієї підготовки до проведення торгів з плечей міської влади на плечі покупців.
До речі, документ суттєво розширює повноваження виконавців земельних торгів. Нові преференції, на думку експертів, дозволять цим спеціалістам «наростити» вартість своїх послуг. Крім того, учасники засідання наголосили на необхідності запровадження відкритої та прозорої процедури вибору виконавця, яка б унеможливлювала ситуацію, коли один спеціаліст вирішує всі питання щодо конкурсних відводів земельних ділянок та фактично стає кишеньковим.
В.Кисіль окремо зупинився на положенні проекту, яким пропонується виключити з переліку відомостей, які має містити оголошення про проведення торгів, дані щодо містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки (наразі при її продажу розроблення таких умов та обмежень є обов’язковою вимогою). «Буде ступор, цього робити не можна!» — озвучили свої прогнози будівельники. Вони вважають, що принаймні до оновлення містобудівної документації необхідно, щоб хоч якісь генеральні умови й обмеження висували разом з наданням ділянки. Інакше це спричинить істотні ризики для інвестора, що унеможливлять його участь у тому чи іншому проекті.
Підбиваючи підсумки, експерти домовилися напрацювати пропозиції щодо спірних положень документа та направити їх до компетентних органів.
Думки учасників засідання щодо потенційних новацій у земельній сфері та відносинах, пов’язаних з нерухомістю, збігалися не завжди.
Коментарі
До статті поки що не залишили жодного коментаря. Напишіть свій — і будьте першим!