Квартира за віком

Реєстрація дітей у помешканні, що є предметом іпотеки, — порушення, проте вони виселені бути не можуть

Якщо діти зареєстровані в помешканні після укладення договору іпотеки, вони набувають правакористування житлом як члени сім’ї власника й за ними зберігається це право протягом часу перебування будинковолодіння в іпотеці. На цьому в постанові від 27.12.2018 наголосив Верховний Суд.

Спір про виселення

У 2008 р. позичальниця та банк уклали рамкову угоду та договір траншу. На забезпечення виконання умов угоди укладено договір іпотеки. Оскільки позичальниця порушила умови повернення боргу, банк звернувся до третейського суду з позовом про стягнення коштів. Вимоги були задоволені.

У 2010 р. на підставі рішення третейського суду районний суд видав виконавчі листи про стягнення з громадянки та її поручителя заборгованості за кредитним договором.

У 2013 р. державний виконавець відкрив виконавче провадження. У ході провадження з’ясувалося, що у квартирі, яка є предметом іпотеки, зареєстровано двох неповнолітніх дітей. Причому зареєстровано їх після укладення договорів і без відома іпотекодержателя. Зазначені дії були розцінені як такі, що вчинені з метою створення перешкод виконавцеві при примусовому виконанні виконавчого документа щодо реалізації предмета іпотеки.

Банк звернувся до суду з вимогою визнати державну реєстрацію місця проживання дітей недійсною та виселити їх із помешкання. Заочним рішенням місцевого суду вимоги задоволено. Суд зауважив, що відповідачка не мала права реєструвати в заставній квартирі дітей без попередньої згоди позивача. Її дії порушили права останнього як іпотекодержателя.

Апеляційний суд скасував вердикт і прийняв новий, яким у позові банку відмовив. Рішення мотивовано тим, що відсутні підстави для виселення відповідачів з іпотечного майна, оскільки його придбано не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою. До того ж іншого житла для мешкання відповідачі не мають, другого приміщення для проживання їм не запропоновано. Тому виселення зі спірної квартири є неможливим.

У 2017 р. банк оскаржив такий вердикт до касаційної інстанції.

Охорона дитинства

У постанові №638/14123/14-ц ВС наголосив, що в ч.1 ст.405 Цивільного кодексу визначено: члени сім’ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

Згідно зі ст.9 закону «Про іпотеку» іпотекодавець обмежується в розпорядженні предметом іпотеки, однак має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення — проживання. При цьому ЦК, як і спеціальний закон, не містять норм, які б обмежували право членів сім’ї власника на користування житловим приміщенням у разі передання його в іпотеку.

У законі «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їхніх сімей. Виселення проводиться в порядку, установленому законом.

Нормою, яка встановлює порядок виселення із займаного житлового приміщення, є ст.109 Житлового кодексу УРСР, у ч.1 якої передбачені підстави для виселення.

Відповідно до ч.2 ст.109 ЖК громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення при зверненні стягнення на приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного приміщення. Постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинне бути зазначене в рішенні суду.

Аналіз цих правових норм свідчить, що під час ухвалення судового рішення про виселення підлягають застосуванню як положення ст.40 закону «Про іпотеку», так і ст.109 ЖК.

Наведені в касаційній скарзі доводи, що спірна квартира передана в іпотеку ще до реєстрації в ній неповнолітніх дітей, а отже, на час укладення іпотечного договору останні не мали права власності чи права користування нею, що, у свою чергу, унеможливлює порушення їхніх прав на житло, є правильними. Проте діти набули право користування цим житлом як члени сім’ї власника відповідно до ст.405 ЦК, ст.18 закону «Про охорону дитинства» та зберігають це право протягом часу перебування будинковолодіння в іпотеці.