Земля: від «а» до «я»

або Як зробити так, щоб кримська невизначеність зіграла суб’єктам господарювання на руку?

У той час як законодавство, що регулює земельні відносини, стрімко змінюється, а суб’єкти господарювання, котрі провадять діяльність на території Кримського півострова, перебувають у правовому вакуумі, на поміч приходять юристи. Правовий аналіз післяреволюційної нормативної бази дозволить учасникам земельних відносин не лише уникнути помилок, а й обернути ситуацію собі на користь.

Про історію, тенденції та компроміс

Незважаючи на те що палітра нормативно-правових актів, котрі регулюють земельні відносини, вражає своєю різноманітністю, чітка ідеологія земельного законодавства наразі відсутня. На думку експертів, саме це й породжує низку труднощів у суспільних відносинах стосовно користування, розпорядження й володіння таким специфічним об’єктом, як земля.

Безумовно, суб’єктам господарювання при плануванні своєї діяльності слід добре орієнтуватись у змінах, що відбулись у земельному законодавстві протягом останнього часу, та навіть заглядати вперед — знайомитися з ініціативами, які в найближчому майбутньому можуть втілитись у життя. Розпочнемо з першого. Так, у результаті внесення змін до закону «Про нотаріат» та закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» з квітня нотаріуси отримали більш широкі повноваження у сфері держреєстрації прав на нерухоме майно, що значною мірою розвантажило Державну реєстраційну службу та спростило життя заявникам. У березні збільшено ставки податку на земельні ділянки, грошову оцінку яких не проведено, та мінімальний розмір орендної плати за договором (стст.275, 288 Податкового кодексу).

Значний вплив на земельні відносини справив закон «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні». Зокрема, документ розширює перелік осіб, які є платниками податку за користування надрами для видобутку корисних копалин; збільшує розмір мінімальної орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; запроваджує збір до Пенсійного фонду з операцій купівлі-продажу іноземної валюти. Та основною новацією, яку привніс цей закон, є зміна з 1 липня ставок податку на нерухомість та бази оподаткування. Якщо раніше податок обраховувався з житлової площі, то надалі за базу братиметься загальна. Крім того, ставки податку встановлюватимуться окремо для фізичних та юридичних осіб. Про це поінформував керуючий партнер ЮК «Бізнес форс» Віталій Правдюк під час практикуму, організованого Всеукраїнською мережею практикумів «ЛІГА:ЗАКОН».

Поряд з тим він звернув увагу на викладення в новій редакції назви ст.20 Земельного кодексу. Це змінило сам підхід до встановлення та зміни цільового призначення (термін «землі» замінено на «земельні ділянки»).

Водночас із набуттям чинності ст.79¹ ЗК, яка запровадила вимоги до формування земельної ділянки, можна зробити висновок, що вказані в ст.20 кодексу органи місцевого самоуправління та державної влади наділені повноваженнями встановлювати та змінювати цільове призначення тільки конкретно сформованих земельних ділянок. Як наслідок, зазначає доповідач, юридично неможливим стає прийняття рішень цими органами про цільове призначення великих масивів земель до закінчення формування відповідних земельних ділянок. А все через те, що зміни до ст.20 ЗК мали так званий точковий характер і не супроводжувалися коригуванням інших статей кодексу.

Що ж може очікувати учасників земельних відносин у найближчому майбутньому? Чимало галасу в медіа-просторі та підприємницькому середовищі зчинив схвалений Кабінетом Міністрів проект закону «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо особливостей уточнення податкових зобов’язань з податку на прибуток підприємств і податку на додану вартість під час застосування податкового компромісу» (документ у народі отримав назву «про податкову амністію»). Так, проект передбачає встановлення певного режиму звільнення платників податків від адміністративної, фінансової та кримінальної відповідальності в разі, якщо такий платник податків, по-перше, визнає наявну в нього суму боргу (заниженого або несплаченого податку), по-друге, узгодить її розмір з податківцями, по-третє, протягом 90 днів сплатить 15% боргу до державного кошика.

Крім того, профільний парламентський комітет опрацьовує законопроект (№4784), який передбачає ліквідацію Державного земельного банку. Це, на думку експерта, дозволить зупинити корупційні потоки в земельній сфері.

Говорячи про тенденції земельного законодавства в цілому, В.Правдюк відзначає, що низка поданих до ВР законопроектів передбачає посилення впливу на місцях, тобто розширення повноважень районних органів земельних ресурсів.

Лютневі новації та хибна аналогія

Повернімося в недалеке минуле — і пригадаємо постанову КМ «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» від 17.10.2013 №868, яка, зокрема, зачепила й угоди із землею. Цим документом починаючи з лютого передбачається можливість:

• подання заяви про держреєстрацію речових прав поштою;

• реєстрації права постійного користування, якщо втрачено чи пошкоджено акт про постійне землекористування;

• реєстрації права власності, яке виникло до 1.01.2013, у разі втрати чи пошкодження правовстановчого документа.

Та, незважаючи на ці та низку інших «преференцій», які отримали учасники земельних відносин після набуття чинності цією постановою, звести нанівець проблеми угод із земельними ділянками не вдалося. Відсутність кадастрових номерів ділянок, сформованих до 1.01.2004, накладки земельних ділянок між різними «господарями», а також недосконалість технічного забезпечення процесу обміну реєстраційними даними між державними органами — усе це, за словами експерта, ускладнює життя учасникам земельних відносин.

До речі, щодо земель сільськогосподарського призначення. Виявляється, тут також не все просто, особливо коли справа стосується внесення змін до договорів оренди таких земель, укладених після 1.01.2013, відповідні права на які вже зареєстровано в Держреєстрі. За словами В.Правдюка, непоодинокими є випадки, коли співробітники органів земельних ресурсів за хибною аналогією доходять висновку щодо необхідності перереєстрації речових прав у зв’язку з унесенням змін до договору. Експерт переконаний: реєстрація необхідна лише у випадку, якщо коригування тексту договору оренди землі призводить до зміни самого зареєстрованого права оренди (приміром цільового призначення ділянки, її площі, строку оренди тощо). Якщо ж цього не відбувається, жодні додаткові реєстраційні дії не потрібні. Однак у разі, якщо зміни приводять до заміни сторони договору, має здійснюватися не коригування даних уже зареєстрованих у реєстрі прав, а новий запис.

За інформацією експерта, останнім часом набула популярності оренда так званих нерозподілених (невитребуваних) паїв. До речі, реєстрація договору оренди паю, на відміну від земельної ділянки, є обов’язковою, а процедура оформлення та реєстрації таких договорів не тотожна аналогічній процедурі щодо земельних ділянок. Крім того, доповідач наголошує: як тільки власник земельного паю виділить його в натурі на місцевості та цей пай трансформується в земельну ділянку, на яку буде видано державний акт, оренда «нерозподіленого» паю припиняється.

Реєстраційний парадокс і «мандри» справ

Незважаючи на те що відносний спокій на території Кримського півострова здобуто, В.Правдюк зазначає, що суб’єктам господарювання часто-густо доводиться рухатися наосліп. Так, інформація про всі об’єкти нерухомості, земельні ділянки та права на них — в українському Держреєстрі, доступ до якого з території півострова, за інформацією експерта, наразі заблоковано. Тобто склалася парадоксальна ситуація: із 7 березня Крим від’єднано від українського реєстру, а реєстрація в російському — неможлива.

На переконання доповідача, за таких реалій існують ризики, по-перше, націоналізації об’єктів (у тім числі виділених земельних ділянок), які в часи Союзу були у власності держави; по-друге, судового перерозподілу активів (особливо земель) на користь певних зацікавлених осіб Російської Федерації.

Якщо поглянути на проблему, так би мовити, з вітчизняної точки зору, то певної визначеності, зокрема й щодо статусу майна та правовстановчих документів на території АРК, додав закон «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України». Документ, серед іншого, передбачає:

збереження права власності та інших речових прав на майно, придбане підприємствами та фізичними особами відповідно до національного законодавства;

тимчасове покладення обов’язків державних реєстраторів органів держреєстрації прав АРК на відповідних спеціалістів Херсонської та Запорізької областей.

Крім того, законом уводиться поняття кримінальної відповідальності юридичних осіб (застосування до них таких санкцій, як штраф, конфіскація майна та навіть ліквідація юрособи) та передбачається, що всі судові справи, які мали б розглядатися судами АРК, підлягають розгляду столичними судами.

У цьому контексті окремої уваги заслуговує інформаційний лист Вищого господарського суду «Про Закон України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» від 15.05.2014 №01-06/615/14 (див. №21 «ЗіБ». — Прим. ред.). У документі, серед іншого, зазначено, що «у разі неможливості передачі матеріалів справи з господарського суду, розташованого на тимчасово окупованих територіях, до господарського суду, який має розглянути відповідну заяву (клопотання), вчинення необхідних процесуальних дій здійснюється за документами і матеріалами, поданими учасниками судового процесу, що є достатніми для прийняття відповідного судового рішення». На переконання експерта, це роз’яснення може зіграти на руку суб’єктам господарювання. Мовляв, можна скористатися ситуацією, «перевести» певну спірну справу до столиці й, можливо, виграти її.

Втім, коли та як буде виконане судове рішення, що стосуватиметься кримського об’єкта, — питання залишається відкритим. До речі, як і питання стосовно продажу нерухомості, розташованої на території півострова. Можливий варіант — здійснення реєстрації переходу права власності за українським та російським законодавством, адже такої заборони немає.