Земля набирает скорость,
или Три слабые звена первых месяцев работы рынка сельхозугодий
Ольга ДРАЧЕВСКАЯ, к.ю.н., основатель и директор ЮК «Инколанс», советник по юридическим вопросам первого вице-президента ТПП УкраиныПосле жарких споров между сторонниками и противниками продажи земель сельскохозяйственного назначения в конце концов с 1.07.2021 этот рынок заработал. Уже прошло два месяца работы, поэтому можно подвести некоторые итоги и проанализировать, что удалось реализовать, а что требует доработки.
Доступ до кадастру
Об’єктивно кажучи, великого ажіотажу на ринку наразі не спостерігається. Охочих придбати землю більше, ніж продавців. Наприклад, у липні оформлено приблизно 3000 угод. Здебільшого це угоди, в яких продавцям терміново потрібні гроші. Це й не дивно, адже власники земель тільки придивляються до нового ринку та цін.
Можна спрогнозувати, що до кінця року завдяки підвищеному попиту ціни на земельні ділянки зростуть. Сьогодні ринок продовжує рухатися та розвиватися. У серпні ситуація дещо покращилася, кількість угод зросла втричі, але це не ті показники, на яких слід зупинятися.
Щодо технічних моментів, то слід позитивно відзначити роботу Державного реєстру прав на нерухоме майно. Оновлений реєстр забезпечує реєстрацію намірів продажу, фіксацію наявності в суб’єкта першочергового права, реєстрацію використання першочергового права. Реєстр був вчасно запущений, жодних нарікань на його роботу не виникало.
Зовсім іншою виглядає ситуація, яка склалася навколо Державного земельного кадастру та роботи нотаріусів. Нагадаємо, що згідно із законом нотаріус, отримавши доступ до кадастру, перевіряє дотримання покупцем обмеження щодо площі земель в одні руки. Разом з тим станом на 1.07.2021 такий доступ мали тільки 879 із 6493 нотаріусів в Україні, що також вплинуло на кількість оформлених угод купівлі-продажу сільськогосподарських земель. Нотаріуси наголошували на захмарних цінах за підключення до кадастру, а згодом підключитися стало взагалі неможливо.
Іншої думки були чиновники в Державній службі з питань геодезії, картографії та кадастру. Вони стверджували, що проблеми з підключенням нотаріусів у перші дні відкриття ринку виникли через те, що останні не підготувалися до події заздалегідь.
Багатоетапність операції
Нині проблема вирішена, і практично всі нотаріуси з тих, хто висловив таке бажання, отримали доступ до кадастру. Останній забезпечує нотаріусів відповідним інструментом для перевірки обсягу землі у власності осіб, котрі до них звертаються.
На практиці ж трапляється, що під час земельних операцій нотаріуси стикаються і з іншими проблемами. Наприклад, для опрацювання однієї угоди нотаріус може витратити від 5 до 7 год. Така тривалість пов’язана з багатоетапністю відповідної операції.
Чого лише варта перевірка набувача земельного права в усіх реєстрах… Під час неї відображаються ділянки всіх юросіб, засновником яких був набувач. Безперечно, за перші місяці роботи ринку найвразливішим його місцем стала саме робота нотаріусів.
Задля оперативної та зручної роботи із земельними операціями державним органам належить ще уважно вивчити та усунути наявні прогалини.
Реалізація переважного права
З огляду на те що закон «Про оренду землі» надає переважне право на купівлю ділянки орендарям, а більше половини всіх земель сільгосппризначення перебуває в оренді, також виникає ряд тривалих процедурних дій.
Щоб продати ділянку, яка перебуває в оренді, спочатку потрібно зареєструвати намір про продаж у нотаріуса та відправити орендарю варіант угоди з указаною ціною. Якщо орендар не планує купувати землю або не може цього зробити, він відмовляється від свого переважного права й передає його особі, яка хоче її придбати. На роздуми в орендаря є 2 місяці.
Наразі конкретних інструкцій щодо того, як таку відмову реєструвати, нотаріусам не надали. Це питання також слід урегулювати. Крім того, реалізація такої угоди може бути заблокована поточним орендарем і розтягтися в часі до 3 місяців.
Потребують доопрацювання й норми, коли землю бажає придбати подружжя. З огляду на встановлені обмеження щодо 100 га в одні руки, спільну власність подружжя та те , що дружина стає співвласником, виникає питання, чи зможе остання реалізувати своє законне право на придбання 100 га землі.
Ці проблемні моменти є лише верхівкою айсберга, який гальмує швидкість обертів продажу угідь. Усунення законодавчих колізій, доопрацювання функціоналу реєстрів та ефективна робота нотаріусів — запорука повноцінного функціонування ринку земель в Україні.